【正文】 地市場供求仍較活躍。因此，基本需求的大小成為影響下一步樓市走向的關鍵。 從第一部分的相關經(jīng)濟數(shù)據(jù)可以看出，樓市受新政的影響甚大， 導致樓市供求量的緊縮， 說明了政策已經(jīng)取得了一定的 抑制，保持現(xiàn)狀的 效果。共計成交 萬 ㎡ ，同比增長 %（增加 萬 ㎡ ），相較 07年同期增長 %（增加 萬 ㎡ ）、 供應量下降的原因是開發(fā)商存量房規(guī)模較大，為減少新開發(fā)量銷售存量房，因而減緩了推出新盤的速度；而經(jīng)過了 08 年一年的市場調(diào)整， 09年受到一系列優(yōu)惠購房政策和開發(fā)商調(diào)價的影響，市場的剛性需井噴和投資客戶的重新入市，使得市場銷售量大幅增長，甚至超過了歷史同期最高水平。 3月以前，單月供應及銷售大體上呈現(xiàn)“供銷同漲”的態(tài)勢。表明供需雙方均明顯受到了調(diào)控政策的影響。 1月成都主城區(qū)商品住宅供應量和成交量雙雙下降，供需市場出現(xiàn) 倒 V走勢。 圖 1： 2021 年 19月成都市商品住宅新增供應量 11 050100150200250300供應面積（萬㎡）217 52 122 251 196 184 77 80 2531 2 3 4 5 6 7 8 9 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局 2）、成都歷年住宅市場投資狀況 表 1： 成都市歷年普通住宅投資走勢表 （單位：億元） 單位（億元） 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 投資完成額 住宅 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局 ① 從 2021 年至 2021 年，成都市住宅的開發(fā)投資呈持續(xù)上升勢頭， 2021 年到 2021 年投資勢頭有所回落。 ③ 2021年到 2021年成都市住宅市場的發(fā)展基本保持與整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，歷年來呈不斷上升的勢頭。 ⑤ 2021 年到 2021 年，住宅投資出現(xiàn)小幅下跌。戶型設計好、通風采光好的電梯公寓很有賣相。為滿足成都市旺盛的消費需求，增大房市供應，開發(fā)商明顯增大了對住宅的投資，住宅完成投資突破 400 億元，達到 13 億元，增長 %，比整個房地產(chǎn)開發(fā)投資增 幅高 個百分點，是推動整個房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)攀升的主體動因。 供應量大幅增長的同時，銷售量急劇下降，使得供求形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，以往供不應求的格局變成了供給過剩。 2021 年 — 2021 年， 成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自 2021 年 5 月高點％回調(diào)以來，已連續(xù)四個月回落，截止 8月，四川省房地產(chǎn)開 發(fā)累計完成投資 億元，比去年同期增長 %。從單月完成投資來看， 8月僅完成投資 億元，分別比 5月、 6 月和 7月減少 億元、 億元和 億元。 國有經(jīng)濟逐年增長成為成都高層住宅的主力， 2021 年所占比列超過 50%。占全部投資的 %。同比增長 %，上述 3個數(shù)據(jù)都居于高位增長，表明成都樓市今年成上揚趨勢。 成都市 住宅市場各項指標成長狀況 2021 年是成都房地產(chǎn)快速發(fā)展和逐漸走向成熟的一年，表現(xiàn)為房價上升較快、供應量迅速增加、市場需求旺盛、大量外來開發(fā)商進入、地價攀升較多等特點。 2021 年成都郊區(qū)新盤的均價為 元 /㎡ ，較 2021 年郊區(qū)整體均價增長 元 /㎡ 。 2021 年全年，成都市新開住宅樓盤 222 個，供應面積約為 1640 多萬 ㎡ 。 同時，作為成熟社區(qū)聚集的兩個區(qū)域，城西和城南仍然是成都新盤供應 15 的熱點區(qū)域，新增供應量為 556 萬 ㎡ ，該兩個區(qū)域供應量占到全年主城區(qū)供應總量的 %。從 2021 年各季度新房銷售情況來看，各季度成交面積都在逐步上漲，上漲幅度分別 %、 %和 %。清江雅居、盛世草堂和內(nèi)雙楠的幾個小戶型樓盤，開發(fā)重點集中在二三環(huán)之間 和三環(huán)外 。 金沙片區(qū)位于青羊大道與西三環(huán)、清江路與羊西線之間區(qū)域，金沙遺址使得金沙片區(qū)承載了厚重的歷史文化底蘊，也為金沙片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了政策上的優(yōu)勢。 除了舉世聞名的古蜀文化遺址，古蜀金沙文化主題的摸底河公園、華貴的皇陵公園、洗練厚重的漢代廊橋公園 ......多個大型生態(tài)文化公園構建起該片區(qū)的多重生態(tài)屏障。 表 3：目前該區(qū)域主要在售樓盤有： 樓盤名稱 地址 類型 均價（元 /平方米） 開盤時間 七里溪香 青白江同華大道 177 號 住宅 3450 東麓驛境 青白江學苑路 456 號 住宅 2800 攬勝金沙 青羊清江西路 90 號 住宅 8000 金沙 2）、居住觀念得到升華，消費者日益理性 人們對住宅概念發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，對其品質(zhì)、環(huán)境都有很高要求， 從基本居住觀念升華到享受理念 。望郡”、“鷺島國際社區(qū)”、“中海 4）、開發(fā)理念日益成熟 開發(fā)商都進行品牌經(jīng)營，在不斷的創(chuàng)新中找出自己樓盤的賣點，吸引消費者，來體現(xiàn)競爭。目前城西房產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域為二三環(huán)之間（不 17 少于 50 個在售樓盤），已逐步向三環(huán)外靠近。然而一直到了 7 月，供應市場才開始好轉(zhuǎn)，在之前的供應套數(shù)和供應面積上有一定的提升。 2021 年青羊區(qū)從一月份開始，由于新政策的頒布，商品房供應市場一直處于低迷時間，供應面積只有 萬平方米，供應套數(shù)只有 286套。在 7月份時再一次掀起熱潮，比之前 3 個月增長了一半的供應套數(shù)。 9月，青羊區(qū)的供應狀況又有了一些好轉(zhuǎn)。 2 月份，由于新春再加上年初想你政策的頒布，從而影響了城西 商品房市場的供求量，城西成交量是 784 套，成交面積是 萬平方米。連續(xù)幾個月來，城西的商品房市場都存在供不應求的狀況，所以 7 月份，政府又出臺了新的政策來壓制這一狀況，才使得市場供求保持平衡發(fā)展。電梯房供應量比重占到供應總量的絕大多數(shù)，電梯房作為主流產(chǎn)品的地位難以撼動。 并且， 在成交商品住宅中，高層商品 19 住宅成交量最大，其占比達到成交總量的 74%，其次為超高層商品住宅，占比為 23%。小高層和高層供應量，占比分別達到 %和 %，無其他建筑類型商品住宅供應。其次為小高層產(chǎn)品，成交量占比為 %，超高層成交量占成交總量的 %。 6月 高層產(chǎn)品供應量 55%，占比最大，其次為小高層產(chǎn)品，占比為 25%，與上月份額基本持平，超高層產(chǎn)品以 18%的比例位列第三，小高層供應量占比為 26%，本月金沙西墅推出多層產(chǎn)品，共計 78 套，故本月多層供應量占 20 比為 2%，別墅和洋房沒有供應。 8月 高層產(chǎn)品仍占市場主流，供應套數(shù)為 4633 套，占比為 68%；其次是超高層產(chǎn)品，供應套數(shù)為 1122 套，占比為 17%；小高層產(chǎn)品排名第三，供應套數(shù)為 845 套，占比為 12%；本月別墅有新增供應，且與多層相差不大，占比分別為 2%和 1%；本月暫無洋房供應。由于城西二環(huán)到三環(huán)地塊緊急，以至于三環(huán)外 才可能有別墅以及洋房的供應，所以說別墅和洋房是目前為止供應以及成交量都相對較少的商品房類型。其次為面積為 90 ㎡ 120 ㎡ 和 60 ㎡ 以上的戶型產(chǎn)品，其占比分別為 %和 %。在成交商品住宅中，面積在 70 ㎡ 90 ㎡ 的商 品住宅成交量最大，占成交總量的 %面積在 90 ㎡ 120 ㎡ 的商品住宅成交量占比達到 %。而 60 平方米以下和 90120平方米的商品住宅供應量占比均有所減小，本月供應量分別占供應總量的 %和22%。 在成交方面， 本月 7090平方米面積段產(chǎn)品成交量占比環(huán)比增加 個百分點占本月成交總量的 %， 90120 平方米和 120144平方米商品住宅占比分別為 %和 %， 144 平方米以上的商品住宅成交量占比為 %。 在成交方面， 7090 平方米面積段產(chǎn)品成交量占比環(huán)比減少 個百分點占本月成交總量的%， 90120 平方米和 5070平方米商品住宅占比分別為 %和 %，120144 平方米以上的商品住宅成交量占比為 %。 圖 12： 2021 年 5月房地產(chǎn)市場不同面積的商品房供求狀況 2021年5月供 應量6%14%4% 7%51%18%50以下 50707090 90120120144 144以上 2021年5月成 交量6% 12%9% 6%20%47%50以下 50707090 90120120144 144以上 22 6 月 面積在 70 ㎡ 90 ㎡ 的商品住宅供應量為 %，面積在 90 ㎡ 120㎡ 的商品住宅供應量占比為 31%，戶型面積為 120140平方米及 144平方米以上的產(chǎn)品均有一定量供應，占比分別為 %和 %，小戶型產(chǎn)品趨向減少， 5070 平方米戶型段占比為 6%，而 50平方米以下戶型沒有供應 。 8月 7090 平方米 戶型供應最多，供應套數(shù)為 2216 套，占比為 33%；其次是 5070平方米戶型產(chǎn)品，供應套數(shù)為 1690 套，占比為 25%； 90120 平方米戶型產(chǎn)品供應套數(shù)為 1024 套，占比為 15%； 50 平方米以下戶型產(chǎn)品供應套數(shù)為 713 套，占比為 10%； 144 平方米以上戶型產(chǎn)品供應套數(shù)為 636套，占比為 9%；最后是 120144 平方米戶型產(chǎn)品供應套數(shù)為 522 套，占比為 8%。然后就是 90120 平方米的戶型產(chǎn)品緊跟其后，在供求方面位于第二名。 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 1）、英倫金沙 開發(fā)商：四川新聯(lián)實業(yè)集團有限公司 項目地址：西三環(huán)金沙新域清水濱河路 99號 建筑類型：高層住宅 總建筑面積： 平方米 容積率： 綠化率： % 規(guī)劃戶數(shù)： 618 23 主打面積范圍： 3985 平方米 平均售價： 7400 元 /平方米 2）、金沙海棠 開發(fā)商：中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址：青羊蜀鑫東路 88號 建筑類型：小高層 總建筑面積： 平方米 容積率： 綠化率： % 規(guī)劃戶數(shù)： 1701 主打面積范圍： 89119 平方米 平均售價： 7750 元 /平方米 3）、保利金香檳 開發(fā)商：保利（成都）實業(yè)有限公司 項目地址：保利金香檳位于青羊西三環(huán) IT大道以北 建筑類型：小高層 總建筑面積： 平方米 容積率： 綠化率： % 規(guī)劃戶數(shù)： 1344 主打面積范圍 :7296 平方米 平均售價： 8500 元 /平方米 從以上三個樓盤可以看出它們的共同之處都是建筑類型是小高層住宅，主打面積范圍基本上在 7090 平方米和 90120 平方米這兩個戶型之間。是內(nèi)金沙高尚住區(qū) 24 內(nèi)最后的可開發(fā)的低密度風景住區(qū) ，它 目前是被 定位為金沙核心區(qū)內(nèi)的別墅級親地低密人文社會區(qū)。 采用框剪結(jié)構，外墻采用高檔石材和面磚裝飾，五星級豪華裝修入戶大堂，衛(wèi)生間采用同層排水。 3）、機會 3：優(yōu)先的入學機會 在金沙小學的協(xié)議收生范圍內(nèi)，同時，作為 “ 金沙 云庭” 的業(yè)主，子女更可優(yōu)先錄取入讀石室聯(lián)合中學金沙西園分校。作為成都住宅開發(fā)一片新興的熱點區(qū)域，金沙片區(qū)的基礎性公 共配套完善，商業(yè)配套設施成熟，這里現(xiàn)在已經(jīng)號稱是成都的“第四商圈”。根據(jù)之前對城西 2021 年商品房市場供需的調(diào)查，得出城西的供需量在市區(qū)內(nèi)基本處于僅次于城南或者與城南保持持平狀態(tài)。由于城西二環(huán)到三環(huán)地塊緊急，以至于三環(huán)外才 可能有別墅以及洋房的供應，所以說別墅和洋房是目前為止供應以及成交量都相對較少的商品房類型。然后就是 90120平方米的戶型產(chǎn)品緊跟其后，在供求方面位于第二名。 四 、目標市場定位及產(chǎn)品定位