某地塊項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-27 22:15本頁(yè)面
【正文】 地 產(chǎn) 華敏置業(yè) 合景泰富 中海地產(chǎn) 龍湖地產(chǎn) 地址 人民南路四段38號(hào) 人民南路四段 48號(hào) 高新區(qū)天泰路265號(hào) 南部新城仁和片區(qū) 新益州大道199號(hào) 世紀(jì)城路418號(hào) 總占地 56畝 40畝 20畝 280畝 約 173畝 72畝 總建面 28000㎡ 170000㎡ 83726㎡ 約 37萬(wàn)㎡ 約 33000㎡ 58萬(wàn)㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層 高層 高層 高層 高層 超高層 總戶數(shù) 160 694戶 86戶 1期 246戶 2049戶 1740 面積區(qū)間 280295㎡ 73340㎡ 289346㎡ 170380㎡ 158— 240㎡ 280380 銷售價(jià)格 15000元 /㎡ 1202315000元 /㎡ 13000元 /㎡ 1700021000元 /㎡ 均價(jià) 15000元/㎡ 1300015000元 /㎡ 開盤時(shí)間 2023年 12月 2023年 9月 2023年 9月 2023年 11月底 2023年 8月 2023年 11月 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 南城區(qū)域近期土地成交市場(chǎng)調(diào)查： 本案 1385萬(wàn) /畝 1100萬(wàn) /畝 970萬(wàn) /畝 1195萬(wàn) /畝 1265萬(wàn) /畝 1370萬(wàn) /畝 980萬(wàn) /畝 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目 SWOT分析： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S） ?核心地段優(yōu)勢(shì) ?片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高 ?高尚公園住宅價(jià)值 ?交通發(fā)達(dá)，輻射面廣 ?地鐵經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大商業(yè)價(jià)值 ?綜合稀缺性高 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） ?周邊常住人口目前較少，有待提升 ?項(xiàng)目規(guī)劃體量有限 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目 SWOT分析： 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O） ?美美力誠(chéng)商業(yè)旗艦的領(lǐng)航 ?未來(lái) 60萬(wàn)城市精英人口消費(fèi)力 項(xiàng)目威脅（ T） ?中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)商業(yè)制約較大 ?南延線的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 項(xiàng)目定位 本案應(yīng)該是兼顧商業(yè)和居住功能高端城市綜合體 定位的釋義分解： 從概念上說(shuō)，是定義成都新的奢侈消費(fèi)模式，為城市貴胄量身打造的國(guó)際化新奢區(qū)。 從功能上說(shuō)，是城市綜合體，具有居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、美視等一站式高檔國(guó)際化消費(fèi)區(qū)。 從價(jià)格上說(shuō)，將開創(chuàng)南延線商業(yè)和住宅價(jià)格水平的新高度，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力。 其余商業(yè)部分獨(dú)自成體，放棄大型購(gòu)物商場(chǎng)模式，采取開放式 Block街區(qū)式設(shè)計(jì)， BLOCK街區(qū)即 Block， BBusiness（商業(yè)）、 LLie fallow（休閑）、 OOpen（開放）、 CCrowd（人群）、 KKind（親和）。 空間尺度的層次處理 在水平向空間層次上，形成 “ 動(dòng)區(qū) +中介區(qū) +靜區(qū) ” 布局，臨路為動(dòng)態(tài)商業(yè)街區(qū)，包括美美力誠(chéng)旗艦店和 BLOCK院街商業(yè)；內(nèi)側(cè)臨新益州公園為靜區(qū)，高層住宅臨湖相望，中間綠化相隔。 從 檔次 上說(shuō)，是成都乃至西南地區(qū)首屈一指的，開歷史先河的高端消費(fèi)體。 從 效應(yīng) 上說(shuō)，是以美美力誠(chéng)旗艦店為龍頭，帶動(dòng)的各種高層次商業(yè)消費(fèi)和居住，具有強(qiáng)大的聯(lián)動(dòng)和聚合效應(yīng)，將項(xiàng)目整體提升到一個(gè)新高度。 項(xiàng)目總體定位 酒店式公寓 28000平米 公寓式住宅 26000平米 獨(dú)棟式商業(yè) 14000平米 美美力誠(chéng)百貨 31000平米 公寓式寫字樓 32023平米 項(xiàng)目銷售、租賃物業(yè)配比 序號(hào) 物業(yè)類型 建筑面積 完全銷售部分 資產(chǎn)持有部分 備注 (㎡ ) (㎡ ) (㎡ ) 1 零售商業(yè)建筑面積 14051 14051 2 美美力誠(chéng)百貨建筑面積 30968 30968 該部分物業(yè)作為資產(chǎn)持有，暫不銷售 3 高檔住宅建筑面積 26147 26147 4 酒店公寓建筑面積 28037 28037 5 公寓寫字樓建筑面積 32648 32648 6 地下建筑面積 48952 48952 該部分物業(yè)作為資產(chǎn)持有，暫不銷售 小 計(jì) 100883 79920 合計(jì) 180803 項(xiàng)目營(yíng)銷策略定位 將 13萬(wàn)平米物業(yè)細(xì)分成 5個(gè)不同功能、不同業(yè)態(tài)、不同客戶購(gòu)買的小眾投資的精品物業(yè) 總體量 18萬(wàn)平米 可銷售部分 10萬(wàn)平米 不可銷售部分 8萬(wàn)平米 獨(dú)棟商業(yè) 公寓住宅 酒店式公寓 美美百貨商業(yè) 地下商業(yè)、車庫(kù) 公寓寫字樓 項(xiàng)目各物業(yè)功能定位 銷售部分物業(yè) 零售商業(yè)部分 物業(yè)體量： 14051平米。 銷售對(duì)象：國(guó)際頂級(jí)汽車專賣店（如勞斯萊斯、阿斯頓 s） 市場(chǎng)現(xiàn)狀：目前，在成都市人南路二段美美百貨商場(chǎng)對(duì)面，國(guó)際一線品牌 LV獨(dú)立租賃了約 2023多平米的獨(dú)立店鋪?zhàn)鳛槠放茖Ｙu店，月租金水平在 180— 200元 /平米，按國(guó)際慣例的租金售價(jià)比折算過(guò)來(lái)，物業(yè)的銷售均價(jià)不低于 36000元 /平米。 GUCCI品牌在成都的日最高營(yíng)業(yè)額超過(guò) 70萬(wàn)元，眾多國(guó)際一線品牌的商品紛紛落地成都，選址開店，為本項(xiàng)目獨(dú)棟零售商業(yè)的銷售聚集的大量的優(yōu)質(zhì)潛在客戶，本項(xiàng)目獨(dú)棟商業(yè)的銷售市場(chǎng)非常緊俏。 物業(yè)形態(tài)：以 150平米 2房 2廳、 200平米 3房 2廳戶型打主力的大戶型都市豪宅產(chǎn)品。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：據(jù)調(diào)查，目前在成都市城南高新區(qū)，以譽(yù)峰、城南一號(hào)為代表的高端住宅物業(yè)成為成都市高檔住宅產(chǎn)品的標(biāo)桿和代表。而該區(qū)域高檔公寓住宅的租金價(jià)格達(dá) 100—120元 /平米 /月，涉外租賃需求，租賃市場(chǎng)成交旺盛。 項(xiàng)目各物業(yè)功能定位 可銷售物業(yè) 萬(wàn)豪公寓部分 物業(yè)體量： 28037平米。 銷售對(duì)象：美美百貨的消費(fèi)客戶、使領(lǐng)館客戶、都市金領(lǐng)人群。區(qū)域內(nèi)精裝公寓的租金價(jià)格達(dá) 80—100元 /平米 /月，如果有國(guó)際品牌酒店的管理，公寓的租金價(jià)格平均增加20— 30元 /平米。 銷售狀況：目前，本項(xiàng)目區(qū)域暫無(wú)精裝酒店式公寓推出和銷售，因此，無(wú)可參考和對(duì)比的項(xiàng)目。 項(xiàng)目各物業(yè)功能定位 可銷售物業(yè) 公寓寫字樓部分 物業(yè)體量： 32648平米。 銷售對(duì)象：美美百貨的商家客戶、中介、法律等中小型創(chuàng)業(yè)客群。除此以外，該區(qū)域還有水電大廈、中石油大廈、聯(lián)通大廈、國(guó)電大廈、中信廣場(chǎng)等寫字樓項(xiàng)目，銷售均價(jià)都不低于 15000元 /平米。拉 ． 德方斯大廈的銷售已全部完成， 09年 5月已交房。 項(xiàng)目各物業(yè)功能定位 物業(yè)銷售價(jià)格與租金水平對(duì)比分析 項(xiàng)目 物業(yè)產(chǎn)品 區(qū)域同類可比項(xiàng)目銷售價(jià)格 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)租金水平 以租金反推物業(yè)的銷售價(jià)格 物業(yè)售價(jià)租金比 本項(xiàng)目物業(yè)定價(jià)基準(zhǔn)測(cè)算價(jià)格 獨(dú)棟商業(yè) / 180— 200元/平米 /月 32500—36000元 /平
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1