某地塊定位及前期策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-14 02:10 本頁面
【文章內容簡介】 合了容積率及市場熱點產品 ,在產品設計到位的前提下可確保部分產品的有效去化 . 但由于目前直接和潛在競爭個案均采取類似設計 ,產品設計的成果將直接決定未來的市場走向 別墅產品本身是一種高端性產品，我們借高端產品 奠定社區(qū)品質，打造高檔社區(qū)形象的同時，拔高后 期高層產品的價格。 LOFT按照市場情況建議做成“精裝修”產品，在后 期推廣中可提升項目的價值及銷售價格。 高端產品導入 我們建議的產品類型 獨棟別墅、雙拼、高層以及 LOFT產品 錯層設計： 產品新穎、與競爭對手形成最明顯的市場區(qū)隔； 獨棟、雙拼別墅： 突出產品的稀缺性和直面公園零距離的環(huán)境優(yōu)勢；強 調產品價值回歸，提升社區(qū)整體檔次； 空中庭院： 空中內庭式花園、南北錯落式陽臺、入戶花園 產品新穎、與競爭對手形成最明顯的市場區(qū)隔； 空中全家福： 考慮頂層復式難銷的現(xiàn)象，增加全家福概念戶型 一般為 1/1/1+2（或 3） /2/2房型組合； 架空層設計： ，有利景觀設計、戶型設計，提高社區(qū)品質 和檔次； 本項目產品的理解 底層架空引入綠化 在高容積率、地面綠化面積不太的情況下，建筑底層局部架空，增加景觀的滲透性。 自上而下的立體綠化體系 大戶型內的內庭設計 空中內庭式花園 270度弧形觀景窗，景觀資源最大化。 空中庭院?？蛷d與餐廳橫向排布。適合北向景觀資源優(yōu)越的位置。亦可去掉一個房間，增加客廳的南向采光。 大面積露臺可做獨立的保姆出口，也可改為保姆房。 空中庭院示意 空中庭院 空中庭院示意 可組合小戶型 2＋ 1/2/2 95－ 110平米 附帶大面積入戶花園 1/1/1 39－ 42平米 附帶 270度觀景窗 空中全家福 設計方案二 :電梯多層 +高層 該方案作為方案二的補充 ,亦是非常理想的定位設計方向 以 68層電梯房作為最南端的產品設計 ,即可確保產品的品質度 ,又可有效削弱容積率的壓力 .同時 ,可使本項目在”中高端”定位的方向上得到相對的統(tǒng)一 . 南湖新區(qū)綠色人文逸居典范 從嘉興整體房地產市場現(xiàn)狀分析，目前嘉興市區(qū)的房地產情況比較成熟，但產品檔次偏低；東南部南湖新區(qū)比西南部秀洲新區(qū)雖然規(guī)劃較晚，但起點較高，產品現(xiàn)代感強，檔次偏高；另外本區(qū)域項目規(guī)模偏大，本案只有 3萬多平方米的占地面積，在項目規(guī)模上處于劣勢，如果和區(qū)域產品同質，沒有自身特點，勢必在房產市場的滾滾洪流中被淹沒。 因此，本項目必須走差異化道路，向高檔產品進發(fā)，提煉社區(qū)環(huán)境和文化品質，將主題景觀融入現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境之中，整體以“新西蘭”建筑風格為主，打造嘉興南湖新區(qū)的最佳生態(tài)逸居典范。 項目整體定位 獨棟、雙拼別墅離南面公園綠化帶最近，也是區(qū)域中最熱銷的產品。因此，選擇市場中接受度高的產品先銷售，引起市場關注，提升社區(qū)檔次和價格，吸引潛在目標客戶群，迅速集聚人氣，擴大本項目在市場中的知名度。 建議該產品面積適度放大，獨棟面積在400平米左右；雙拼面積在 300平米左右。 產品定位細化和房型配比建議 獨棟雙拼 產品定位 示意圖 示意圖 高層較前別墅產品更接近社區(qū)景觀綠化，同時也能俯瞰南面公園的全景，景觀視野優(yōu)勢突出。通過對別墅部分的銷售和宣傳，小區(qū)的檔次和口碑都有所上升。 高層產品建議定位于 高檔住宅。 高層 產品定位 項目周邊集聚大量的經濟產業(yè)基礎園地，按照南湖區(qū)的經濟產業(yè)發(fā)展趨勢來看，這部分產業(yè)技術人員在本區(qū)域購房是存在一定現(xiàn)實購買力。 LOFT產品優(yōu)勢 5米左右的挑高空間，增加實際居住面積，價格貼近住宅售價。 LOFT產品是以年輕、高收入、文化層次高、擁有個性居住理念和品位的人群為市場定位。該產品能滿足這類人群的需求和生活理念。 產品定位：突出產品獨特性和市場上的稀缺性， 城市精英領域 居住館。 LOFT 產品定位 內部空間示意圖 立面示意圖 商業(yè)會所 產品定位 社區(qū)會所 3000平方米的 五星級 會所，確保業(yè)主能夠享受完美的居家生活。項目會所分為二層： 功能包括：恒溫游泳池、高爾夫練習室、瑜珈室、健身房、乒乓球室、棋牌室； 24小時超市、洗衣房、兒童活動室、 ATM機、更衣、洗浴室、美容室；中西餐廳等。 沿街商鋪 滿足社區(qū)日常生活配套； 結合區(qū)域商業(yè)形成南湖區(qū)新商業(yè)圈； 會所示意圖 游泳池示意圖 會所示意圖 商業(yè)示意圖 物業(yè)類型 戶 型 各戶型面積 比例 整體比例 獨棟別墅 —— 400平米 —— 5% 雙拼別墅 —— 300平米 —— 高層 二房二廳一衛(wèi) 85110平米 15% 79% 三房二廳一衛(wèi) 110120平米 10% 三房二廳二衛(wèi) 120130平米 35% 130140平米 30% 145160平米 5% 四房 160200平米 5% LOFT 一房、二房 6070平米左右 —— 6% 商業(yè) —— 100200平米 —— 10% 注：套內建筑面積 90平米占總體量的 30%比例 本項目戶型面積段配比建議 營銷推廣思路 項目價值點提煉
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