房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 08:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高層正逐漸成為大邑老城區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)。戶型比例從市場(chǎng)份額看， 一室占10%，兩室占 40%，三室占 40%，四室及五室占 10%。（一室只有濱河景秀才有） 桃園新城：此片區(qū)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域作為大邑的一個(gè)新興區(qū)域，城市規(guī)劃比較好。樓盤(pán)均是多層和小高層。而高層正逐漸成為市場(chǎng)的主力，建筑型態(tài)逐漸向高層住宅發(fā)展。項(xiàng)目體量相對(duì)較大，體量均在 10 萬(wàn)以上，其中多層 3 萬(wàn)方，小高層高層 25 萬(wàn)方。 桃園新城片區(qū)樓盤(pán)主要面對(duì)的客戶是桃園新城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)里的員工和大邑縣城區(qū)當(dāng)?shù)鼐用瘢虼司蛹覒粜褪鞘袌?chǎng)主力戶型，所占比例也最大。兩室占 75%，三室占 25%。 分 析： 預(yù)計(jì) 今年下半年到明年上半年整個(gè)大邑市場(chǎng)上推出的總體量將達(dá)到約 83 萬(wàn)方，其中電梯房將達(dá)到 51 萬(wàn)方，多層住宅只有 32 萬(wàn)方，二者的比例為 ： 1。從市場(chǎng)上的房源來(lái)看，電梯房的體量逐漸增大， 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 5 頁(yè) 共 14 頁(yè) 已經(jīng)超過(guò)了多層住宅的體量，說(shuō)明電梯房已經(jīng)成為大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。而開(kāi)發(fā)商也趨向于修電梯房，其主要原因在于，隨著大邑房?jī)r(jià)的上漲，土地的價(jià)格也隨之上漲，開(kāi)發(fā)商的成本也就越來(lái)越高，如果單純地開(kāi)發(fā)多層住宅，利潤(rùn)將大大減少，甚至有可能入不敷出，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)中，要想站穩(wěn)腳跟，必須控制成本，打造品質(zhì)，提高項(xiàng)目的性價(jià)比；另 一方面，消費(fèi)者越來(lái)越趨向理性消費(fèi)，他們追求生活品質(zhì)的要求也越來(lái)越高，早期大邑地區(qū)流行的多層住宅已不能滿足人們對(duì)生活舒適度的要求，消費(fèi)者對(duì)電梯房的喜歡程度也在逐漸提高。 小結(jié)： 從以上市調(diào)相關(guān)情況可以看出，項(xiàng)目周邊區(qū)域特點(diǎn)為： 1. 區(qū)域內(nèi)房屋總價(jià)低、面積流行較大的大戶型。 2. 由于本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)較之其它區(qū)域?qū)僦性缙冢M(fèi)都偏好 80 ㎡左右的兩房和 100㎡左右的三房，并認(rèn)為是流行高檔戶型。 3. 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)房的了解甚為貧乏，對(duì)好房子的定價(jià)更缺少評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。 4. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和一批農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出經(jīng)商人士亦有改變現(xiàn) 有住房條件的需求，周邊居住民隨著生活水平的提高，也有著二次置業(yè)的需求。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 14 頁(yè) 5. 現(xiàn)有住宅主要集中在區(qū)域中心地帶，多大數(shù)物業(yè)住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本低，戶型設(shè)計(jì)一般，沒(méi)有特色，舊城改造工作正在城區(qū)內(nèi)逐漸進(jìn)行。 6. 未來(lái)一年內(nèi)的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高層住宅放量會(huì)明顯增大。 （一）、宏觀環(huán)境分析 據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià) 反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年 1— 5 月份，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲 %和 %。 國(guó)家、 四川省 、 成都市 有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得 大邑縣 本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了 大邑 圣菲壹號(hào)住宅 用地的商業(yè)價(jià)值，成為 大邑 房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。 （二）、微觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 14 頁(yè) 東距省會(huì)成都市 45公里，東南距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 54 公里，西距邛崍市 23 公里，北距都江堰市 50 公里。與外界的交通路網(wǎng)四通八達(dá)，與省會(huì)成都有成溫邛高速公路相連，與都江堰市有川西旅游環(huán)線相連，縣內(nèi)通往主要風(fēng)景旅游區(qū)的均為高等級(jí)公路，交通極為便利。全縣已實(shí)現(xiàn)移動(dòng)通訊無(wú)盲區(qū)覆蓋，解決了通訊題目。 歷史悠久，文化厚重，素有 “ 山川靈秀之鄉(xiāng) ” 的美稱。遠(yuǎn)在漢代，境內(nèi)的名山大江就已載進(jìn)史冊(cè)。明代文學(xué)家楊升庵說(shuō)： “ 大邑是蜀之看縣，沃野千里。名于三蜀。仙佛同源，萃于二山（鶴叫山、霧中山）。 ”大邑以其秀麗的自然風(fēng)光和眾多的文物古跡， 吸引了很多文人學(xué)士。西漢司馬相如，唐代杜甫，北宋范縝、文同，南宋陸游，明代楊慎等都曾來(lái)游，并有詠懷、記事詩(shī)文傳世。尤其是神奇的大自然風(fēng)光，
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