【正文】 下 項(xiàng)目概況 XX 天下位于 XX 大灘區(qū)塊東南面，四面碧水環(huán)繞，東至長(zhǎng)大江，南望文筆塔，西北至梅山江，與著名的鏡湖濕地公園緊密相連，園區(qū)總占地 265 畝，總建筑面積 30 余萬(wàn)平方米，規(guī)劃高層江景公寓，空中別墅與臻品排屋，共 2021 余戶，園內(nèi)配有主題會(huì)所，高尚幼兒園，江濱公園，網(wǎng)球場(chǎng)，泳池等高尚設(shè)施。 經(jīng)典戶型 22 銷(xiāo)售去化 12 月初開(kāi)盤(pán)推出六幢多層公寓；主力戶型 80~100 平方米，多層均價(jià) 4800 元 /平方米。社區(qū)物業(yè)管理將實(shí)行“724” 不間斷服務(wù)。天然的綠色生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品，是您健康的保證。沿街商業(yè)，將為業(yè)主提供更為完善、細(xì)致的生活保障，以舒適、 21 從容生活尺度營(yíng)造出便利的城市生活。 位處生態(tài) 園區(qū)核心位置，規(guī)劃中以公共建筑和居住建筑為主，行政中心、商貿(mào)中心、文化娛樂(lè)及體育中心都將集結(jié)于此。北距 329國(guó)道 12公里，杭甬高速公路 16公里，杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng) 36公里；近鄰 XX 到諸暨的高速入口。 地理位置： XX 路以東，距離市中心 7公里！毗鄰農(nóng)業(yè)生態(tài)園，自然特色生態(tài)風(fēng)貌，享受悠然休閑的離塵不離城的天然度假生活。 中亞?wèn)|郡 項(xiàng)目概況 中亞 ?東郡 4地塊總占地面積約 ㎡，總建筑面積約 89840㎡，社區(qū)配備了 7702㎡沿街商業(yè)，并設(shè)計(jì)了地下集中汽車(chē)位 239個(gè)、地上機(jī)動(dòng)車(chē)位 288個(gè)，地下室設(shè)計(jì)了部分自行車(chē)庫(kù)。除兩幢人才樓外，其余 6幢高樓全部為點(diǎn)式布局，套型主力戶型面積為 108160平方米。整個(gè)小區(qū)分為三大組團(tuán)。近 50畝地共 8幢房子 ,超大樓間距， 108160平方米戶型面積 ,部分躍層設(shè)計(jì) .一條景觀大道 ,兩個(gè)超大中央花園 ,三面環(huán)水 ,超長(zhǎng)水岸線 ,四重景觀 ,超高綠化率。 水岸香堤傲踞 XX 運(yùn)河與古水道交匯之地 ,三面環(huán)水 .北依 XX 運(yùn)河 ,南靠臥龍路 ,千年古道貫穿其中 ,規(guī)劃中魅力四射的 XX 公園近在咫尺。最近上調(diào)單價(jià)200500 元左右。目前銷(xiāo)售已過(guò) 50%，剩余主要是170 以上的戶型。 16 產(chǎn)品營(yíng)造： 5幢 6層多層電梯公寓，面積 75133，另有專(zhuān)層專(zhuān)用，一梯一戶，戶型面積 178左右 經(jīng)典戶型 17 銷(xiāo)售去化 小區(qū)雖然規(guī)模很小，但多層 產(chǎn)品在市場(chǎng)的稀缺性，令樓盤(pán)的在銷(xiāo)售預(yù)購(gòu)中，一房難求。 恒聯(lián) ?星星港灣位于 XX 市馬臻路元培小學(xué)和元培中學(xué)中間，上承千年古越的厚重文脈，下啟新城市人文的蓬勃朝氣，大隱于寸土寸金的老城區(qū)中心區(qū)位，總建筑面積約 17000 ㎡，以“ 電梯多層奢派學(xué)區(qū)公館 ” 的清晰定位，成就尊者的智慧未來(lái)。 城南板塊：目前均價(jià)在 82008500 元 /㎡左右。 大灘板塊：具備 江景資源，均價(jià)約 11000 元 /㎡ ， 但目前已沒(méi)有什么好的房源，主要銷(xiāo)售重點(diǎn)樓盤(pán)以 XX 天下為主。 對(duì)項(xiàng)目而言，大灘板塊及迪蕩板塊的四個(gè)個(gè)案項(xiàng)目品質(zhì)較高，對(duì)其有較大的參考意義。 目前，樓盤(pán)處于強(qiáng)銷(xiāo)期的樓盤(pán)有七個(gè)，分別是大灘板塊的山水名家、白鷺金灘、 XX 天下三個(gè)項(xiàng)目；迪蕩板塊有世茂盛世名苑二期和水岸香堤；城南板塊有南岸花城；城東板塊的紫金華庭。岑草園 大地山水名家 11 (4)、迪蕩板塊 樓盤(pán)名稱(chēng) 量體 已推 量體 建筑形態(tài) 開(kāi)盤(pán)日期 價(jià)格 主力面積 總套數(shù) 已售 套數(shù) 去化 率 水岸香提 11 7 高層 9800 108138 147 81 55% 世茂盛世 名苑二期 18 6 高層 11000 138142 171195 344 322 % 大地香樟園 聯(lián)排 15800 240250 15 15 100% 花園洋房 13800 120170 150 70 % 世茂本市地區(qū)特點(diǎn)推動(dòng)了本市房地產(chǎn)業(yè)的不斷向前發(fā)展。 隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會(huì)化程度不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用日益凸 現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的需求從單純追求空間的簡(jiǎn)單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過(guò)渡。2021 年的土地投資將在未來(lái)的一年半到兩年構(gòu)成市場(chǎng)供給，因此，樓市在盤(pán)整的過(guò)程中也在為下一輪的發(fā)展做好準(zhǔn)備。 5 月 14 日，市區(qū)舉行今年首場(chǎng)土地拍賣(mài)，兩地塊均以高出起拍價(jià) 60%的價(jià)格成功拍賣(mài)，從而拉 開(kāi)了土地市場(chǎng)復(fù)蘇的帷幕。 1 至 5 月累計(jì)投資 591107萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。 1至 3 月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 378413 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。 3 月末和 4 月末，市區(qū)住宅類(lèi)商品房成交均價(jià) 7300元 /平方米左右，而到了 5 月末，均價(jià)為 7500 元 /平方米左右， 6 月末為 7900 元 /平方米左右。據(jù)市房地產(chǎn)信息網(wǎng)官方信息， 1 至 6 月， XX 市區(qū)商品房成交 2159 套，成交金額 億元，成交均價(jià) 8543 元 /平方米，其中，住宅類(lèi)商品房成交1819 套，成交金額 億元，成交均價(jià) 7926 元 /平方米。以市區(qū)為例，在相繼迎來(lái)銷(xiāo)售“小陽(yáng)春”和“紅五月”后， 6 月份，市區(qū)住宅類(lèi)商品房成交呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，當(dāng)月成交 673 套，日均 套。房 地產(chǎn)的帶動(dòng)效應(yīng)很像水里的波紋，會(huì)不斷擴(kuò)散，最終影響到社會(huì)生活的各個(gè)層面。對(duì) XX 經(jīng)濟(jì)界人士來(lái)說(shuō)，這些數(shù)字足以讓他們感到欣喜，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的火暴絕不意味著僅僅一個(gè)產(chǎn)業(yè)的崛起。 2021 年一季度全市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)快速回升，達(dá)到 ，比上季大幅增加 個(gè)百分點(diǎn)，高于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度市區(qū)存量房交易受理 1633 件，創(chuàng)近 5 年來(lái)新高，是 2021～ 2021 年第一季度存量房平均受理件數(shù)的 倍。 5 具體規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)如下： 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 58087 平米 土地性質(zhì) 居住 容積率 ≤ 總建筑面積 ≤ 80000 平米 建筑限高 50 米 另一方面， XX 市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì) ,逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 本 項(xiàng)目 于 XX 市 經(jīng) 濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) XX 路 一號(hào)地塊，具體位置如圖： 規(guī)劃為住宅小區(qū)，東側(cè)臨規(guī)劃 XX 路，南臨 XX 東路，西側(cè)是環(huán)城河，北側(cè)是 XX 古運(yùn)河，土地面積為 58087 平方米。 1 XXXX 路 1 號(hào)地塊住宅項(xiàng)目 可 行 性 分 析 報(bào) 告 XXXX 置業(yè) 有限公司 2 目 錄 一、 項(xiàng)目總論 …………………………………………………… ..4 二、 XX 房產(chǎn)市場(chǎng)分析 ????????????????? 8 板塊市場(chǎng)分析 ……………………………………………… 8 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 ……………………………………………… 12 價(jià)格分析 …………………………………………………… 14 重點(diǎn)個(gè)案簡(jiǎn)介 ……………………………………………… 15 土地市場(chǎng)情況 …………………………………………… … 29 本地塊分析 ………………………………………………… 38 總結(jié) ………………………………………………………… 39 三、項(xiàng)目定位 ………………………………………………………………………… 41 SWOT 分析 ……………… .…………………………… ...… 41 項(xiàng)目整體定位 ……………………………… ……………… 42 項(xiàng)目客源定位 …………… ………………… ……………… 42 面積配比定位 …………………………… ………………… 43 總結(jié) ……………………………… ………………………… 46 四、規(guī)劃設(shè)計(jì) …… …………………………………………………………………… 47 設(shè)計(jì)依據(jù) ……………… …………………………………… 47 工程內(nèi)容及規(guī)模概況 ……………………………………… 47 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 ………………………………… …………… 47 總體設(shè)計(jì) ……………………………… …………………… 48 3 建筑單體設(shè)計(jì) ………………………………… …………… 50 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) …………………………… …………… 50 五、 銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ………………………………………………………… .……… 52 蓄水期策略： …………………… ………………………… 52 公開(kāi)期策略： …………………… ………………………… 52 價(jià)格推進(jìn)策略 ……………………… ……………………… 55 銷(xiāo)售計(jì)劃 …………………………… … …………………… 56 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 …………………………… ...…………………… .56 六、財(cái)務(wù)分析 及資金回收支出計(jì)劃 ………………………………………… 57 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ……………………………………………… .57 項(xiàng)目資金回籠狀況 …………………………… … ………… .58 項(xiàng)目資金支出狀況 ………………………………………… .59 項(xiàng)目資金計(jì)劃 ………………………………… .…………… 60 項(xiàng)目敏感性分析 …………………………………………… .60 七、可行性研究報(bào)告結(jié)論 ……………………………… .……………… .……… 61 4 一、 項(xiàng)目總論 為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇在本市域內(nèi)投資建設(shè)精品住宅小區(qū)。結(jié)合本市城市建設(shè)與改造的優(yōu)惠政策這一優(yōu)越條件為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場(chǎng)的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。 2021 年一季度， XX 住宅類(lèi)房源共成交491 套，成交金額 億余元，均價(jià)每平方米 7343 元。 2021 年 1 月份， XX 的商品房空置面積達(dá) 萬(wàn)平方米，而到了 3 月份減少為 萬(wàn)平方米，這意味著前三月， XX 商品房被消化了近 30 萬(wàn)平方米。 5 月， XX 將接連有 9 塊土地走上拍賣(mài)臺(tái)，其中 7 塊是商住地塊。 業(yè)內(nèi)普遍比較認(rèn)同的數(shù)據(jù)是：房地產(chǎn)上下游共涉及 50 多個(gè)行業(yè)，每投入 100 元的資金可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170~220 元的需求；每銷(xiāo)售100 元的住宅可以帶動(dòng) 130~150 元的其他消費(fèi)，住宅行業(yè)每吸納 100 6 人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè) 200 人就業(yè)；換一種算法則是，房地產(chǎn)業(yè)每減少 100 萬(wàn)平方米建筑量，就會(huì)影響 30 萬(wàn)人的就業(yè)，就會(huì)減少鋼材需求 2 萬(wàn)噸、門(mén)窗需求 8 萬(wàn)套、衛(wèi)生潔具需求 2 萬(wàn)套左右。 2021 年， XX 樓市銷(xiāo)售呈現(xiàn)持續(xù)回暖之勢(shì)。其中， 6 月 30日當(dāng)天，成交 98 套，成為 2021 年以來(lái)單日銷(xiāo)售最多的一天。 XX 樓市價(jià)格穩(wěn)中有升。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)持續(xù)升溫之態(tài)。 1 至 4 月累計(jì)投資 556735 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。隨著樓市成交量回暖， XX 土地市場(chǎng)也步入理性復(fù)蘇的軌道。 較之于 2021 年土地市場(chǎng)的冷清局面， 2021 年的幾場(chǎng)拍賣(mài)更讓人 7 增添了對(duì)樓市回暖的信心，可以說(shuō)是樓市回歸理性的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。 近年來(lái)本市委、市 XX 政府給 房地產(chǎn)商 創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟(jì) 及城建 發(fā)展，依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定了系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓 房產(chǎn)商 放心投資、大膽經(jīng)營(yíng)。適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)的要求 ， “品質(zhì)決定價(jià)值，價(jià)值決定價(jià)格，隨著本市人們生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的提出越來(lái)越高的要求。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2021 年 9 月開(kāi)始銷(xiāo)售、 2021 年交房，正好處在XX 房產(chǎn)高速、穩(wěn)步發(fā)展的階段，結(jié)合本項(xiàng)目的 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 以及XX 房產(chǎn)市場(chǎng)的分析數(shù)據(jù)，我們有理由相信，這是個(gè)十分有前景的項(xiàng)目， 具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng) 目可行 ！ 8 二、 XX 房產(chǎn)市場(chǎng)分析 板塊市場(chǎng)分析 (1)城南板塊 樓盤(pán)名稱(chēng) 量體 已推 量體 建筑 形態(tài) 開(kāi)盤(pán)日期 價(jià)格 主力面積 總套數(shù) 已售 套數(shù) 去化 率 陽(yáng)明華都 10 10 聯(lián)排 疊加 8000 12500 聯(lián)排240260 127 92 % 南岸花城 15 7 高層 8200 8789 134140 733 433 59% 水墨瀾庭 聯(lián)排 11000 227303 174180 505 399 79% 怡蘭軒公寓 高層 8200 7889 93 88 % 陽(yáng)明華都 潤(rùn)和南岸花城 怡蘭軒公寓 水墨瀾庭 9 (2)、城東板塊 樓盤(pán)名稱(chēng) 量體 已推 量體 建筑 形態(tài) 開(kāi)盤(pán)日期 價(jià)格 主力面積 總套數(shù) 已售 套數(shù) 去化率 中亞?wèn)|郡 9 0 多層 高層