某地塊項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-13 22:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 非常緊俏。 項(xiàng)目各物業(yè)功能定位 可銷售物業(yè) 高檔公寓住宅部分 物業(yè)體量： 26147平米。 物業(yè)形態(tài)：以 150平米 2房 2廳、 200平米 3房 2廳戶型打主力的大戶型都市豪宅產(chǎn)品。 銷售對(duì)象：高端都市豪宅產(chǎn)品。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：據(jù)調(diào)查，目前在成都市城南高新區(qū)，以譽(yù)峰、城南一號(hào)為代表的高端住宅物業(yè)成為成都市高檔住宅產(chǎn)品的標(biāo)桿和代表。以譽(yù)峰為代表的精裝修物業(yè)，銷售均價(jià) 20230元 /平米；以城南一號(hào)為代表的清水房物業(yè)，銷售均價(jià) 16000元 /平米。而該區(qū)域高檔公寓住宅的租金價(jià)格達(dá) 100—120元 /平米 /月，涉外租賃需求，租賃市場(chǎng)成交旺盛。 銷售狀況：據(jù)實(shí)地調(diào)查，譽(yù)峰項(xiàng)目 09年 11月正式開盤銷售，推出 300多套總價(jià)在 300— 500萬的大戶型豪宅產(chǎn)品， 2023年 12月底已銷售超過 90%比例；中海城南一號(hào)項(xiàng)目 2023年 8月開盤，銷售比例更是超過 95%比例，目前已開始推二期項(xiàng)目。 項(xiàng)目各物業(yè)功能定位 可銷售物業(yè) 萬豪公寓部分 物業(yè)體量： 28037平米。 物業(yè)形態(tài)：依托萬豪酒店的品牌號(hào)召力打造的都市中小戶型公寓住宅產(chǎn)品。 銷售對(duì)象：美美百貨的消費(fèi)客戶、使領(lǐng)館客戶、都市金領(lǐng)人群。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：由于在成都市領(lǐng)館區(qū)南移到本項(xiàng)目所在高新區(qū)，本項(xiàng)目所在區(qū)域成為高端酒店式公寓的聚集地。區(qū)域內(nèi)精裝公寓的租金價(jià)格達(dá) 80—100元 /平米 /月，如果有國(guó)際品牌酒店的管理，公寓的租金價(jià)格平均增加20— 30元 /平米。據(jù)調(diào)查，首座項(xiàng)目精裝公寓，一套型 170平米的戶型，月租金達(dá)到 17000— 20230元 /月，租賃市場(chǎng)需求、交易都很旺盛。 銷售狀況：目前，本項(xiàng)目區(qū)域暫無精裝酒店式公寓推出和銷售，因此，無可參考和對(duì)比的項(xiàng)目。但是，參考人南路首座、紫檀等已交房的公寓項(xiàng)目，其租金水平一般在 100— 120元 /平米 /月，折算倒推回來物業(yè)的銷售價(jià)格在 18000— 22023元 /平米。 項(xiàng)目各物業(yè)功能定位 可銷售物業(yè) 公寓寫字樓部分 物業(yè)體量： 32648平米。 物業(yè)形態(tài)：智能 SOHO、既可居家又可辦公的公寓式寫字樓。 銷售對(duì)象：美美百貨的商家客戶、中介、法律等中小型創(chuàng)業(yè)客群。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：對(duì)本項(xiàng)目寫字樓定價(jià)最具參考的項(xiàng)目位于人南路四段附近的新希望大廈寫字樓，銷售均價(jià) 1600018000元 /平米，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的拉 ． 德方斯大廈，銷售均價(jià) 1600017000元 /平米。除此以外，該區(qū)域還有水電大廈、中石油大廈、聯(lián)通大廈、國(guó)電大廈、中信廣場(chǎng)等寫字樓項(xiàng)目，銷售均價(jià)都不低于 15000元 /平米。 銷售狀況：區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)成交也非常火爆， 2023年 12月底調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，新希望大廈銷售幾近告磬，目前僅僅只剩下 14層樓一層還未銷售。拉 ． 德方斯大廈的銷售已全部完成， 09年 5月已交房。成都城南高新片區(qū)的商務(wù)寫字樓的需求量大，而本項(xiàng)目區(qū)別于其他純商務(wù)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的公寓式寫字樓產(chǎn)品，在區(qū)域內(nèi)更是非常稀缺的物業(yè)產(chǎn)品。 項(xiàng)目各物業(yè)功能定位 物業(yè)銷售價(jià)格與租金水平對(duì)比分析 項(xiàng)目 物業(yè)產(chǎn)品 區(qū)域同類可比項(xiàng)目銷售價(jià)格 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)租金水平 以租金反推物業(yè)的銷售價(jià)格 物業(yè)售價(jià)租金比 本項(xiàng)目物業(yè)定價(jià)基準(zhǔn)測(cè)算價(jià)格 獨(dú)棟商業(yè) / 180— 200元/平米 /月 32500—36000元 /平米 160— 180 25000元 /平米 公寓住宅 16000—20230元 /平米 16000元 /平米 酒店式公寓 / 100— 120元/平米 /月 18000—21600元 /平米 150— 180 16000元 /平米 公寓式寫字樓 16000—18000元 /平米 16000元 /平米 單位：建筑面積平米 項(xiàng)目各物業(yè)功能定位 不銷售物業(yè) 美美百貨部分 物業(yè)體量： 30968平米。 物業(yè)形態(tài)：中國(guó)西南區(qū)高端奢侈品、精品百貨賣場(chǎng)。 租賃對(duì)象：國(guó)際一線化妝品、服裝、皮具品牌，全球奢侈品牌。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：美美百貨是目前成都三大奢侈品百貨之一，同時(shí)也是業(yè)績(jī)最好的一家高端百貨商場(chǎng)。位于人南路二段，分川信店、天一店兩個(gè)賣場(chǎng)，總營(yíng)業(yè)面積 14000平方米， 2023年創(chuàng)造了 16億元的營(yíng)業(yè)額神話。其中，Gucci一個(gè)品牌的日最高營(yíng)業(yè)額達(dá) 70萬元。 本部分租金收益狀況：鑒于美美百貨與本項(xiàng)目簽署有戰(zhàn)略合作協(xié)議，本項(xiàng)目裙樓部分是專門為美美百貨 “ 定制 ” 的商業(yè)物業(yè)。美美百貨將在本項(xiàng)目規(guī)劃打造中國(guó)西南區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的精品、奢侈品旗艦店賣場(chǎng)。一般而言，物業(yè)的租金采取保底扣點(diǎn)的方式收取，扣點(diǎn)從商場(chǎng)營(yíng)業(yè)總額提取 15— 25%比例。美美百貨入駐本項(xiàng)目后，賣場(chǎng)面積得以擴(kuò)張，裝修檔次得到提升，如按 150— 200元 /平米的租金價(jià)格，每年可獲得 5400— 7200萬元的物業(yè)租金收益。 項(xiàng)目各物業(yè)功能定位 不銷售物業(yè) 地下商業(yè)及車庫部分 物業(yè)體量： 48952平米。 物業(yè)形態(tài)：高檔超市、家居賣場(chǎng)、室內(nèi)停車庫。 租賃對(duì)象：品牌連鎖超市、與美美百貨互補(bǔ)的商業(yè)業(yè)態(tài)。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：有美美百貨旗艦店的吸引和號(hào)召力，本項(xiàng)目地下負(fù)一層24000多平米的面積可招商出租給品牌連鎖超市、家居大賣場(chǎng)、書刊音像商城等，不但可以填補(bǔ)商業(yè)業(yè)態(tài)上的空缺，還可以為區(qū)域作配套。負(fù)二層24000多平米作為車庫，解決美美商場(chǎng)、住宅、公寓、寫字樓的停車。 本部分租金收益狀況：以本項(xiàng)目所處區(qū)域位置，以及和美美百貨搭配的功能定位，負(fù)一層商場(chǎng)的租金水平按市場(chǎng)行情可定位在 50— 80元 /平米的價(jià)格區(qū)間，每年可獲得 1400— 2300萬元的物業(yè)租金收益。此外，負(fù)二層24000平米的車庫部分可規(guī)劃出約 500個(gè)車位，每年可獲得的停車費(fèi)收益不低于 300萬元。 項(xiàng)目成本分析預(yù)測(cè) 序號(hào) 成本科目 公式 工程量 單價(jià) 合計(jì)(萬元 ) 單項(xiàng)(萬元 ) 建筑面積 180943 （一） 土地獲得價(jià)款 180943 3040 55000 1 購(gòu)買項(xiàng)目、獲取土地 1 55000 55000 （二） 開發(fā)前期工程費(fèi) 180943 327 5916 1 設(shè)計(jì)費(fèi) 180943 50 905 2 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 15元 /平方米 14765 15 22 3 地勘測(cè)繪費(fèi) 6*6米方格一個(gè)點(diǎn)，每孔 8米， 110元 /米 5459 110 60 3 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 180943 268 4849 5 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 1 400000 40 項(xiàng)目成本分析預(yù)測(cè) 續(xù)上表 (三 ) 主體建安及裝修工程費(fèi) 180943 2765 50038 1 基礎(chǔ)工程 (筏板基礎(chǔ) ) 170元 /平方米（含平基土石方） 180943 170 3076 2 結(jié)構(gòu)及粗裝修工程
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