【文章內(nèi)容簡介】 ： 商住混合 用地 3）、規(guī)劃土地使用年限：住宅 70年，商業(yè) 40年 二 、政策性風(fēng)險評估 由于該宗地 周邊的金沙西墅居住區(qū)正在建設(shè)中，開工面積在 3 萬平方米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目。該項(xiàng)目上馬一定會對金沙西墅居住區(qū)造成一定的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會控制該區(qū) 域的商品房上市量，這個樣項(xiàng)目會被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)公司與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問題。 三 、總體評價 該項(xiàng)目總體來講法律手續(xù)都相對 簡單 順暢，開拓置業(yè)與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓， 合同 風(fēng)險相對較低。然后該宗地 擬 規(guī)劃為商業(yè)居住用地，土地性質(zhì)基本明確。 9 第三部分：市場分析 一、 2021 年房地產(chǎn)市場的政策動向 從上半年全國整體市場來看，雖然在中央出臺新政后，全國各主要城市前前 后后地出臺了一些地方細(xì)則，至今仍有部分城市未出臺“新國十條”的執(zhí)行細(xì)則，但無論地方政府是否出臺了地方細(xì)則，各個房地產(chǎn)市場都同樣地受到了政策的強(qiáng)烈沖擊，只是沖擊稍有差異而已。全國各地目前的表現(xiàn)基本一致，主要是表現(xiàn)在銷售數(shù)量急劇下滑，但是由于價格表現(xiàn)并不明顯，致使消費(fèi)者仍然處于濃烈 的觀望情緒中，這說明房地產(chǎn)新政策已經(jīng)起到一定的效果。 新政局部奏效，市場快速觸底 “抑需求”初見成效 新房成交跌至低谷首先見效的是需求被全面抑制。隨著非基本需求被快速擠出，各地住宅成交量驟降。從上半年各地成交的月度走勢看，年初 2 個月，在季節(jié)性因素和 2021 年底出臺的樓市降溫政策的雙重影響下，成交冷淡。然而，逼出供應(yīng)量的目的暫未有效。今年上半年，各地政府通過提高土地供應(yīng)面積，并對開發(fā)商海外融資網(wǎng)開一面，希望加速開發(fā)商現(xiàn)有項(xiàng)目的建設(shè)速度，以增加住宅市場的有效供應(yīng)。但從市場反應(yīng)看，土地供應(yīng)量的增加，反而令開發(fā)商有較大選擇余地，激發(fā)了購地需求；且目前地價受政策調(diào)控已從高位回落，利于開發(fā)商加強(qiáng)土地儲備。 2021 年上半年，中原監(jiān)測全國 12 個城市居住用地成交 4228 公頃，同比上升 166%。在政策調(diào)控下，盡管開發(fā)商拿地趨于理性，土地成交溢價率持 續(xù)下降，但流標(biāo)率始終維持低位，土地市場供求仍較活躍。 基本需求穩(wěn)定，支撐低位反彈 當(dāng)前政策調(diào)控的重點(diǎn)，應(yīng)該理解是為了擠出投資需求的泡沫，但對首套購房等基本的購房需求仍然鼓勵，以令住宅恢復(fù)其原本的居住屬性。因此，基本需求的大小成為影響下一步樓市走向的關(guān)鍵。對各城市來說，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)所帶來的城市人口的增加，及城市生活水平提高所引發(fā)的購房 10 需求，是構(gòu)成住宅基本需求的主體。 從第一部分的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看出，樓市受新政的影響甚大， 導(dǎo)致樓市供求量的緊縮， 說明了政策已經(jīng)取得了一定的 抑制，保持現(xiàn)狀的 效果。 二、 成都 住宅市場 分析 成都市房地產(chǎn)市場歷年市場狀況 1）、成都市 2021 年到 2021 年房地產(chǎn)市場狀況 2021 年成都市主城區(qū)商品房供應(yīng)總量為 萬 ㎡ ，同比下降%（減少 萬 ㎡ ），相較 07 年同期下降 %（減少 萬㎡ ）。共計(jì)成交 萬 ㎡ ，同比增長 %（增加 萬 ㎡ ），相較 07年同期增長 %（增加 萬 ㎡ ）、 供應(yīng)量下降的原因是開發(fā)商存量房規(guī)模較大，為減少新開發(fā)量銷售存量房，因而減緩了推出新盤的速度；而經(jīng)過了 08 年一年的市場調(diào)整， 09年受到一系列優(yōu)惠購房政策和開發(fā)商調(diào)價的影響，市場的剛性需井噴和投資客戶的重新入市，使得市場銷售量大幅增長，甚至超過了歷史同期最高水平。 2021 年 以 3 月為分水嶺，上半年成都市主城區(qū)商品房的供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)出兩種不同走勢。 3月以前，單月供應(yīng)及銷售大體上呈現(xiàn)“供銷同漲”的態(tài)勢。而自 4 月以來，供應(yīng)與銷售量雙雙持續(xù)走低，供求比曲線處于下降趨勢，近期市場總體表現(xiàn)供小于求。表明供需雙方均明顯受到了調(diào)控政策的影響。供應(yīng)與銷售量的持續(xù)下降，反映出市場各方對后市政策的導(dǎo)向和市場發(fā)展的方向觀望情緒依然較大。 1月成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)量和成交量雙雙下降，供需市場出現(xiàn) 倒 V走勢。本周均價走低，新開樓盤價格穩(wěn)起 3 月最后一周成都新房成交量突破 2500 套， 6 月主城區(qū)商品住宅銷售量下滑嚴(yán)重，繼第一周跌破千套創(chuàng)下近兩年來最低周成交量后， 14日至 20 日成交總量僅 638 套，再創(chuàng)新低 。 圖 1： 2021 年 19月成都市商品住宅新增供應(yīng)量 11 050100150200250300供應(yīng)面積（萬㎡）217 52 122 251 196 184 77 80 2531 2 3 4 5 6 7 8 9 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局 2）、成都?xì)v年住宅市場投資狀況 表 1： 成都市歷年普通住宅投資走勢表 （單位：億元） 單位（億元） 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 投資完成額 住宅 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局 ① 從 2021 年至 2021 年，成都市住宅的開發(fā)投資呈持續(xù)上升勢頭， 2021 年到 2021 年投資勢頭有所回落。 ② 2021 年到 2021 年成都市住宅市場有較小的下滑，而整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈上升的勢頭。 ③ 2021年到 2021年成都市住宅市場的發(fā)展基本保持與整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，歷年來呈不斷上升的勢頭。 ④ 2021 年到 2021 年，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈上升勢頭，但幅度較小。 ⑤ 2021 年到 2021 年，住宅投資出現(xiàn)小幅下跌。 圖 2：成都市普通住宅開發(fā)投資狀況圖 12 成都市普通住宅開發(fā)投資情況圖 （ 億元 ）020040060080010002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年投資完成額住宅 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計(jì)局 3）、成都市歷年普通住宅投資增長情況分析 2021 年 — 2021 年由于地價的上漲，規(guī)劃思路的變遷，將導(dǎo)致中高層電梯公寓越來越多，迅速成為市民百姓的主要選擇。戶型設(shè)計(jì)好、通風(fēng)采光好的電梯公寓很有賣相。 圖 3：投資增長比率走勢圖 投資增長比率走勢圖%%%%%%%%%2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年總增長率住宅增長率 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計(jì)局 2021 年 — 2021 年 ，開發(fā)商的投資重點(diǎn)由 2021 年的住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進(jìn)，看重商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢，改變?yōu)樽≌顿Y的繼續(xù)加大，對商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯減少。為滿足成都市旺盛的消費(fèi)需求，增大房市供應(yīng)，開發(fā)商明顯增大了對住宅的投資，住宅完成投資突破 400 億元，達(dá)到 13 億元，增長 %，比整個房地產(chǎn)開發(fā)投資增 幅高 個百分點(diǎn)，是推動整個房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)攀升的主體動因。 當(dāng) 2021 年 成 都住宅市場進(jìn)入了持續(xù)的低迷期，總體供應(yīng)大幅增加的同時，銷售大幅下滑，相應(yīng)地，住宅報價與成交價也有一定的回落。 供應(yīng)量大幅增長的同時，銷售量急劇下降，使得供求形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，以往供不應(yīng)求的格局變成了供給過剩。 成都市普通市場的開發(fā)投資與整個房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資一樣，起伏大，增長情況和下降情況明顯。 2021 年 — 2021 年， 成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自 2021 年 5 月高點(diǎn)％回調(diào)以來，已連續(xù)四個月回落，截止 8月，四川省房地產(chǎn)開 發(fā)累計(jì)完成投資 億元，比去年同期增長 %。分別 5月、 6 月和 7月回落、 。從單月完成投資來看， 8月僅完成投資 億元，分別比 5月、 6 月和 7月減少 億元、 億元和 億元。 圖 4： 2021 年 — 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢圖 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計(jì)局 4）、投資成份狀況 最近幾年，集體經(jīng)濟(jì)和私營個體經(jīng)濟(jì)投資比例在逐年下滑。 國有經(jīng)濟(jì)逐年增長成為成都高層住宅的主力， 2021 年所占比列超過 50%。 表 2：歷年成都各經(jīng)濟(jì)成分投資情況表（單位：億元） 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 國有經(jīng)濟(jì) 14 集體經(jīng)濟(jì) 私營個體經(jīng)濟(jì) 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計(jì)局 5)、 歷年投資開發(fā)分析 2021 年 1— 8 月，成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長%，其中住宅投資 億元同比增長 18%。占全部投資的 %。非住宅 住宅億元。同比增長 %，上述 3個數(shù)據(jù)都居于高位增長，表明成都樓市今年成上揚(yáng)趨勢。 綜合數(shù)據(jù)分析，開發(fā)投資與銷售的快速上漲有其一定的合理性，但不具備持續(xù)性，開發(fā)投資量的下滑，房價過快上漲，會造成市場供求關(guān)系的失衡，對企業(yè)和投資者都將造 成直接經(jīng)濟(jì)利益的損失，穩(wěn)定房價就意味著穩(wěn)定市場，在目前金融政策開始對房地產(chǎn)開發(fā)融資進(jìn)行調(diào)控的初期，應(yīng)嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目和土地的審批，控制好貸款收縮節(jié)奏，避免市場的反應(yīng)過度造成房價大起大落 。 成都市 住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況 2021 年是成都房地產(chǎn)快速發(fā)展和逐漸走向成熟的一年，表現(xiàn)為房價上升較快、供應(yīng)量迅速增加、市場需求旺盛、大量外來開發(fā)商進(jìn)入、地價攀升較多等特點(diǎn)。成都市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示： 2021 年成都市主城區(qū)新開住宅的整體均價為 元 /㎡ ，主要是由于 2021 年新開的住宅項(xiàng)目中，均價在 5000 元以上 的項(xiàng)目就多達(dá) 34個，新增供應(yīng)面積 萬 ㎡ ，占到主城區(qū)新增總量的 %，拉高了整個成都市區(qū)的房價。 2021 年成都郊區(qū)新盤的均價為 元 /㎡ ，較 2021 年郊區(qū)整體均價增長 元 /㎡ 。 區(qū)域均價方面，市中心因其土地的稀缺性而高居價格首位，新盤價格為 元 /㎡ ；市區(qū)和郊區(qū)的價格沒有出現(xiàn)明顯的斷點(diǎn)，說明郊區(qū)與市區(qū)的價格差距在縮小。 2021 年全年，成都市新開住宅樓盤 222 個，供應(yīng)面積約為 1640 多萬 ㎡ 。其中主城區(qū)新增樓盤 116 個，新增供應(yīng)面積接近 920 萬 ㎡ ，占到總體供應(yīng)的%，郊區(qū)新增樓盤 106個，新增供應(yīng)面積約為 720 萬 ㎡ 。 同時，作為成熟社區(qū)聚集的兩個區(qū)域，城西和城南仍然是成都新盤供應(yīng) 15 的熱點(diǎn)區(qū)域，新增供應(yīng)量為 556 萬 ㎡ ，該兩個區(qū)域供應(yīng)量占到全年主城區(qū)供應(yīng)總量的 %。 在 2021年 2021年一系列國家調(diào)控政策實(shí)施和市區(qū)內(nèi)供應(yīng)日益稀缺的情況下， 2021 年整個成都市市區(qū)范圍內(nèi)商品房住宅總成交面積為 807 萬 ㎡ ，比 2021 年上漲 %。從 2021 年各季度新房銷售情況來看，各季度成交面積都在逐步上漲，上漲幅度分別 %、 %和 %。 三 、區(qū)域 房地產(chǎn)市場 特征 城西市場背景簡述 從城西這個大的區(qū)域市場來看，目前二環(huán)以內(nèi)已經(jīng)逐步的趨于飽和，只有富臨清江雅居、盛世草堂和內(nèi)雙楠的幾個小戶型樓盤，開發(fā)重點(diǎn)集中在二三環(huán)之間 和三環(huán)外 。目前城西主要有六個開發(fā)相對比較集中的片區(qū)：羊西片區(qū)、金沙片區(qū)、光華片區(qū)、浣花片區(qū)、清水河片區(qū)和本案所在地 —— 金沙片區(qū)。 金沙片區(qū)位于青羊大道與西三環(huán)、清江路與羊西線之間區(qū)域，金沙遺址使得金沙片區(qū)承載了厚重的歷史文化底蘊(yùn)，也為金沙片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了政策上的優(yōu)勢。整個區(qū)域土地儲備量大，具有相當(dāng) 的潛力。 除了舉世聞名的古蜀文化遺址，古蜀金沙文化主題的摸底河公園、華貴的皇陵公園、洗練厚重的漢代廊橋公園 ......多個大型生態(tài)文化公園構(gòu)建起該片區(qū)的多重生態(tài)屏障。作為成都住宅開發(fā)一片新興的熱點(diǎn)區(qū)域，金沙片區(qū)的基礎(chǔ)性公共配套完善，商業(yè)配套設(shè)施成熟，這里現(xiàn)在已經(jīng)號稱是成都的“第四商圈”。 表 3：目前該區(qū)域主要在售樓盤有： 樓盤名稱 地址 類型 均價（元 /平方米） 開盤時間 七里溪香 青白江同華大道 177 號 住宅 3450 東麓驛境 青白江學(xué)苑路 456 號 住宅 2800 攬勝金沙 青羊清江西路 90 號 住宅 8000 金沙西墅 青羊區(qū)金沙遺址旁 別墅 17000 16 金沙海棠 青羊蜀鑫東路 88 號 住宅 7750 中海金沙府 金沙遺址博物館旁 別墅 17000 英倫金沙 金沙新域清水濱河路 99號 高層 7400 金沙西墅 青羊金沙遺址旁 別墅 17000 保利金香檳 青羊西三環(huán) IT 大道以北 小高層 8500 2021． 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局 城西區(qū)域市場特征 1）、消費(fèi)需求力度大，消費(fèi)者構(gòu)成多元化 城西擁有豐富的歷史遺跡、眾多的水系以及優(yōu)美的環(huán)境，“西貴”的傳統(tǒng)觀念仍留有歷史的烙印，住在城西的居家理念不僅吸引了大量的成都消費(fèi)者，還吸引了成都郊縣（市）甚至川外的消費(fèi)者，消費(fèi)需求依然強(qiáng)勁。 2）、居住觀念得到升華，消費(fèi)者日益理性 人們對住宅概念發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，對其品質(zhì)、環(huán)境都有很高要求， 從基本居住觀念升華到享受理念 。 3）、地產(chǎn)開發(fā)競爭越來越激烈 從 90 年代 開始以置信、成都統(tǒng)建、萬達(dá)、博瑞等知名企業(yè)的進(jìn)入城西片區(qū)后，城西房地產(chǎn)市場便進(jìn)入了一個高速發(fā)展階段，而如今隨著“優(yōu)品道”、“蜀風(fēng)花園城”、“成都花園望郡”、“鷺島國際社區(qū)”、“中海國際社區(qū)”等大規(guī)模的高品質(zhì)樓盤的成功亮相，城西樓市之間的競爭已經(jīng)從硬性競爭轉(zhuǎn)向軟環(huán)境競爭，同品質(zhì)的樓盤在價格、檔次、環(huán)境設(shè)計(jì)、物業(yè)管理方面差距越來越具有差異性，競爭日趨激烈。 4）、開發(fā)理念日益成熟 開發(fā)商都進(jìn)行品牌經(jīng)營，在不斷的創(chuàng)新中找出自己樓盤的賣點(diǎn)，吸引消費(fèi)者，來體現(xiàn)競爭。 5）、成產(chǎn)開發(fā)的重 點(diǎn)區(qū)域向三環(huán)外靠近 隨著城西房產(chǎn)開發(fā)熱潮不斷的掀起，如今城西二環(huán)內(nèi)可供開發(fā)的土地較少，且用地規(guī)模較小。目前城西房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域?yàn)槎h(huán)之間（不 17 少于 50 個在售樓盤），已逐步向三環(huán)外靠近。 城西區(qū)域住宅供應(yīng)狀況 2021 年以來，在新政策的頒發(fā)后，房地產(chǎn)市場處于相對平穩(wěn)狀態(tài)，城西房地場供求市場從 1 月便開始的低迷狀況，供應(yīng)套數(shù) 602套，供應(yīng)面積為，甚至在 2月出現(xiàn)了城西零供應(yīng)的狀況， 3月是一個分水嶺，從 3月起供應(yīng)市場開始逐步回升，一直平穩(wěn)發(fā)展供應(yīng)套數(shù)在連續(xù)四個月保持在 1500套左右，供應(yīng)面 積保持在 15 萬平方米左右。然而一直到了 7 月，供應(yīng)市場才開始好轉(zhuǎn)，在之前的供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積上有一定的提升。 圖 5： 2021 年 19月城西市場商品住宅供應(yīng) 套數(shù) 050010001500202125003000350040001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月供應(yīng)量（套） 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局 從行政區(qū)域來看，該宗地所在 位置 屬于青羊區(qū)。 2021 年青羊區(qū)從一月份開始，由于新政策的頒布，商品房供應(yīng)市場一直處于低迷時間，供應(yīng)面積只有 萬平方米，供應(yīng)套數(shù)只有 286套。從 3月開始，商品房市場開始好轉(zhuǎn)， 3 月份達(dá)到了 1027 的供應(yīng)套數(shù)和 萬平方米的供應(yīng)面積 。在 7月份時再一次掀起熱潮，比之前 3 個月增長了一半的供應(yīng)套數(shù)。 但是于 8月，熱潮終歸為熱潮，只是那么一瞬間，其供應(yīng)套數(shù)便從 1503 套滑至 417套，整整縮小了三倍。 9月，青羊區(qū)的供應(yīng)狀況又有了一些好轉(zhuǎn)。 圖 6： 2021 年 19月青羊區(qū)商品住宅供應(yīng)市場供應(yīng)面積 18 0510151月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月供應(yīng)面積（萬平方米） 城西區(qū)域商品房市場成交狀況 2021 年以來， 1 月，城西商品房住宅成交套數(shù)是 602 套，成交面積為 萬平方米，環(huán)比上月成交量分別減少 9%， 2%。 2 月份，由于新春再加上年初想你政策的頒布，從而影響了城西 商品房市場的供求量，城西成交量是 784 套，成交面積是 萬平方米。從 3月開始逐漸好轉(zhuǎn)，相比 2 月，在成交套數(shù)和成交面積上都增長了一倍之多，成交套數(shù)為 1672 套，成交面積是 萬平方米，環(huán)比 漲幅達(dá)到 %。連續(xù)幾個月來，城西的商品房市場都存在供不應(yīng)求的狀況，所以 7 月份，政府又出臺了新的政策來壓制這一狀況，才使得市場供求保持平衡發(fā)展。 圖 7： 2021 年青羊區(qū)商品房市場供求關(guān)系 05001000150020211月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月供應(yīng)量（套） 成交量（套） 2021 年各月份不同類型的商品房供求狀況 2021 年 3 月，主城區(qū)新增商品住 宅中，超高層和小高層供應(yīng)量較大，占比分別 達(dá)到 %和 %，高層商品住宅也達(dá)到 %。電梯房供應(yīng)量比重占到供應(yīng)總量的絕大多數(shù)，電梯房作為主流產(chǎn)品的地位難以撼動。洋房與別墅的供應(yīng)量僅占到 %和 %。 并且， 在成交商品住宅中，