某地塊項(xiàng)目提案報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-13 22:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 存量結(jié)構(gòu)（套數(shù)，截止 8月 25日存量） 級別 板塊 70以下 7080 8090 90100 100120 120130 130144 144160 160180 180以上 一級 主城核心 板塊 檀郡 全案 / / 174 17 97 40 148 / 68 10 橡樹灣 12期 26 116 1 / / / 10 40 12 13 133 融僑城 全案 / / / 193 45 6 102 126 / / 合景峰匯 全案 / / 202 37 113 / 11 / 5 2 水漾華城 1期 / 88 125 / / 143 60 6 19 61 二級 主城邊緣 板塊 班芙春天 已拿預(yù)售 / / / 203 17 1 349 110 143 / 花好月圓 全案 / 7 / 4 259 21 117 224 153 / 晨曦怡庭 已拿預(yù)售 / / / 132 54 52 56 / / / 平江新城 平江怡景 全案 / 9 155 4 38 7 73 115 / / 三級 高鐵新城 鑫苑鑫城 全案 / 217 845 / 248 / / / / / 匯總 136 116 322 1501 590 871 280 956 593 401 206 占比 2% 6% 28% 11% 16% 5% 18% 11% 7% 4% 區(qū)域內(nèi) 80平以下產(chǎn)品供應(yīng)稀缺， 130以上改善戶型存量積壓嚴(yán)重 40% 8% ? 總價分析 戶型 本案目前售價 主城核心板塊 主城邊緣板塊 平江新城 高鐵新城 主力總價 首付 檀郡 橡樹灣 融僑城 峰匯 水漾花城 班芙春天 花好月圓 晨曦怡庭 平江怡景 鑫苑鑫城 （三成） 1房 70 / 46 / / / / / / / / 4448萬 1314萬 60萬 / 4448萬 / / / / / / / / 2房 89 / / / / 7890 9496 80108 / 8590 7580 6590萬 1927萬 86萬 / / / / 7687萬 8487萬 7199萬 / 119135萬 6067萬 小 3房 89 8688 / 9399 8890 / 100115 111114 93 / 8590 80100萬 2430萬 97萬 103114萬 / 93100萬 9294萬 / 90105萬 98105萬 8083萬 / 6876萬 3房 / / / 130145 220 116119 105108 121146 / 117145 117 120150 / 110140萬 3342萬 / / / 143180萬 350萬 117135萬 110113萬 114141萬 / 104133萬 102104萬 168225萬 / 4房 139 204207 121129 176180 132154 130 / 130170 150160 / / 115120 125160萬 3748萬 128萬 216245萬 145167萬 193230萬 142177萬 124128萬 / 117153萬 128145萬 / / 92100萬 5房 142148 142183 / / / / 166195 / / / / / 140180萬 4254萬 136142萬 170219萬 / / / / 157185萬 / / / / / ? 本案 70平小戶總價約 60萬，主力競爭對手為不鑫苑新城、橡樹灣； ? 140平米改善戶型，不活力島板塊項(xiàng)目均存在競爭關(guān)系； ? 207平空中別墅，主力競爭對手為融僑城、橡樹灣、水漾花城、檀郡癿大平層產(chǎn)品； 備注：相同顏色表示相同總價范圍 ? 競爭市場小結(jié) ?相城主城板塊擁有大量改善產(chǎn)品的競爭項(xiàng)目眾多，競爭壓力較大； ?主城核心板塊項(xiàng)目為本案重點(diǎn)關(guān)注競爭對手，同時應(yīng)積極攔截高鐵新城板塊鑫苑鑫城的剛需客戶，以及分流平江新城板塊的改善客戶； ?本案面積控制合理，產(chǎn)品力與競品相比具備一定優(yōu)勢； ?樹立品質(zhì)樓盤形象，保持合理價差，可積極分流競品客戶； ?在現(xiàn)有市場現(xiàn)狀，結(jié)合本案實(shí)際情況，合理價差下預(yù)期可實(shí)現(xiàn)月均 2030套的銷量。 ? 競爭策略 70平 以 低總價、現(xiàn)房、 2居室 進(jìn)行區(qū)隔，提高不橡樹灣、鑫苑鑫城癿競爭優(yōu)勢； 70平 1房 1衛(wèi)改造前 70平 2房 1衛(wèi)改造后 ? 競爭策略 140平 突出 絕無僅有、高贈送、大面寬、 4開間朝南、享受奢華 5房 ，以產(chǎn)品力優(yōu)勢爭奪區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目改善客戶； 143平 3+2房2衛(wèi) 148平 3+2房 2衛(wèi) ? 競爭策略 207平 強(qiáng)調(diào) 空中別墅概念 ，不競爭項(xiàng)目大平層產(chǎn)品進(jìn)行產(chǎn)品區(qū)隔，吸引大市范圍內(nèi)癿高端客戶； 207平 復(fù)式 4+1房 3衛(wèi) ? 價格策略 ?70平米剛需： 85008700元 /平米 ，總價控制在 60萬相對合理，首付不橡樹灣保持 35萬元價差，不鑫苑小戶首付相當(dāng)； ?139149平改善： 整體均價 9500元 /平米 ，其中主力優(yōu)勢戶型價格可偏高，臨近變壓站癿低樓層戶型可特價處理， 149平產(chǎn)品可通過優(yōu)惠變相補(bǔ)契稅，降低抗性； ?207平空中別墅：目前融僑城、水漾、班芙癿大平層產(chǎn)品總價在 160180萬，遠(yuǎn)低于本案目前售價，建議本案加大產(chǎn)品宣傳，塑造空中別墅概念，提升項(xiàng)目形象，從而提升客戶價格預(yù)期，預(yù)計(jì)可售 均價 950010000元 /平米 。 ? 訴求策略 ?針對古城區(qū)： 城市中軸、價格洼地 ?針對主城板塊： 主城核心、輕軌生活 ?針對主城邊緣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊： 城市配套、品質(zhì)生活 核心訴求價值 城市中軸 /主城核心 /品質(zhì)配套 /輕軌生活 /N+N戶型 /增值潛力 客戶分析 Part 3 ? 客戶來源借鑒 —峰匯 8590 區(qū)域 區(qū)域細(xì)分 成交量 占比 合計(jì) 陣地
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