【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)逐步展開，各式配套日趨完善，再加上城市人口的增加和城市化建設(shè)的不斷推進(jìn) ，將會有更多的項(xiàng)目被開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)投資則與之同步，并呈穩(wěn)健上升的態(tài)勢。 ? 趨勢六：規(guī)劃實(shí)施，縮短城市南北差距。 從貴港市近期城市建設(shè)規(guī)劃上我們可看到，貴港市的城市規(guī)劃建設(shè)將圍繞港北區(qū)拉開城市框架進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)也將面臨新的環(huán)境及機(jī)遇，并向港北區(qū)看齊，南北之間的差距逐漸縮小。 ? 趨勢七：開發(fā)理念更新，項(xiàng)目品質(zhì)提升 隨著 國 內(nèi)區(qū)外實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)的加盟， 以及本 地房地產(chǎn)企業(yè)的崛起， 滋生 了 許多 先進(jìn)的管理開發(fā)理念， 提升 了人們的住房觀念，房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目品質(zhì)不斷升級。 ? 趨勢八：外地開發(fā)商逐漸增多，不斷引入新開發(fā)理念，相互競爭愈發(fā)激烈 由于目前貴港市的房地產(chǎn)處于起步發(fā)展階段，大部分開發(fā)商都追求短期的利益，忽略居住環(huán)境的營造，缺少社區(qū)的配套設(shè)施及產(chǎn)品方面的研究，而隨著一些外地知名開發(fā)商的進(jìn)駐，必定會產(chǎn)生激烈的競爭，一些新的開發(fā)理念及新的營銷理念將會被引入進(jìn)來。 ? 全國政策 2021年宏觀調(diào)控政策剖析 2021 年 出臺的政策相對不多，其中 包括差別化住房信貸 和降息等金融方面的 政策 和對閑置土地處理的新規(guī)定 等 。 這些政策 對房地產(chǎn)企業(yè)的影響 已基本趨向穩(wěn)定 ，房價 在全年也表現(xiàn)相對穩(wěn)定 。目前， 全國范圍內(nèi)的房價開始出現(xiàn)適應(yīng)后的微漲 。 全國政策解讀 類別 2021 年四季度 — 2021 年上半年 2021 年下半年 2021 年全年 2021 年全年 2021 年 調(diào)控 方向 扶持市場復(fù)蘇 規(guī)范市場發(fā)展 堅(jiān)決遏制房價 過快上漲 堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控，促房價合理回歸。 堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果 住房 供應(yīng) 結(jié)構(gòu) 調(diào)整 調(diào)整 調(diào)整 調(diào)整 調(diào)整 無 出臺住房保障管理辦法 出臺經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案 確保保障性住房供應(yīng)、大力發(fā)展公租房 2021 年 全國新建保障性住房1000 萬套 ，確保完成 500 萬套。 南寧要求 建 設(shè) 萬套保障住房 拓展及監(jiān)管保障房建設(shè)兩手抓，多渠道資金來源作可持續(xù)保障 土地 政策 寬松 寬松 從緊 從緊 從緊 放寬對開發(fā)時間的限制 放寬地價款支付時限 無 對 房地產(chǎn)用地和建設(shè) 加強(qiáng)管理 增大保障性住房供應(yīng)比例 提高土地 競買保證金 比例 加大 對閑置房地產(chǎn)用地的清理力度 加強(qiáng)土地管理做好五項(xiàng)工作 中國將逐步取消土地供應(yīng)雙軌制 新修訂《閑置土地處置辦法》： 土地閑置超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)，將額外征收土地使用權(quán)出讓金的 20%；閑置滿兩年的土地將被無償收回。 財(cái)稅 政策 積極 積極 穩(wěn)健 差別化 積極 減稅 減、免、緩多項(xiàng)費(fèi)用 無 提高住宅交易契稅 對土地增值稅預(yù)征率設(shè)定了下限 公租房租金收入將免征營業(yè)、房產(chǎn)稅 營業(yè)稅調(diào)整 上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅 降低部分住房交易手續(xù)費(fèi) “房 產(chǎn)證加名稅”免征 無 金融 政策 寬松 較寬松 從緊 從緊 從緊 信貸松綁 5 次降息 準(zhǔn)備金率 5次下調(diào) 加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理 2 次加息 6度準(zhǔn)備金率上調(diào) 取消首貸 7折利率 提高按揭首付比例 出臺住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 暫停第三套房貸 首套 30%，基準(zhǔn)利率，二套首付60%，利率 倍，第三套限貸 六次上調(diào)、一次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 3 次加息 將部分保證金存款納入存款準(zhǔn)備金上繳范圍。 信貸差別化 二度下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn) 金融機(jī)構(gòu) 一年期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 個百分點(diǎn) 其他 寬松 略緊 從緊 從緊 寬松 放寬首次和自住型購房的界定標(biāo)準(zhǔn) 放寬住房公積金貸款政策 放寬購房入加強(qiáng)商品房銷售管理 規(guī)范已購公有住房上市交易 加強(qiáng)存量房完善商品住房預(yù)售制度 規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理 40 多城市限購 要求“一房一價” 要求房價上漲過快二三線城市限購 婚前按揭買房等司法解釋正式實(shí)施 各種形式的地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)主要包括： 土地松綁、公積金放寬、購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)優(yōu)惠、貸款額度放寬戶政策等 交易結(jié)算資金 ―小產(chǎn)權(quán)房”不得發(fā)證 限購到期城市延續(xù) 等 政策影響分析： 對需求方： 2021 年對于購房者 來講 ，在 持續(xù)的 政策調(diào)控下， 樓市房價總體維持平穩(wěn)狀態(tài)，年末稍有上漲，但并沒有出現(xiàn)大幅度的反彈，可當(dāng)前房價平穩(wěn)卻讓購房者進(jìn)入了進(jìn)退兩難的境地；雖然政府也通過有針對性的貸款證支持剛需購房，可目前的房價對在通脹經(jīng)濟(jì)環(huán)境中購房者仍然沒有起到足夠的減壓作用，買房難在過去的一年里沒有得到改善。 分類 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 調(diào)控后至今購住宅名額 調(diào)控 后 至今 客群總量 調(diào)控 前主流需求物業(yè)類別 調(diào)控后至今 主流需求物 業(yè)類別 住宅需求 投資者 強(qiáng) 多數(shù)無 很小 各類住宅物業(yè) 對住宅從短炒獲利轉(zhuǎn)向長線投資；或轉(zhuǎn)向其他投資品：商鋪、寫字樓等 過渡型自住客 弱 多數(shù)有 小 公寓、兩房 轉(zhuǎn)向小面積兩房或2+1房 剛需自住客 較弱 多數(shù)有 大 2+1房、三房 追求一步到位購房，對兩房需求量小，需求轉(zhuǎn)向 2+三房 改善型剛需客 較強(qiáng) 多數(shù)有 小 三房、四房、3+1房 追求一步到位購房，對小面積三房需求少，多需求中大面積戶型 改善型客戶 強(qiáng) 多數(shù)無 很小 四房、 3+1房、樓中樓 、別墅 對產(chǎn)品需求變化小 享受型 最強(qiáng) 多數(shù)無 非常小 大四房、五房、 樓中樓、別墅 對產(chǎn)品需求變化小 （ 注：未有政策對商業(yè)及辦公物業(yè)進(jìn)行限制，在此不對商業(yè)、寫字樓客戶進(jìn)行影響分析 ） 對 供應(yīng)方： 對于商品房供應(yīng)商來講，在 2021 年的一季度 成交 較為 低迷，庫存 持續(xù) 的積壓， 資金 日益 吃緊 等各種困難后， 終于 在二季度 迎來了剛需釋放潮， 樓市將 “ 止跌回穩(wěn) ” ，加上 地方樓市“微調(diào)”、 貸款優(yōu)惠、利率下調(diào)等多重利好因素， 從二季度 開始 樓市 逐漸轉(zhuǎn)好 ，許多開發(fā)商也開始趁勢暖春，推出不少新盤， 到了 10月份后相當(dāng)部分的項(xiàng)目已完成全年任務(wù)，使得四季度后期出現(xiàn)了“保價縮量”的情 況出現(xiàn)。 政策調(diào)控對各類物業(yè)銷售影響分析 項(xiàng)目 住宅戶型 3500元 /㎡以下 35013800元 /㎡ 38014000元 /㎡ 40016000元 /㎡ 住宅類 公寓 (普通單間、一房 ) 較小 一般 較大 二房 較小 一般 較大 很大 2+1房、小三房 小 較小 一般 較大 三房、小四房、3+1房 較小 一般 一般 較大 四房、 3+1房、樓中樓 一般 一般 較大 較 大 大四房、五房、樓中樓 較小 較小 一般 較大 別墅 —— —— —— 一般 商鋪 商鋪戶型 10000元 /㎡以下 10001－ 20210元 /㎡ 20211－ 30000元 /㎡ 3000150000元 /㎡ 30－ 80㎡ 小 較小 較小 一般 81－ 150㎡ 一般 較大 較大 較大 、 2021 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策走向預(yù)測 政策環(huán)境： 穩(wěn) 中求進(jìn)的 背景下貨幣 和稅收 政策 更具針對性 ，房地產(chǎn)調(diào)控 逐步細(xì)致化 房地產(chǎn)調(diào)控： 穩(wěn)中趨緊，抑制投資投機(jī)需求大方向不變 ，房產(chǎn)稅等范圍擴(kuò)大 中央政府： 密切關(guān)注市場變化，抑制投資投機(jī)， 嚴(yán)把商品房價格關(guān) 地方政府： 財(cái)政壓力下繼續(xù)鼓勵合理需求， 通過更具可行性的方案提振樓市 2021 年 12 月 25 日 召開的住建部年度工作會議上 ，住建部部長 姜偉新 表示，目前有地方城市在放松限購等樓市調(diào)控，國務(wù)院和住建部已經(jīng)高度關(guān)注并且進(jìn)行調(diào)研。限購政策作為一個被認(rèn)為能夠有效抑制樓市投機(jī)投資性購房需求的政策，將在 2021 年繼續(xù)執(zhí)行。 姜偉新表示， 2021 年地方政府若放松樓市調(diào)控導(dǎo)致房價快速上漲的，將進(jìn)行約談并問責(zé)。 另外，廣西全區(qū)經(jīng)濟(jì)工作 會議對 2021 年廣西房地產(chǎn)的發(fā)展明確定調(diào)。該次會議明確了 2021 年廣西房地產(chǎn)的三大發(fā)展方向： 2021 年上半年，宏觀調(diào)控使得全國范圍內(nèi)“量價齊跌”，銷售一度跌倒了低谷，從而使得多地出臺了地方政策進(jìn)行微調(diào)， 使得在年底出現(xiàn)了“翹尾”， 引起了中央的高度重視，并多次表示 2021年政策基調(diào)仍然非常堅(jiān)定及明確。廣西 2021年出臺的房地產(chǎn)發(fā)展方向 將 與中央保持一致。因此 ， 2021 年 廣西在政策層面上仍會按國家要求執(zhí)行， 出臺更為嚴(yán)厲的打壓政策 可能性極小 。 以下對 2021 年的各類政策進(jìn)行簡要預(yù)測： ? 嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，支持以自住型為主的需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)、投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求 ； ? 加大中小戶型、中低價位普通商品住房建設(shè)力度，調(diào)整住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房供應(yīng)體系，保持房價基本穩(wěn)定 ； ? 加大對房地產(chǎn)市場信息的披露，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，引導(dǎo)房 地產(chǎn)企業(yè)參與縣域城鎮(zhèn)建設(shè) 。 金融政策預(yù)測： 2021 年上半年全國經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，出現(xiàn)了高通脹和低增長并存的局面 。 國家針對這樣的情況，采取了較為寬松的貨幣政策，使得從 6 月份開始，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)觸底回升，所以預(yù)計(jì) 2021 年，國家將在“穩(wěn)中求進(jìn)”政策的指導(dǎo)下，繼續(xù)保持寬松的貨幣政策，以有效推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 土地政策預(yù)測： 2021 年國土資源局修訂了《閑置土地處理辦法》，加大了對閑置土地的打擊力度，以防范地方政府以土地作為地方財(cái)政的主要來源，同時也是在源頭上收緊房價再次抬頭的繩索，這在一定程度上解決了高 價土地出讓的情況出現(xiàn)的機(jī)率，使得土地成交有所下滑，而在當(dāng)前的市場形勢下， 2021 年土地新政策出臺的機(jī)率不大。 財(cái)稅政策預(yù)測： 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控仍然會持續(xù)，但是在財(cái)稅方面，自 2021 年上海、重慶房產(chǎn)稅正式試點(diǎn)以來，范圍還沒有擴(kuò)大，并且其影響效果有限。 2021 年房產(chǎn)稅在全國大范圍試點(diǎn)的 擴(kuò)大的可能性較大 。而貴港市作為房價上漲并不突出的三四線城市，連“限購”都沒有細(xì)則出臺，就更 不要 說成為第二批出臺“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)城市，由此預(yù)知 2021 年貴港市執(zhí)行房產(chǎn)稅的可能性仍然極小。 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 27 頁 共 197 頁 27 二、 項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析 項(xiàng)目所處區(qū)位 —— 貴港市港北區(qū)， 是貴港市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。近年來在政府的積極推動下，港北區(qū)已成為貴港城市中心，配套也越來越完善： 根據(jù) 20212030 年規(guī)劃，港北區(qū)區(qū)域功能結(jié)構(gòu)將更趨于合理，功能設(shè)施將得到更加的完善。例如： 客運(yùn)站，總站搬遷至迎賓大道入口處，城市快速環(huán)路與迎賓大道交叉口東北側(cè) ； 城北新區(qū)以行政辦公、商務(wù)辦公等為主導(dǎo)功能，為全市公共服務(wù)中心 ； 沿金港大道形成的東西向城市現(xiàn)代景觀主軸，沿中山路形成南北向城市文化景觀主軸，沿迎賓大道形成南北向的城市景觀次軸，沿同濟(jì)大道形成南北向的 城市景觀次軸。 區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 總體市場特征 ? 土地成交量 出現(xiàn)下滑 ，但是價格上漲 從近 幾 年貴港土地成交的的價格情況看， 20212021 年 土地成交價格 變化不大，到了 2021 年呈大 幅上漲的趨勢。 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 28 頁 共 197 頁 28 貴港市2 0 0 9 2 0 1 2 年經(jīng)營性土地交易價格及成交額010000202103000040000020406080100120140160180成交額 ( 萬元 ) 2 4 5 7 5 . 5 3 2 8 1 0 5 . 4 3 2 0 7 2 6 . 5 0 30684地價 ( 萬元 / 畝 ) 47 37 51 1652021 年 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來源：根據(jù) 貴港 市國土資源局 及相關(guān) 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)