【文章內(nèi)容簡介】 頻在各大電視屏幕上亮相。金山盛產(chǎn)“第一” ，全國第一個自費開發(fā)區(qū)的誕生，第一個全國縣級開發(fā)區(qū)獲得“國批” ，而且迄今為止仍是“第一” ，第一家中外合資企業(yè)、第一家外商獨資企業(yè)的建立，以及第一塊土地批租、第一個通關(guān)點、第一個出口加工區(qū)的建立。開發(fā)區(qū)國批使大批外資涌入金山，出口加工區(qū)的建立讓金山外向型經(jīng)濟發(fā)生質(zhì)的飛躍。到目前，金山全市累計合同外資 130 多億美元，到位外資 60 億美元，今年全.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告市財政收入將突破 40 億，人均 GDP 將達到 6000 美元，十六大提出的小康水平，金山早已達到。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計,今年 1 至 10 月,金山出口加工區(qū)進出口總值突破 10 億美元大關(guān)，達到 億美元,其中出口 億美元,進口 億美元,均比去年同期增長 400%以上。13 蓮湖概況蓮湖鎮(zhèn)地處上海、蘇州之間，東依淀山湖，西臨陽澄湖，貫穿金山南北的交通主干道——南北公路，穿越蓮湖與 318 國道和滬寧高速公路相交接，交通條件十分優(yōu)越，在鎮(zhèn)區(qū) 20 公里范圍內(nèi)，北有蘇虹機場路、滬寧高速公路、京滬鐵路、312 國道，西有直達蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)的甪錦公路，南北公路穿越全境，溝通內(nèi)陸各地，南接318 國道，距上海虹橋國際機場 40 公里。境內(nèi)內(nèi)河航道縱橫交叉，100 噸位船舶可直航其內(nèi)，距上海港 60 公里、張家港 100 公里。蓮湖往東至虹橋機場及上海市區(qū),向南與上海青浦區(qū)相接,蓮湖處于金山南大門的顯要位置。 蓮湖鎮(zhèn)面積 平方公里，屬北亞熱帶南部季風氣候，氣候溫和濕潤，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均氣溫 度，最高氣溫 度， 度，年降水量 907 毫米，年日照時間1760 小時，全年無霜期 221 天，平均風速 米/秒。蓮湖鎮(zhèn) 1999 年未在籍人口為 45560 人。 蓮湖為千年古鎮(zhèn),歷史悠久,富有江南水鄉(xiāng)的風韻，遠在宋代即受宋帝愛妃的喜愛，明代多有詩人雅士吟詠蓮湖八景，老鎮(zhèn)區(qū)至今保留有眾多的明清建筑。文昌閣、蓮池禪院、古磚瓦博物館以及金龍花.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告園等人文景觀，輔以古橋、小巷的清幽，是旅游、休養(yǎng)的極佳去處。蓮湖投資環(huán)境㈠、功能與規(guī)劃工業(yè)配套區(qū)，規(guī)劃面積 1 平方公里。模具工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里。 電子工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里。 生活服務綜合區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里。 ㈡、條件與優(yōu)勢 A、基礎(chǔ)設施 遵循科學合理、全面規(guī)劃、分期實施的原則，首期啟動區(qū)已達到五通一平條件。B、獨特的區(qū)位優(yōu)勢 該區(qū)東距上海 45 公里，50 分鐘車程抵達上海虹橋機場；西至蘇州 30 公里（其中距蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)東側(cè)僅 18 公里） ；南接 318 國道和金山南北一級公路，北接滬寧高速公路（北至國批金山開發(fā)區(qū)僅需 20 分鐘車程） 。 蓮湖配套工業(yè)區(qū)已成為投資商向上海、蘇州（并至南京） 、金山等地結(jié)轉(zhuǎn)的集散地，投資者可極大的節(jié)省成本。 C、 二大意識 與一站式服務 區(qū)內(nèi)服務機構(gòu) 管委會，奉行強烈的親商意識和 熱忱為納稅人服務的服務意識為投資者投資提供一站式全程服務。 D、優(yōu)惠政策 投資在區(qū)內(nèi)的外資（合資）企業(yè)均享受國家和地方給予國批開發(fā)區(qū)的全部優(yōu)惠政策和條件。稅收政策 .花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告A、增值稅外資企業(yè)銷售或進口一般貨物稅率為 17%；糧油、農(nóng)用、水、氣、圖書等貨物稅率為 13%；外資企業(yè)出口貨物物資稅率為零；來料加工企業(yè)實行零稅率。 B、營業(yè)稅 從事運輸、建筑、保險、文化、體育、娛樂、服務和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，銷售不動產(chǎn)等行業(yè)稅率 3%20%不等。 C、所得稅 外資企業(yè)類別 稅率 生產(chǎn)性企業(yè) 15% 非生產(chǎn)企業(yè) 30% 出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到 當年產(chǎn)品產(chǎn)值 70%以上 10% 注：經(jīng)營期十年以上的生產(chǎn)性企業(yè)從獲利年度起前 2 年免征，后 3 年減半。先進技術(shù)企業(yè)前 2 年免征，后 6 年減半。外資企業(yè)用分得的利潤在中國境內(nèi)再投資且經(jīng)營期不少于 5 年的，則退還已納所得稅的 40%，如再投資于出口型或先進型企業(yè)則全額退還。 D、關(guān)稅 外資企業(yè)進口用于出口產(chǎn)品的原材料等物品稅率為零；其它進口貨物依法納稅；外資企業(yè)出口自產(chǎn)的產(chǎn)品稅率為零（除國家限制出口產(chǎn)品） 。 二、地理位置 該項目位于金山市蓮湖鎮(zhèn)，南臨淀山湖汪洋蕩,東至南北公路，北至國家農(nóng)業(yè)綜合示范區(qū)，西鄰周家浜村南部耕地。項目地塊為蓮湖鎮(zhèn)馬援莊村良田。屬金山市淀山湖畔綠化帶湖濱帶別墅開發(fā)項目。占地約 200 公頃，地形呈梯形狀，南側(cè)沿湖東西向長約 2200 米，北側(cè)東西向長約 1800 米，東側(cè)南北向長約 1500 米，西側(cè)南北向長約 500 米。.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告本項目緊臨淀山湖畔。屬上海輻射圈外緣，項目南邊為淀山湖汪洋蕩，湖深約 4 米，是難得的沿湖岸線較長的位于綠化環(huán)境中的別墅居住用地。第二章 項目規(guī)劃及市政條件⒈項目規(guī)劃（待定）⒉市政條件項目現(xiàn)狀為農(nóng)田，市政需從南北公路上接。目前南北公路市政現(xiàn)狀為供水管徑 毫米，雨水管徑 毫米，電信容量約 萬門，天然氣（整個上海、江蘇地區(qū)目前均無）管徑 毫米。蓮湖鎮(zhèn)承諾在 年內(nèi)在建設將上述市政管線引到項目地塊東邊。供電由南北公路東側(cè)接口。小區(qū)內(nèi)費用由我方承擔。第三章 項目合作條件按目前與蓮湖鎮(zhèn)初步接觸的結(jié)果,協(xié)議總用地 200 萬平方米（3000 畝） ，投資方按達到“七通一平（含土地出讓金） ”的條件，每畝建設用地 12～14 萬元（若以“招、拍、掛”方式出讓，可能會略高于此數(shù)） 。支付方式為：首期簽定 600 畝，土地轉(zhuǎn)讓費 7200～8400 萬元(也可再少些)；其余的根據(jù)項目進展分期支付。土地轉(zhuǎn)讓價格含：市政條件達到上水、下水、污水、電力、電信、天然氣（暫無） 、道路等市政設施鋪設至本項目居住小區(qū)用地紅線。.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告第四章 市場分析一、別墅項目市場概況隨著長江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟迅猛發(fā)展，具有較高收入和追求較高生活品位的成功人士正在迅速涌現(xiàn)。購買高檔別墅，進入高尚社區(qū)，也是這些人的身份標志的目標之一。本地區(qū)的成功人士、外商投資企業(yè)高層人員和其他高收入人群，正在逐步推動這一地區(qū)別墅項目建設的升溫。2022 年對于上海周邊的別墅市場來說是非常熱鬧的一年，從上海近郊到太湖孤島以及佘山老林，別墅項目一個接著一個，發(fā)展商和客戶都有目不暇接之感，具體來說有以下幾個特點：⒈別墅項目新盤數(shù)量多，分布范圍廣闊上海集中規(guī)劃的別墅區(qū)有 3 個，既：浦東、松江新橋和青浦徐涇，除此之外，上海周邊的別墅區(qū)可以說是星羅棋布，其數(shù)量之多，分布范圍之廣，是北京地區(qū)無法比擬的。僅在不到兩天的時間里，我們走訪過的別墅項目有：青埔徐涇的九溪十八島、居禮、 ；青浦縣的威尼斯花園；蘇州的太湖之星；蓮湖的豐澤灣；金山的陽明山莊、一墅情園、金山花園世紀城、金山別館、水秀藝園、亭林山莊、玉峰山莊、圓緣別墅、郁金香花苑、新港灣。用其他方式訪問到的有淀山湖花園別墅、青陽寶島花園、西郊景園、西郊莊園、西郊美林館、中海疊翠別墅、湖畔佳苑、世貿(mào)湖濱花園、東方.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告夏威夷、九洲大唐花園、天籟、(佘山)、羅山綠洲別墅、嘉富麗花園、碧贏谷、孔雀王朝、怡東花園、漁歌唱晚 爾夫別墅……⒉價格普遍低開高走，出售速度快，優(yōu)秀項目有較大的上漲空間新上市的項目普遍起價較低,紛紛祭起價格策略這個最古老也是最有效的促銷法寶。就象青浦徐涇離虹橋機場僅 10 分鐘路程的地區(qū),別墅起價也是 4000 元/㎡多，但從所有調(diào)查過的別墅項目中，均沒有低于 4000 元/㎡的。有些項目，首期起價 4000 元/㎡多，后來居然賣到 12022～15000 元/㎡。而且許多地段好、規(guī)模大、規(guī)劃設計精良的優(yōu)秀項目入市價格相對較高。由于別墅開發(fā)土地的稀缺性，地價從遠景分析是會上漲的。所以，一些地理位置得天獨厚、經(jīng)營開發(fā)正規(guī)可信的別墅項目（如九溪十八島）是有較大的升值空間。另外，在所有訪問過的項目中，還有一個特點，就是沒有一家一次開工別墅 50 棟以上的，一般都是一次開工 30 棟左右，在開盤后一般在 1～3 個月內(nèi)基本上出售 2/3 以上甚至售完，售完一批再開另一批，幾乎看不到有積壓的現(xiàn)象，似乎有以銷定產(chǎn)的味道，此種做法，體現(xiàn)了江南人士精打細算的習慣。⒊有水則靈，在同一項目區(qū)域仍有較大的價格差異