某地塊發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 層與東 1號(hào)樓之間的廣場(chǎng)的道路，設(shè)計(jì)為符合社區(qū)理念的音樂(lè) 、 棋藝休閑區(qū) 建議 4： 運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng) — 即東 2號(hào)樓與北小高層之間，設(shè)計(jì)為一個(gè)集中的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所“多類(lèi)型露天運(yùn)動(dòng)器材”組成 建議 5： 綠色景觀長(zhǎng)廊 — 即項(xiàng)目主入口處，設(shè)計(jì)為社區(qū)的核心花園景觀帶 建議 6： 書(shū)畫(huà)文藝長(zhǎng)廊 — 即把社區(qū)的西測(cè)道路有效利用，設(shè)計(jì)為小區(qū)的書(shū)畫(huà)文藝展示區(qū)，完善了社區(qū)的文化底蘊(yùn) 建議 7： 運(yùn)動(dòng)健身長(zhǎng)廊 — 即把社區(qū)的東測(cè)道路實(shí)際運(yùn)用，設(shè)計(jì)為小區(qū)的羽毛球 、跳繩 等活動(dòng)的場(chǎng)地 ◎社區(qū)增力點(diǎn)營(yíng)造 ■ ■ 1個(gè)大型人造溫泉會(huì)所 ■ 大型人造溫泉 ■ ■ 2大社區(qū)主題廣場(chǎng) ▼ 韻律（文化）廣場(chǎng)； ▼ 運(yùn)動(dòng)（健身）廣場(chǎng)； ■ ■ 3條社區(qū)內(nèi)庭長(zhǎng)廊 屆于韻律廣場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)之間的“綠色景觀長(zhǎng)廊” 社區(qū)左圍墻與 韻律廣場(chǎng)之間 的“書(shū)畫(huà)文藝長(zhǎng)廊” 社區(qū)右圍墻與運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)之間的“運(yùn)動(dòng)健身長(zhǎng)廊” ■ ■ ◎商業(yè)增力點(diǎn)營(yíng)造 巢湖北區(qū)特色餐飲娛樂(lè)休閑街 ■ ■ 二 、 目標(biāo)客戶(hù)鎖定 ■ ■ 客戶(hù)區(qū)域范圍 項(xiàng)目客戶(hù)主要以 巢湖市區(qū)、周邊區(qū)域 客戶(hù)為主，約占客戶(hù)總量的 90%以上。 ■ ■ 問(wèn)題界定小結(jié) □ 可達(dá)性良好，交通較為便利 □ 地塊相對(duì)規(guī)整，基本為凈地 □ 地塊規(guī)模較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì) □ 項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)臵偏大，市場(chǎng)抗性較大 項(xiàng)目屬性 □ 連接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的交通樞紐地帶 □ 地處政府規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)方向 □ 區(qū)域有開(kāi)發(fā)氛圍濃厚，具有可預(yù)見(jiàn)的良好前景 □ 區(qū)域最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局愈加激烈 □ 商業(yè)、居住環(huán)境有待改善，學(xué)區(qū)、政務(wù)氛圍濃厚 區(qū)位屬性 ■ ■ 1 項(xiàng)目界定 問(wèn)題界定 結(jié)構(gòu)化分析 ■ ■ S： 情境 （ situation） 項(xiàng)目 背景事實(shí) （ 市場(chǎng) /項(xiàng)目 /客戶(hù) ） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 項(xiàng)目處于老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)結(jié)合部，政務(wù)文化新區(qū)的發(fā)展必將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展； 項(xiàng)目規(guī)模小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目總建面 ㎡，與周邊項(xiàng)目相比規(guī)模較小，難以打造高品質(zhì)社區(qū)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力不足； 需求理性化 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展 ， 消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為已逐步理性化 ， 價(jià)值決定了購(gòu)買(mǎi)行為； ■ ■ C：矛盾或沖突 （ plication） 項(xiàng)目自身存在著的矛盾或沖突 ⊿ ◢ 本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的沖突 ⊿ ◢ 區(qū)域現(xiàn)狀與消費(fèi)者認(rèn)知之間的矛盾 ⊿ ◢ 項(xiàng)目的快速變現(xiàn)與利潤(rùn)最大化的矛盾 ■ ■ Q：提出問(wèn)題 （ question） 要實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)必須要回答的核心問(wèn)題 問(wèn)題 1 問(wèn)題 2 以什么樣的產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，去深度挖掘區(qū)域住宅市場(chǎng)空白并創(chuàng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售？ 在區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的現(xiàn)實(shí)情形下，項(xiàng)目如何成功突圍？ ■ ■ ■ ■ 市場(chǎng)研究思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目界定 ?問(wèn)題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?宏觀市場(chǎng) ?房地產(chǎn)市場(chǎng) 市場(chǎng)分析 地塊分析 ?地塊現(xiàn)狀 ?地塊四至 ?周邊環(huán)境 發(fā)展戰(zhàn)略 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?SWOT分析 ■ ■ 1 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 地塊四至 周邊環(huán)境 ■ ■ 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng) 目 規(guī)劃指標(biāo) 用地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 住宅總套數(shù) 204套 容積率 停車(chē)位 共 102個(gè) 目前，地塊基本為凈地 ■ ■ 1 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 地塊四至 周邊環(huán)境 ■ ■ 地塊四至 鐵路 長(zhǎng)江路 城市之光 財(cái)校 東風(fēng)小學(xué) 汽車(chē)維修地 住宅樓 周邊交通便利，人居、商業(yè)氛圍不濃，生活環(huán)境有待改善，區(qū)域有一定發(fā)展前景。但隨著城市化進(jìn)程的加快，巢湖市房地產(chǎn)投資的空間巨大。 ■ ■ 銷(xiāo)售方式的創(chuàng)新 以聘請(qǐng) 售樓小姐、先生 為主題的活動(dòng) 養(yǎng)生 :26:2210:26:22February 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :26:2210:26Feb2314Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 14, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 26分 22秒 10:26:2214 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 26分 22秒 10:26:2214 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 , February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ■ ■ ■ ■ 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描 城市之光 項(xiàng)目位置： 長(zhǎng)江路與半湯路交匯處 建筑面積： 50萬(wàn)㎡ 物業(yè)類(lèi)型： 多層、小高層、高層 銷(xiāo)售均價(jià)： 2300元 /㎡左右 銷(xiāo)售情況： 多層兩室基本售完，大戶(hù)型有一定抗性 主力戶(hù)型： 兩室 80㎡左右 三室 100120㎡左右 交通狀況： 緊靠交通主干道，交通便利 周邊配套： 基礎(chǔ)生活配套相對(duì)齊全 區(qū)內(nèi)配套： 幼兒園、小學(xué)、會(huì)所、休閑廣場(chǎng) 主體概念： 城市中心、優(yōu)越生活 形象定位： 市中心 50萬(wàn)㎡首席超級(jí)大盤(pán) 核心賣(mài)點(diǎn)： 規(guī)模、地段、內(nèi)部配套 開(kāi) 發(fā) 商： 巢湖金成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目進(jìn)度： 一期延長(zhǎng)江路的多層、高層已基本封頂 處于銷(xiāo)售狀態(tài) 備注： 內(nèi)有大量的回遷戶(hù)且，且項(xiàng)目?jī)?nèi)部有部分難以拆除的居民樓，影響了整體品質(zhì)，一期 08年 8月底交房 項(xiàng)目是巢湖市目前體量最大的在建在售項(xiàng)目 ， 地理位置優(yōu)越 、 區(qū)內(nèi)配套完善 ，已成為巢湖市明星樓盤(pán) ， ■
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