黎明房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-29 22:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 結(jié)構(gòu)也以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的接受程度較差。8． 環(huán)境是住宅永恒的賣(mài)點(diǎn)，除價(jià)格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上，景觀環(huán)境一直是消費(fèi)者最為看重的。9． 戶型選擇上平層仍是廣大消費(fèi)者的首選，錯(cuò)層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費(fèi)者開(kāi)始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。11． 由于目前市場(chǎng)上供應(yīng)的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，所以從裝修標(biāo)準(zhǔn)上看毛坯房仍是消費(fèi)者的第一選擇，但對(duì)精裝修的要求日趨強(qiáng)烈。12． 消費(fèi)者對(duì)居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來(lái)越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)房選擇時(shí)倍受關(guān)注，而對(duì)一些實(shí)用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。13． 對(duì)人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費(fèi)者購(gòu)房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越明顯。通過(guò)上述我們對(duì)沈陽(yáng)市總體市場(chǎng)及黎明生活坊相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)行為分析，我們認(rèn)為隨著沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購(gòu)買(mǎi)力也將逐步提高，加之大東區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的熱度升溫，隨著消費(fèi)者購(gòu)房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場(chǎng)需求并引領(lǐng)市場(chǎng)的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場(chǎng)空間。 第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析一． 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1． 黎明生活坊項(xiàng)目規(guī)模大，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，各種功能規(guī)劃齊備，一期項(xiàng)目依托于大社區(qū)，有利于營(yíng)造良好的居住氛圍。2． 黎明生活坊依托于黎明公司，具有良好的口碑。3． 緊鄰城市一環(huán)，有公交樞紐站、地鐵一號(hào)線，距離沈陽(yáng)兩大火車(chē)站較勁路程，交通便利。4． 地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無(wú)重大污染源，自然環(huán)境較好。5． 黎明生活坊項(xiàng)目為中央企業(yè)大型住宅工程，配套設(shè)施齊備。6． 集團(tuán)開(kāi)發(fā)事業(yè)的良好表現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)品牌支持。二． 項(xiàng)目劣勢(shì)1． 與周邊項(xiàng)目相對(duì)比，土地成本較高，付款壓力大。2． 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，目前區(qū)位價(jià)值市場(chǎng)評(píng)價(jià)較低。3． 地塊東北側(cè)為大面積的空地，北側(cè)的和睦城銷(xiāo)售情況較差，周邊人氣仍顯不足。三． 威脅分析1． 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，沈陽(yáng)市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性?xún)A向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制黎明生活坊的客戶群來(lái)源。2． 從沈陽(yáng)市整體市場(chǎng)格局來(lái)看，隨著渾南新區(qū)的開(kāi)發(fā)，聚集著較多的項(xiàng)目，尤其是混合周邊地區(qū)，有巨大的開(kāi)發(fā)量，對(duì)我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。3． 新開(kāi)發(fā)的龍之夢(mèng)等樓盤(pán)，雖然價(jià)格較高，但這些項(xiàng)目對(duì)黎明生活坊有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開(kāi)發(fā)。4． 南側(cè)民航居住區(qū)將相繼啟動(dòng)，規(guī)模、售價(jià)等因素與黎明生活坊類(lèi)似，黎明生活坊面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 四． 機(jī)會(huì)分析1． 政府對(duì)于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開(kāi)發(fā)大地塊資源的減少，黎明生活坊項(xiàng)目以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。2． 黎明生活坊的操作由順馳獨(dú)立完成，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及社區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢(shì)，黎明生活坊1期如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場(chǎng)效果。3． 黎明生活坊周邊道路交通及所處地理位置將使其成為沈陽(yáng)市未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域。4． 沈陽(yáng)市住宅分配政策的出臺(tái)，有利于住宅市場(chǎng)的發(fā)展。5． 加入WTO及沈陽(yáng)近幾年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)將為黎明生活坊項(xiàng)目帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇。諸如私人汽車(chē)的日益普及等等。五． 綜合評(píng)價(jià)結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，黎明生活坊1期雖然存在一些劣勢(shì)，諸如土地成本較高、所屬區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與龍之夢(mèng)相比擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，與保利、中房相比擁有地理位置優(yōu)勢(shì)。因此，依托于黎明公司，黎明生活坊1期項(xiàng)目具有交通便利、市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸顯出該地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值。為了將黎明生活坊1期項(xiàng)目運(yùn)作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c(diǎn)問(wèn)題：1． 住宅產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強(qiáng)烈差異化的困難，周邊眾多住宅項(xiàng)目綜合素質(zhì)一般，所以，在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。2． 密切關(guān)注起步區(qū)市場(chǎng)反應(yīng)情況，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行二期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，并注意不同類(lèi)型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場(chǎng)。3． 掌握“以我為主”的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問(wèn)題。4． 通過(guò)項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度的本質(zhì)性飛躍。 5． 對(duì)物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。6． 在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對(duì)項(xiàng)目居住理念的提升，加強(qiáng)對(duì)大社區(qū)生活方式的營(yíng)造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度。 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想一． 項(xiàng)目定位1． 黎明生活坊基本描述以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營(yíng)造空間布局、主題園林環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對(duì)弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的大規(guī)模居住社區(qū)。2． 客戶群定位整個(gè)黎明生活坊項(xiàng)目的客戶群定位必然是多層次的?？傮w上看，應(yīng)明確以 “中等收入階層”為主流消費(fèi)群體的客戶群定位。“中等收入階層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在5000元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對(duì)未來(lái)美好生活充滿信心和渴望的人群。3． 產(chǎn)品定位利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢(shì)，以“中等收入階層”為主流消費(fèi)群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。4． 形象定位作為120萬(wàn)平方米的大型居住社區(qū)，黎明生活坊項(xiàng)目的形象塑造應(yīng)體現(xiàn)出其應(yīng)有的“大氣”與“活力”，樹(shù)立黎明生活坊品牌在沈陽(yáng)房地產(chǎn)界的強(qiáng)勢(shì)地位，并通過(guò)黎明生活坊項(xiàng)目進(jìn)一步提升黎明品牌的知名度與美譽(yù)度。整體形象包裝應(yīng)以清新、自然、浪漫為主調(diào)，強(qiáng)調(diào)黎明生活坊品牌的親和力。二． 發(fā)展思路1． 倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計(jì)，使各項(xiàng)設(shè)計(jì)成為理念的最有力支撐。2． 完善社區(qū)生活配套服務(wù)功能，強(qiáng)化商業(yè)及教育設(shè)施，充分發(fā)揮大規(guī)模項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3． 以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路。4．1
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