【正文】 12 成都市普通住宅開發(fā)投資情況圖 （ 億元 ）020040060080010002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年投資完成額住宅 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局 3）、成都市歷年普通住宅投資增長情況分析 2021 年 — 2021 年由于地價的上漲，規(guī)劃思路的變遷，將導(dǎo)致中高層電梯公寓越來越多，迅速成為市民百姓的主要選擇。 ④ 2021 年到 2021 年，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈上升勢頭，但幅度較小。 ② 2021 年到 2021 年成都市住宅市場有較小的下滑，而整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈上升的勢頭。本周均價走低，新開樓盤價格穩(wěn)起 3 月最后一周成都新房成交量突破 2500 套， 6 月主城區(qū)商品住宅銷售量下滑嚴重，繼第一周跌破千套創(chuàng)下近兩年來最低周成交量后， 14日至 20 日成交總量僅 638 套，再創(chuàng)新低 。供應(yīng)與銷售量的持續(xù)下降，反映出市場各方對后市政策的導(dǎo)向和市場發(fā)展的方向觀望情緒依然較大。而自 4 月以來，供應(yīng)與銷售量雙雙持續(xù)走低，供求比曲線處于下降趨勢，近期市場總體表現(xiàn)供小于求。 2021 年 以 3 月為分水嶺，上半年成都市主城區(qū)商品房的供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)出兩種不同走勢。 二、 成都 住宅市場 分析 成都市房地產(chǎn)市場歷年市場狀況 1）、成都市 2021 年到 2021 年房地產(chǎn)市場狀況 2021 年成都市主城區(qū)商品房供應(yīng)總量為 萬 ㎡ ，同比下降%（減少 萬 ㎡ ），相較 07 年同期下降 %（減少 萬㎡ ）。對各城市來說，由于城市化進程的推進所帶來的城市人口的增加，及城市生活水平提高所引發(fā)的購房 10 需求，是構(gòu)成住宅基本需求的主體。 基本需求穩(wěn)定，支撐低位反彈 當前政策調(diào)控的重點，應(yīng)該理解是為了擠出投資需求的泡沫，但對首套購房等基本的購房需求仍然鼓勵，以令住宅恢復(fù)其原本的居住屬性。 2021 年上半年，中原監(jiān)測全國 12 個城市居住用地成交 4228 公頃，同比上升 166%。今年上半年，各地政府通過提高土地供應(yīng)面積，并對開發(fā)商海外融資網(wǎng)開一面，希望加速開發(fā)商現(xiàn)有項目的建設(shè)速度，以增加住宅市場的有效供應(yīng)。從上半年各地成交的月度走勢看，年初 2 個月，在季節(jié)性因素和 2021 年底出臺的樓市降溫政策的雙重影響下，成交冷淡。 新政局部奏效，市場快速觸底 “抑需求”初見成效 新房成交跌至低谷首先見效的是需求被全面抑制。 9 第三部分：市場分析 一、 2021 年房地產(chǎn)市場的政策動向 從上半年全國整體市場來看，雖然在中央出臺新政后，全國各主要城市前前 后后地出臺了一些地方細則，至今仍有部分城市未出臺“新國十條”的執(zhí)行細則，但無論地方政府是否出臺了地方細則，各個房地產(chǎn)市場都同樣地受到了政策的強烈沖擊，只是沖擊稍有差異而已。 三 、總體評價 該項目總體來講法律手續(xù)都相對 簡單 順暢，開拓置業(yè)與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓， 合同 風險相對較低。 8 第二部分：法律及政策性風險分析 一、土地法律性質(zhì)評估 現(xiàn)狀 1）、土地所有權(quán)歸屬 ：國有建設(shè)用地 2）、土地使用權(quán)歸屬 ： 開拓置業(yè) 3）、土地的用途 ： 商住混合用地 4）、土地使用年限： 住宅 從 2021 年 4 月 15 日至 2079 年 4 月 14 日，還剩 68年零 4 個月，商業(yè) 從 2021 年 4月 15日至 2049 年 4 月 14 日，還剩 38年零 4個月 規(guī)劃 1）、規(guī)劃所有權(quán)歸屬 ：國有建設(shè)用地 2）、規(guī)劃的用途 ： 商住混合 用地 3）、規(guī)劃土地使用年限：住宅 70年，商業(yè) 40年 二 、政策性風險評估 由于該宗地 周邊的金沙西墅居住區(qū)正在建設(shè)中，開工面積在 3 萬平方米左右，是由政府組織實施的項目。 七、土地價格 由成都市國土資源局查詢得知 ，該宗地 （編號： QY（ 252/211）： 2021003）于 2021 年 4 月 15 日進行公開拍賣，起 始價為 460 萬元 /畝， 成交的土地價格為 590 萬元 /畝。 六、規(guī)劃控制要點 該宗地 總占地面積是 平方米，建筑面積是 160000 平方米。 五、市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 目前為止，“金沙云庭”周邊的道路狀況十分良好，蜀金路、金沙遺址路、清江西路、金鳳路和青羊大道等等路面十分平整，完好。 四 、項目周邊環(huán)境 “金沙云庭”在金沙派出所旁邊，所以周邊治安很好，并無大事件發(fā)生。 銀行 周邊銀行包括有：中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、成都商業(yè)銀行、交通銀行金沙支行、興業(yè)銀行、恒豐銀行。） 醫(yī)療水平 在“金沙云庭”周圍，有多家醫(yī)院，包括：成都金沙醫(yī)院、成都婦女兒童醫(yī)院、西區(qū)醫(yī)院、中醫(yī)附院、四川省人民 醫(yī)院、滿地可醫(yī)院。 教育狀況 在教育狀況方面，則有以下多所學校： 金沙幼兒園、金沙小學、石室聯(lián)合中學金沙西園分校、青羊?qū)嶒炛袑W、實驗外國語學校、西南財經(jīng)大學。 （ 2）、該宗地出行主要可以依靠公交和駕車，并不需要發(fā)展商自己解決。是內(nèi)金沙高尚住區(qū)內(nèi)最后的可開發(fā)的低密度風景住區(qū)。 宗地內(nèi)無水渠及較深的溝壑，無池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素。 二 、宗地現(xiàn)狀 四至范圍：東面是“金沙 西苑 ” 樓盤 ，西到蜀金璐，北 達金沙遺址路，南面至清江西路。 45 附件四： 現(xiàn)金流量表 43 附件二： 資金來源與運 用表 41 三、項目風險及防范建議 40 第八部分： 可研究性 結(jié)論與建議 一、 擬建方案的結(jié)論性意見 39 項目盈虧平衡分析 36 第七部分：風險分析 一、 盈利能力分析 35 項目銷售回款計劃 33 項目投資概算 32 三、 銷售計劃 30 第五部分：項目開發(fā) 一、土地升值潛力初步評估 29 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮 29 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮 28 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響 28 3 主要產(chǎn)品類型 27 第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析 一、 初步規(guī)劃設(shè)計思路 設(shè)計概念 26 產(chǎn)品建議 25 （ 4）、 價格定位 25 （ 2）、 項目形象定位 18 2021 年各月份不同建筑面積商品房供求狀況 13 （ 5）、成都市歷年投資開發(fā)分析 11 （ 3）、成都市歷年普通住宅投資增長情況分析 10 （ 2）、成都市歷年住宅 8 第三部分：市場分析 一、 2021 年房地產(chǎn)市場的政策動向 8 三 、總體評價 8 二 、政策性風險評估 8 規(guī)劃 7 第二部分：法律及政策性風險分析 一、土地法律性質(zhì)評估 現(xiàn)狀 7 七、土地價格 7 六、規(guī)劃控制要點 7 供、排水狀況 6 五、市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 6 四、項目周邊環(huán)境 6 其他 6 銀行 6 大型購物中心 6 醫(yī)療水平 6 教育狀況 5 三、項目周邊的社區(qū)配套 交通狀況 5 二、宗地現(xiàn)狀 1 目錄 第一部分 ：項目概況 一、宗地位置 9 2 二、成都住宅市場分析 成都市房地產(chǎn)市場歷年市場狀況 （ 1）、成都市 07 年 10 年房地產(chǎn)市場狀況 市場投資狀況 12 （ 4）、成都市歷年投資成份狀況 14 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況 14 三 、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 城西市場背景簡述 15 城西區(qū)域市場特征 16 城西區(qū)域商品房住宅市場供應(yīng)狀況 17 城西區(qū)域商品房住宅市場成交狀況 18 2021 年各月份不同建筑類型商品房供求狀況 20 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 22 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 23 結(jié)論 24 四、目標市場定位及產(chǎn)品定位 市場 定位 （ 1）、 戶型定位 25 （ 3）、 項目客戶定位 26 （ 5）、 銷售定位 28 二、 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 各 硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性 28 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮 29 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮 29 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮 31 二、工程計劃 32 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測 項目投資估算依據(jù) 33 二、 經(jīng)濟效益分析 項目銷售收入估算 36 銷售利潤測算 37 二、項目不確定性分析 風險 分析 （ 1）、風險因素識別 38 （ 2）、風險程度分析 38 （ 3）、風險的防范 39 4 敏感性分析 40 三、社會效益和影響分析 41 二、項目主要問題的解決辦法和建議 41 第 九 部分：附件 附件一：項目開發(fā)成本估算表 44 附件三： 項目損益及利潤分配表 46 5 第一部分：項目概況 一、 宗地位置 “金沙云庭”該宗地位于四川省成都市金沙遺址路，金沙派出所旁。 此處地勢平坦，與周邊地勢持平。 該宗地 位于金沙遺址路，被摸底河公園、金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，距金沙遺址博物館僅 200 米。 三 、項目周邊的社區(qū)配套 交通狀況 6 （ 1）、公交車狀況：公交 5 路金沙遺址路站下； 7路、 13 路金陽路站下； 163 路金鳳路站下； 1 8 9 11 502 路青羊大道北站下； 7 1 116 4 8 30 6 80 809 路金沙車站下。 （ 3）、該宗地位于規(guī)劃地鐵 2號線沿線，以后交通將更加便捷。（金沙云庭業(yè)主子女可優(yōu)先錄取入讀石室聯(lián)合中學金沙西園分校。 大型購物中心、主要商場和菜市場 周邊商場包括西單商場、歐尚、麥德龍、家樂福光華店和金沙大型室內(nèi)菜市。 其他 在“金沙云庭”周邊還包括有：加油站、中餐廳、火鍋餐廳、快餐、酒吧、茶樓、 KTV、美容院、洗浴健身中心等等。然而該宗地 被摸底河公 園、金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，不論是對環(huán)境，還是對空氣質(zhì)量都是十分有利的。 7 供水、排水完整無破損，通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）完全接入。總凈用地面積為 63畝 ，規(guī)劃設(shè)計條件中規(guī)定：綠化率≥ 30%， ，容積率 ≤ ，建筑密度總≤ 30%，建筑高度 ≤ 21 米，此宗地為二類住宅用地（可兼容商業(yè)≤ 10%）。則，該宗地總地價為 590*63=37170 萬元。該項目上馬一定會對金沙西墅居住區(qū)造成一定的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū) 域的商品房上市量，這個樣項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)公司與當?shù)卣牧己藐P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項問題。然后該宗地 擬 規(guī)劃為商業(yè)居住用地，土地性質(zhì)基本明確。全國各地目前的表現(xiàn)基本一致，主要是表現(xiàn)在銷售數(shù)量急劇下滑，但是由于價格表現(xiàn)并不明顯，致使消費者仍然處于濃烈 的觀望情緒中，這說明房地產(chǎn)新政策已經(jīng)起到一定的效果。隨著非基本需求被快速擠出，各地住宅成交量驟降。然而，逼出供應(yīng)量的目的暫未有效。但從市場反應(yīng)看，土地供應(yīng)量的增加，反而令開發(fā)商有較大選擇余地，激發(fā)了購地需求；且目前地價受政策調(diào)控已從高位回落，利于開發(fā)商加強土地儲備。在政策調(diào)控下，盡管開發(fā)商拿地趨于理性，土地成交溢價率持 續(xù)下降，但流標率始終維持低位，土