【文章內(nèi)容簡介】 非常緊俏。 項目各物業(yè)功能定位 可銷售物業(yè) 高檔公寓住宅部分 物業(yè)體量： 26147平米。 物業(yè)形態(tài)：以 150平米 2房 2廳、 200平米 3房 2廳戶型打主力的大戶型都市豪宅產(chǎn)品。 銷售對象：高端都市豪宅產(chǎn)品。 市場現(xiàn)狀：據(jù)調(diào)查，目前在成都市城南高新區(qū)，以譽峰、城南一號為代表的高端住宅物業(yè)成為成都市高檔住宅產(chǎn)品的標桿和代表。以譽峰為代表的精裝修物業(yè)，銷售均價 20230元 /平米；以城南一號為代表的清水房物業(yè)，銷售均價 16000元 /平米。而該區(qū)域高檔公寓住宅的租金價格達 100—120元 /平米 /月，涉外租賃需求，租賃市場成交旺盛。 銷售狀況：據(jù)實地調(diào)查，譽峰項目 09年 11月正式開盤銷售，推出 300多套總價在 300— 500萬的大戶型豪宅產(chǎn)品， 2023年 12月底已銷售超過 90%比例；中海城南一號項目 2023年 8月開盤，銷售比例更是超過 95%比例，目前已開始推二期項目。 項目各物業(yè)功能定位 可銷售物業(yè) 萬豪公寓部分 物業(yè)體量： 28037平米。 物業(yè)形態(tài)：依托萬豪酒店的品牌號召力打造的都市中小戶型公寓住宅產(chǎn)品。 銷售對象：美美百貨的消費客戶、使領館客戶、都市金領人群。 市場現(xiàn)狀：由于在成都市領館區(qū)南移到本項目所在高新區(qū)，本項目所在區(qū)域成為高端酒店式公寓的聚集地。區(qū)域內(nèi)精裝公寓的租金價格達 80—100元 /平米 /月，如果有國際品牌酒店的管理，公寓的租金價格平均增加20— 30元 /平米。據(jù)調(diào)查，首座項目精裝公寓，一套型 170平米的戶型，月租金達到 17000— 20230元 /月，租賃市場需求、交易都很旺盛。 銷售狀況：目前，本項目區(qū)域暫無精裝酒店式公寓推出和銷售，因此，無可參考和對比的項目。但是，參考人南路首座、紫檀等已交房的公寓項目，其租金水平一般在 100— 120元 /平米 /月，折算倒推回來物業(yè)的銷售價格在 18000— 22023元 /平米。 項目各物業(yè)功能定位 可銷售物業(yè) 公寓寫字樓部分 物業(yè)體量： 32648平米。 物業(yè)形態(tài)：智能 SOHO、既可居家又可辦公的公寓式寫字樓。 銷售對象：美美百貨的商家客戶、中介、法律等中小型創(chuàng)業(yè)客群。 市場現(xiàn)狀：對本項目寫字樓定價最具參考的項目位于人南路四段附近的新希望大廈寫字樓，銷售均價 1600018000元 /平米，項目區(qū)域內(nèi)的拉 ． 德方斯大廈，銷售均價 1600017000元 /平米。除此以外，該區(qū)域還有水電大廈、中石油大廈、聯(lián)通大廈、國電大廈、中信廣場等寫字樓項目，銷售均價都不低于 15000元 /平米。 銷售狀況：區(qū)域內(nèi)寫字樓市場成交也非?；鸨?2023年 12月底調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，新希望大廈銷售幾近告磬，目前僅僅只剩下 14層樓一層還未銷售。拉 ． 德方斯大廈的銷售已全部完成， 09年 5月已交房。成都城南高新片區(qū)的商務寫字樓的需求量大，而本項目區(qū)別于其他純商務甲級寫字樓項目的公寓式寫字樓產(chǎn)品，在區(qū)域內(nèi)更是非常稀缺的物業(yè)產(chǎn)品。 項目各物業(yè)功能定位 物業(yè)銷售價格與租金水平對比分析 項目 物業(yè)產(chǎn)品 區(qū)域同類可比項目銷售價格 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)租金水平 以租金反推物業(yè)的銷售價格 物業(yè)售價租金比 本項目物業(yè)定價基準測算價格 獨棟商業(yè) / 180— 200元/平米 /月 32500—36000元 /平米 160— 180 25000元 /平米 公寓住宅 16000—20230元 /平米 16000元 /平米 酒店式公寓 / 100— 120元/平米 /月 18000—21600元 /平米 150— 180 16000元 /平米 公寓式寫字樓 16000—18000元 /平米 16000元 /平米 單位：建筑面積平米 項目各物業(yè)功能定位 不銷售物業(yè) 美美百貨部分 物業(yè)體量： 30968平米。 物業(yè)形態(tài)：中國西南區(qū)高端奢侈品、精品百貨賣場。 租賃對象：國際一線化妝品、服裝、皮具品牌，全球奢侈品牌。 市場現(xiàn)狀：美美百貨是目前成都三大奢侈品百貨之一，同時也是業(yè)績最好的一家高端百貨商場。位于人南路二段，分川信店、天一店兩個賣場，總營業(yè)面積 14000平方米， 2023年創(chuàng)造了 16億元的營業(yè)額神話。其中，Gucci一個品牌的日最高營業(yè)額達 70萬元。 本部分租金收益狀況：鑒于美美百貨與本項目簽署有戰(zhàn)略合作協(xié)議，本項目裙樓部分是專門為美美百貨 “ 定制 ” 的商業(yè)物業(yè)。美美百貨將在本項目規(guī)劃打造中國西南區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的精品、奢侈品旗艦店賣場。一般而言，物業(yè)的租金采取保底扣點的方式收取，扣點從商場營業(yè)總額提取 15— 25%比例。美美百貨入駐本項目后，賣場面積得以擴張，裝修檔次得到提升，如按 150— 200元 /平米的租金價格，每年可獲得 5400— 7200萬元的物業(yè)租金收益。 項目各物業(yè)功能定位 不銷售物業(yè) 地下商業(yè)及車庫部分 物業(yè)體量： 48952平米。 物業(yè)形態(tài)：高檔超市、家居賣場、室內(nèi)停車庫。 租賃對象：品牌連鎖超市、與美美百貨互補的商業(yè)業(yè)態(tài)。 市場現(xiàn)狀：有美美百貨旗艦店的吸引和號召力，本項目地下負一層24000多平米的面積可招商出租給品牌連鎖超市、家居大賣場、書刊音像商城等，不但可以填補商業(yè)業(yè)態(tài)上的空缺，還可以為區(qū)域作配套。負二層24000多平米作為車庫，解決美美商場、住宅、公寓、寫字樓的停車。 本部分租金收益狀況：以本項目所處區(qū)域位置，以及和美美百貨搭配的功能定位，負一層商場的租金水平按市場行情可定位在 50— 80元 /平米的價格區(qū)間，每年可獲得 1400— 2300萬元的物業(yè)租金收益。此外，負二層24000平米的車庫部分可規(guī)劃出約 500個車位，每年可獲得的停車費收益不低于 300萬元。 項目成本分析預測 序號 成本科目 公式 工程量 單價 合計(萬元 ) 單項(萬元 ) 建筑面積 180943 （一） 土地獲得價款 180943 3040 55000 1 購買項目、獲取土地 1 55000 55000 （二） 開發(fā)前期工程費 180943 327 5916 1 設計費 180943 50 905 2 景觀設計費 15元 /平方米 14765 15 22 3 地勘測繪費 6*6米方格一個點，每孔 8米， 110元 /米 5459 110 60 3 報批報建費 180943 268 4849 5 臨時設施費 1 400000 40 項目成本分析預測 續(xù)上表 (三 ) 主體建安及裝修工程費 180943 2765 50038 1 基礎工程 (筏板基礎 ) 170元 /平方米（含平基土石方） 180943 170 3076 2 結構及粗裝修工程