【文章內(nèi)容簡介】 香港、韓國、日本、新加坡等多條臨時客運航線，并成為全國最大的對獨聯(lián)體貨包機口岸。山西交通便利，2003年9月28日，連接山西南北全線666公里的大運高速公路全線通車。從長晉高速公路建設(shè)指揮部了解到，目前長晉高速公路已進入最后的收尾階段，2004年九月底已全線完工，長晉高速公路作為國家經(jīng)濟干線太原至澳門高速公路的重要組成部分。鐵路方面將會在2005年，新建一條“太原北京”的高速鐵路客運專線，北京到太原只需要2小時，比現(xiàn)在縮短8個小時。山西公路建設(shè)的突飛猛進帶動了山西經(jīng)濟快速增長。五．興建酒店的風(fēng)險1．目前的供求現(xiàn)狀雖然山西省和太原市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢，但是根據(jù)山西省和太原市的旅游局統(tǒng)計資料表明，到目前為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿率達到80%以上，全年平均的酒店出租率，%，%，這兩個數(shù)據(jù)告訴我們，1）這樣得出租率現(xiàn)狀，酒店只能達到保本的水平， 2）目前酒店的數(shù)量還是供大于求。2. 投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實投資酒店業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動產(chǎn)的范疇，但不同于投資房地產(chǎn)。 投資房地產(chǎn)的特點是：1）資金周轉(zhuǎn)時間短，一般3到4年 2）投入產(chǎn)出差價大 3）開發(fā)商對于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移，最終以獲利而結(jié)束項目，同時失去所有權(quán)。 投資酒店業(yè)的特點是：1）資金需要沉淀，至少5年以上 2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3）酒店經(jīng)營本身的回報率并不高，一般在10%左右 4）酒店業(yè)的回報率主要靠不動產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價值的上升，還需要通過經(jīng)營管理的效益支撐 5）投資方長期擁有酒店的所有權(quán)。3. 投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點，對于酒店業(yè)的投資，要保證其回報率，對于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金的比例最好超過60%，如果負債比例過高，財務(wù)費用加大，會造成應(yīng)有回報率的取得。4. 投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長遠的利益著想，不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店。5. 投資成本根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不同的國家和地區(qū)，有一個合理的成本區(qū)域，超過這些區(qū)域的投資，將給未來的回報帶來負面作用。6. 酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細分市場，有超過10種的類型，如果沒有充分的市場調(diào)研和專家指導(dǎo)，選擇類型有誤的話，將在市場上增加競爭指數(shù)，加大未來回報的風(fēng)險。六．投資方的條件和愿望山西X投資有限公司的上級集團，是山西省煤炭產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè)，多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它項目而有助于長期持續(xù)發(fā)展。山西X投資有限公司的上級集團，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻，經(jīng)過幾年投入和經(jīng)營、管理的山西旅游點 – 綿山，已經(jīng)在山西乃至全國成為一個集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名景點和旅游開發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說，以其鮮明的個性跨身于我國名山之列。今日綿山，正在恢復(fù)其原來的魅力?！叭f壑千崖增秀麗，往來人在畫圖中”，定會給游人留下永恒的記憶。綿山開發(fā)、經(jīng)營的成功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時，這樣的發(fā)展方向，完全和集團主營業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合。目前，山西X投資有限公司，計劃在山西省會 – 太原，投資一家高星級的酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。根據(jù)投資方的本身條件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。七. 項目預(yù)選地塊分析與評價1. 地塊編號：項目預(yù)選的位于太原市濱河西路土地面積規(guī)模達38畝的地塊編為1號地塊。項目預(yù)選的位于太原市長風(fēng)街長治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達10畝的地塊編為2號地塊。項目預(yù)選的位于太原市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達23畝的地塊編為3號地塊。2. 地塊分析與評價： 1號地塊分析與評價：（面積：38畝）地理位置：該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個太原城市，并以汾河自然形成了城市的河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為500米左右。周邊環(huán)境：由于地塊處于發(fā)展中的城市標(biāo)志性景觀汾河，因此，地塊的右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書館，后面為一高層建筑群，面對汾河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個大煙囪）。地域空曠，視野開闊。交通條件：地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為500米左右，道路規(guī)范，兩個橋方向均能進出（實際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通）。路況暢通，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機場30分鐘車程。分析與評價：1號地塊在汾河邊上兩橋之間，作為太原市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時緊鄰作為太原市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠。從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型的酒店才是最重要、最客觀的。從1號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認為比較適合做會議型酒店。要素：（1）地域空曠，視野開闊，雙向交通集散便利。（2）周邊環(huán)境相對安靜，對會議型酒店干擾較少（3）由于地塊面積規(guī)模較大（38畝），地形規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，非常適合會議型酒店的基本條件，如：道路交通，車輛場地，會議場所與酒店的整體規(guī)劃等。當(dāng)然，1號地塊38畝規(guī)模上搞一個單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全可以將項目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實施。我們建議：會議型酒店在太原這類市場目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性會議和部分國內(nèi)會議，如要實施就必須形成會議市場的龍頭、會議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報。 2號地塊分析與評價：（面積：10畝）地理位置：該地塊位于長風(fēng)街、長治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長風(fēng)街是太原市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個典型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境：由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因此，地塊的左側(cè)是在建的沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠1排4層居民樓。因為處于典型的商業(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對狹小，周圍開闊度稍差。但該地塊正面臨街的長風(fēng)街已成為太原市新一輪開發(fā)建設(shè)的城市軸心大道，未來幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個區(qū)域內(nèi)，同時長風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是太原市高科技開發(fā)區(qū)。交通條件：地塊處于具有雙向10車道的長風(fēng)街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鐘車程，離機場20分鐘車程。分析與評價：