【正文】 為 75260 平方米，主力戶型 初步定 為129197 平方米的奢適大戶， 60%以上住宅為 兩梯兩戶純板式電梯獨(dú)立入戶，戶戶可觀景，享南北通透，全力營(yíng)造高端舒適的居住感受。 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 1）、機(jī)會(huì) 1：有利的地理位置 “金沙云庭”位于金沙遺址路， 金沙派出所旁， 被摸底河公園、金 沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，距金沙遺址博物館僅 200 米。 第三就是 6090 平方米和 120144 平方米的戶型占一小部分，供求量最少的應(yīng)該算是 60 平方米以下和 144 平方米以上的戶型。 從以上幾個(gè)月不同面積的商品房供求狀況可以看出，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)面積在 7090平方米的戶型產(chǎn)品在供應(yīng)量和成交量上都處于領(lǐng)先位置，主流地位。 7 月 在新增商品住宅中，面積在 7090 平方米的商品住宅供應(yīng)量為%，面積在 90120 平方米的商品住宅供應(yīng)量占比為 %，環(huán)比下降%；本月 5070 平方米的商品住宅供應(yīng)量大幅上升，占比為 %，環(huán)比上升 283%； 50 平方米以下戶型突破零供應(yīng)，本月新增供應(yīng) 587套，占比為 %。 50 平方米以下和 144平方米以上的小戶型及大戶型產(chǎn)品成交量不大，分別占成交總量的 %和%。 圖 11： 2021 年 4 月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同面積的商品房供求狀況 2021年4月供 應(yīng)量6%11%8%22% 53%60以下 609090120 120144144以上 2021年4月成 交量15%17%11% 4%53%60以下 609090120 120144144以上 5 月面積在 70 ㎡ 90 ㎡ 的商品住宅供應(yīng)量為 %，面積在 50 ㎡ 70㎡ 的商品住宅供應(yīng)量占比也達(dá)到 %，而 120140 平方米和 144 平方米以上商品住宅供應(yīng)量相應(yīng)減少，分別為 %和 %。 120144 平方米和 144 平方米以上商品住宅供應(yīng)量占比略微增加，分別為 %和 %。 圖 10： 2021 年 3 月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同面積的商品房供求狀況 2021年3月供 應(yīng)量13%26%9% 7%45%60以下 609090120 120144144以上 2021年3月成 交量15%26%8% 5%46%60以下 609090120 120144144以上 21 4 月在新增商品住宅中，面積在 60 ㎡ 90 ㎡ 的商品住宅供應(yīng)量占比擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，占供應(yīng)總量的 %。本月大戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較少，其中面積為 120 ㎡ 144 ㎡ 的商品住宅供應(yīng)量占比為 %， 144 ㎡ 以上戶型產(chǎn)品供應(yīng)量占比為 %。 2021 年各月份不同面積的商品房供求狀況 3月 新增商品住宅中，面積在 60 ㎡ 90 ㎡ 的商品住宅供應(yīng)量占供應(yīng)總量的 %，供應(yīng)量 占據(jù) 最大。 總的來說，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是在低迷期還是在高峰期，高層住宅的供求量仍舊占據(jù)著半壁江山，是各類型房地產(chǎn)中的主流部分，然而隨之則是超高層住宅，小高層隨之。 7 月 高層產(chǎn)品供應(yīng)量仍然占據(jù)著半壁江山，占比為 52%；其次為超高層產(chǎn)品，占比為 31%，較上個(gè)月有較多增長(zhǎng)；本月小高層產(chǎn)品較上月份額有所下降，占比為 15%，位列第三；本月府河公館推出多層產(chǎn)品 78 套，中鐵瑞城〃新界推出花園洋房 64套，故本月多層及洋房供應(yīng)量占比均為 1%，別墅沒有供應(yīng)。 圖 9： 2021 年 4月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同類型的商品房供求狀況 2021年4月供 應(yīng)量0%56%0%0%44%超高層 高層小高層 多層洋房別墅 2021年4月成 交量4%30%0%66%超高層 高層小高層 多層洋房別墅 5 月 超高層產(chǎn)品供應(yīng)量 36%，占比最大，高層產(chǎn)品供應(yīng)量有所回升，占比為 28%，小高層占比縮小，供應(yīng)量占比為 26%，本月保利心語花園推出聯(lián)排及雙拼別墅產(chǎn)品，別墅供應(yīng)量占比為 1%，洋房及多層供應(yīng)量占比分別為5%和 4%。 4 月高層商品住宅占比環(huán)比上月有 個(gè)百分點(diǎn)的回落，占比下降至 %，但與其他建筑類型產(chǎn)品相比，成交量差距仍然明顯。 圖 8： 2021 年 3月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同類型的商品房供求狀況 2021年3月供 應(yīng)量39%23%37%1%0%超高層 高層 小高層多層洋房 別墅 2021年3月成 交量24%76%0%超高層 高層小高層 多層洋房別墅 4 月新增商品住宅中，供應(yīng)量占比占供應(yīng)總量的 49%。洋房與別墅的供應(yīng)量?jī)H占到 %和 %。 圖 7： 2021 年青羊區(qū)商品房市場(chǎng)供求關(guān)系 05001000150020211月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月供應(yīng)量（套） 成交量（套） 2021 年各月份不同類型的商品房供求狀況 2021 年 3 月，主城區(qū)新增商品住 宅中，超高層和小高層供應(yīng)量較大，占比分別 達(dá)到 %和 %，高層商品住宅也達(dá)到 %。從 3月開始逐漸好轉(zhuǎn)，相比 2 月，在成交套數(shù)和成交面積上都增長(zhǎng)了一倍之多，成交套數(shù)為 1672 套，成交面積是 萬平方米，環(huán)比 漲幅達(dá)到 %。 圖 6： 2021 年 19月青羊區(qū)商品住宅供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)面積 18 0510151月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月供應(yīng)面積（萬平方米） 城西區(qū)域商品房市場(chǎng)成交狀況 2021 年以來， 1 月，城西商品房住宅成交套數(shù)是 602 套，成交面積為 萬平方米，環(huán)比上月成交量分別減少 9%， 2%。 但是于 8月，熱潮終歸為熱潮，只是那么一瞬間，其供應(yīng)套數(shù)便從 1503 套滑至 417套，整整縮小了三倍。從 3月開始，商品房市場(chǎng)開始好轉(zhuǎn)， 3 月份達(dá)到了 1027 的供應(yīng)套數(shù)和 萬平方米的供應(yīng)面積 。 圖 5： 2021 年 19月城西市場(chǎng)商品住宅供應(yīng) 套數(shù) 050010001500202125003000350040001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月供應(yīng)量（套） 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局 從行政區(qū)域來看，該宗地所在 位置 屬于青羊區(qū)。 城西區(qū)域住宅供應(yīng)狀況 2021 年以來，在新政策的頒發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，城西房地場(chǎng)供求市場(chǎng)從 1 月便開始的低迷狀況，供應(yīng)套數(shù) 602套，供應(yīng)面積為，甚至在 2月出現(xiàn)了城西零供應(yīng)的狀況， 3月是一個(gè)分水嶺，從 3月起供應(yīng)市場(chǎng)開始逐步回升，一直平穩(wěn)發(fā)展供應(yīng)套數(shù)在連續(xù)四個(gè)月保持在 1500套左右，供應(yīng)面 積保持在 15 萬平方米左右。 5）、成產(chǎn)開發(fā)的重 點(diǎn)區(qū)域向三環(huán)外靠近 隨著城西房產(chǎn)開發(fā)熱潮不斷的掀起，如今城西二環(huán)內(nèi)可供開發(fā)的土地較少，且用地規(guī)模較小。國(guó)際社區(qū)”等大規(guī)模的高品質(zhì)樓盤的成功亮相，城西樓市之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從硬性競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向軟環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)，同品質(zhì)的樓盤在價(jià)格、檔次、環(huán)境設(shè)計(jì)、物業(yè)管理方面差距越來越具有差異性，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 3）、地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈 從 90 年代 開始以置信、成都統(tǒng)建、萬達(dá)、博瑞等知名企業(yè)的進(jìn)入城西片區(qū)后，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)便進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展階段，而如今隨著“優(yōu)品道”、“蜀風(fēng)花園城”、“成都花園西墅 青羊區(qū)金沙遺址旁 別墅 17000 16 金沙海棠 青羊蜀鑫東路 88 號(hào) 住宅 7750 中海金沙府 金沙遺址博物館旁 別墅 17000 英倫金沙 金沙新域清水濱河路 99號(hào) 高層 7400 金沙西墅 青羊金沙遺址旁 別墅 17000 保利金香檳 青羊西三環(huán) IT 大道以北 小高層 8500 2021． 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局 城西區(qū)域市場(chǎng)特征 1）、消費(fèi)需求力度大，消費(fèi)者構(gòu)成多元化 城西擁有豐富的歷史遺跡、眾多的水系以及優(yōu)美的環(huán)境，“西貴”的傳統(tǒng)觀念仍留有歷史的烙印，住在城西的居家理念不僅吸引了大量的成都消費(fèi)者，還吸引了成都郊縣（市）甚至川外的消費(fèi)者，消費(fèi)需求依然強(qiáng)勁。作為成都住宅開發(fā)一片新興的熱點(diǎn)區(qū)域，金沙片區(qū)的基礎(chǔ)性公共配套完善，商業(yè)配套設(shè)施成熟，這里現(xiàn)在已經(jīng)號(hào)稱是成都的“第四商圈”。整個(gè)區(qū)域土地儲(chǔ)備量大，具有相當(dāng) 的潛力。目前城西主要有六個(gè)開發(fā)相對(duì)比較集中的片區(qū)：羊西片區(qū)、金沙片區(qū)、光華片區(qū)、浣花片區(qū)、清水河片區(qū)和本案所在地 —— 金沙片區(qū)。 三 、區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng) 特征 城西市場(chǎng)背景簡(jiǎn)述 從城西這個(gè)大的區(qū)域市場(chǎng)來看，目前二環(huán)以內(nèi)已經(jīng)逐步的趨于飽和，只有富臨 在 2021年 2021年一系列國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施和市區(qū)內(nèi)供應(yīng)日益稀缺的情況下， 2021 年整個(gè)成都市市區(qū)范圍內(nèi)商品房住宅總成交面積為 807 萬 ㎡ ，比 2021 年上漲 %。其中主城區(qū)新增樓盤 116 個(gè)，新增供應(yīng)面積接近 920 萬 ㎡ ，占到總體供應(yīng)的%，郊區(qū)新增樓盤 106個(gè)，新增供應(yīng)面積約為 720 萬 ㎡ 。 區(qū)域均價(jià)方面，市中心因其土地的稀缺性而高居價(jià)格首位，新盤價(jià)格為 元 /㎡ ；市區(qū)和郊區(qū)的價(jià)格沒有出現(xiàn)明顯的斷點(diǎn)，說明郊區(qū)與市區(qū)的價(jià)格差距在縮小。成都市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示： 2021 年成都市主城區(qū)新開住宅的整體均價(jià)為 元 /㎡ ，主要是由于 2021 年新開的住宅項(xiàng)目中，均價(jià)在 5000 元以上 的項(xiàng)目就多達(dá) 34個(gè)，新增供應(yīng)面積 萬 ㎡ ，占到主城區(qū)新增總量的 %，拉高了整個(gè)成都市區(qū)的房?jī)r(jià)。 綜合數(shù)據(jù)分析，開發(fā)投資與銷售的快速上漲有其一定的合理性，但不具備持續(xù)性，開發(fā)投資量的下滑，房?jī)r(jià)過快上漲，會(huì)造成市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡，對(duì)企業(yè)和投資者都將造 成直接經(jīng)濟(jì)利益的損失，穩(wěn)定房?jī)r(jià)就意味著穩(wěn)定市場(chǎng)，在目前金融政策開始對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)融資進(jìn)行調(diào)控的初期，應(yīng)嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目和土地的審批，控制好貸款收縮節(jié)奏，避免市場(chǎng)的反應(yīng)過度造成房?jī)r(jià)大起大落 。非住宅 住宅億元。 表 2：歷年成都各經(jīng)濟(jì)成分投資情況表（單位：億元） 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 國(guó)有經(jīng)濟(jì) 14 集體經(jīng)濟(jì) 私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì) 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計(jì)局 5)、 歷年投資開發(fā)分析 2021 年 1— 8 月，成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng)%，其中住宅投資 億元同比增長(zhǎng) 18%。 圖 4： 2021 年 — 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計(jì)局 4）、投資成份狀況 最近幾年，集體經(jīng)濟(jì)和私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資比例在逐年下滑。分別 5月、 6 月和 7月回落、 。 成都市普通市場(chǎng)的開發(fā)投資與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資一樣，起伏大，增長(zhǎng)情況和下降情況明顯。 當(dāng) 2021 年 成 都住宅市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)的低迷期，總體供應(yīng)大幅增加的同時(shí)，銷售大幅下滑，相應(yīng)地，住宅報(bào)價(jià)與成交價(jià)也有一定的回落。 圖 3：投資增長(zhǎng)比率走勢(shì)圖 投資增長(zhǎng)比率走勢(shì)圖%%%%%%%%%2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年總增長(zhǎng)率住宅增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計(jì)局 2021 年 — 2021 年 ，開發(fā)商的投資重點(diǎn)由 2021 年的住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進(jìn)，看重商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)，改變?yōu)樽≌顿Y的繼續(xù)加大，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯減少。 圖 2：成都市普通住宅開發(fā)投資狀況圖