【正文】 1 總計(jì) 263 高層戶型比例細(xì)分圖11 8 0 ～1 9 0 方, 5 2 套,20%1 7 2 . 7 方，2 0 套,8%1 6 0 . 5 方, 2 6 套,10%1 4 1 . 8 方，5 2 套,20%2 5 0 ～3 0 0 方，2 3套, 9 %2 0 0 ～2 2 0 方，7 2套, 2 6 %2 4 0 ～2 5 0 方，1 4套, 5 %3 0 0 方以上，4 套,2% 高層戶型比例細(xì)分圖21 6 0 ～1 7 0 方, 4 6 套,17%1 8 0 ～1 9 0 方, 5 2 套,20%2 0 0 ～2 5 0 方, 8 6 套,32%2 5 0 ～3 0 0 方, 2 3 套,9%3 0 0 方以上, 4 套,2% 1 4 1 . 8 方, 5 2 套,20% 高層中平層躍層比例圖躍層，2 0 戶,8%平層，2 4 3戶, 9 2 % 45 排屋戶型配比 戶型面積（平米） 套數(shù) 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 241 16 16 16 74 255 6 12 58 256 6 285 46 46 329 8 12 12 20 343 4 353 8 8 8 總計(jì) 94 排屋戶型比例圖13 5 0 方以上, 8 套,9%320~350方 ,12套 ,13%280~300方 , 46套, 4 8 %2 5 0 ～2 6 0 方, 1 2套, 1 3 %2 4 1 方, 1 6 套,17% 排屋戶型比例圖2300 ～3 50方 , 1 2套 , 1 3%350 以上, 8 套, 9% 241 方, 16 套, 17 %250 ～3 00方 , 5 8套 , 6 1% 46 整個(gè)小區(qū)面積比例圖3 0 0 方以上, 2 4 套,7%2 5 0 ～3 0 0 方, 8 1套, 2 3 %1 5 0 方以下, 5 2 套,15%1 5 0 ～2 0 0 方, 9 8套, 2 7 %2 0 0 ～2 5 0 方, 1 0 2套, 2 8 % 總結(jié) 項(xiàng)目高層預(yù)計(jì) 2021 年下半年推出，從房產(chǎn)一級(jí)市場來看， XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價(jià) 億元，樓面價(jià) 4390 元 /平米的價(jià)格拿下鏡湖新區(qū)大灘 1 號(hào)地塊，依照房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行測算，此項(xiàng)目銷售價(jià)格要達(dá)到 10000 元 /平米以上才能保證利潤；而從近期市場來看，以大灘板塊及迪蕩板塊的 XX 天下、白鷺金灘、山水名家及 盛世名苑價(jià)格均獲得了大的提升，與本項(xiàng)目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價(jià)格已在 11000－ 12021 元 /平米，保守估計(jì)，等項(xiàng)目入市，預(yù)測 XX市場高層的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定在 12021 元 /平米以上。 做為政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域 —— 大灘與迪蕩，這兩個(gè)板塊依托良好的自然環(huán)境及規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)高端，吸引了 XX 絕大部分的高檔置業(yè)群體的眼光。 項(xiàng)目客源定位 根據(jù)項(xiàng)目的整體定位，建議其利用自身良好的地段及自然條件打造 XX 新城的臻品住宅，這決定了項(xiàng)目的高品質(zhì)。 從項(xiàng)目所處板塊 —— 迪蕩板塊的發(fā)展來看，世茂迪蕩新城的開發(fā)已初具雛形，未來隨著商業(yè)超市的進(jìn)駐，其發(fā)展看好；世茂盛世名苑的高層產(chǎn)品在市場上接受度較高。 從目前 XX 整體房產(chǎn)市場來看，進(jìn)入 2021 年 3 月份， XX 房產(chǎn)市場整體逐漸回暖，成交量與成交額同步上升。 42 機(jī)會(huì)點(diǎn) 市中心、地段的稀缺性，緩解市場的競爭壓力。 高科技的智能化配套 劣勢（ W） 項(xiàng)目周邊小環(huán)境較為雜亂，影響自身品質(zhì)打造； 項(xiàng)目旁邊居住環(huán)境及道路系統(tǒng)尚未完成； 項(xiàng)目周邊區(qū)域商服配套不健全； 戶型大，總價(jià)高，客戶群體有限。 品牌物管管 理 國內(nèi)知名園林景觀公司設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)景。 外墻用材高檔，石材干掛。 總結(jié) 項(xiàng)目高層預(yù)計(jì) 2021 年下半年推出，從房產(chǎn)一級(jí)市場來看， XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價(jià) 億元，樓面價(jià) 4390 元 /平米的價(jià)格拿下鏡湖新區(qū)大灘 1 號(hào)地塊，依照房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行測算，此項(xiàng)目銷售價(jià)格要達(dá)到 10000 元 /平米以上才能保證利潤；而從近期市場來看，以大灘板塊及迪蕩板塊的 XX 天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑 40 價(jià)格均獲得了大的提升，與本項(xiàng)目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價(jià)格已在 11000－ 12021 元 /平米，保守估計(jì)，等項(xiàng)目入市，預(yù)測 XX市場高層的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定在 12021 元 /平米以上。 （ 3）、地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 項(xiàng)目距離市區(qū)較近，地段優(yōu)良； 項(xiàng)目臨近 XX 路主干道，出行便利； 39 項(xiàng)目地塊兩面臨水，易于打造景觀住宅； 劣勢（ W） 項(xiàng)目周邊小環(huán)境較為雜亂，影響自身品質(zhì)打造； 項(xiàng)目旁邊居住環(huán)境及道路系統(tǒng)尚未完成； 項(xiàng)目周邊區(qū)域商服配套不健全； 機(jī)會(huì)（ O） 項(xiàng)目位處迪蕩新城，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，是 XX 發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一； XX 市區(qū)住宅越來越少，城市向外圍區(qū)域 發(fā)展，給項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)； XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，以工業(yè)為支撐，有較多私營業(yè)主； 2021 年 XX 整體房產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢較好，進(jìn)入回暖階段，給項(xiàng)目帶來一定利好； 威脅（ T） 項(xiàng)目土地成本較高，對(duì)未來利潤影響較大； XX 房產(chǎn)市場推量較大，項(xiàng)目未來面臨較多競爭。未來隨著迪蕩新城的建設(shè)，區(qū)域配套會(huì)逐漸成熟，區(qū)域未來發(fā) 展?jié)摿^大。 項(xiàng)目隔北側(cè)運(yùn)河為居民住宅區(qū)（紹鋼宿舍），較為雜亂，東側(cè) XX路還未開始建設(shè)，南側(cè)為 XX 路，但其鄰路范圍較小。 商業(yè)、辦公 19788 ≤ ≤ ≤ 32 ≥ 10 13500 2700 備注：上表地塊于 2021 年 12 月 30 日進(jìn)行拍賣。 139161 拍賣 居住、商業(yè) 136000 5429 寧波信達(dá)中建置業(yè)有限公司 XX 建材城有限責(zé)任公司 嘉興市信達(dá)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2021． 11． 27 新橋江 E 地塊 東鄰規(guī)劃濱江綠地，南、西、北臨新橋江 45803 拍賣 居住 61000 10244 萬國地產(chǎn)有限公司 2021． 11． 27 環(huán)城南路 C 地塊 東臨解放路，南至金時(shí)代廣場，西至環(huán)城南路，北臨和暢堂 海爾曼斯地塊 10606 拍賣 商業(yè)、辦公 17200 10811 XX 縣興越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2021． 鏡湖新區(qū)外灘 32 號(hào)地塊 東至地塊地限線，南至鳳林西路，西至地塊地限線，北至地塊地限 線 49998 拍賣 居住、商業(yè) 60000 6000 浙江中成房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 2021． 32 、未來推出地塊統(tǒng)計(jì) 地塊名稱 土地座落 土地 用途 土地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 容積率 建筑密度 （ %） 綠地率 （ %） 起拍價(jià) （萬元） 保證金 （萬元） 和暢堂 海爾曼斯地塊 東臨解放路及現(xiàn)狀民居，南至環(huán)城南路 C 地塊，西至環(huán)城南路，北至和暢堂及現(xiàn)狀民居。 187065 拍賣 住商 29500 1433 上海寶冶建設(shè)有限公司 匯投投資有限公司 2021． 10． 20 鑒湖鎮(zhèn) B8 地塊 東至河流，西至農(nóng)田，南至民房，北至 農(nóng)田 。 83934 拍賣 居住、商業(yè)、辦公 18200 1548 XX 金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2021． 10． 20 袍江新區(qū) G71 地塊 東至規(guī)劃 2 號(hào)路，南至河流，西至丁墟大河，北至育賢路。 75319 拍賣 居住、商業(yè)、辦公 15000 1422 XX 建景建材有限公司 2021． 10． 10 皋埠鎮(zhèn)商貿(mào) 9218 地塊 東至魯家涇村，南至銀苑路，西至銀橋 路，北至銀興路。 6612 掛牌 辦公及商業(yè) 2300 XX 市中實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2021． 9． 23 鏡湖新區(qū)后墅路 22 號(hào)地塊 東至菜 地，南至鏡湖新區(qū)后墅路 21 號(hào)地塊，西至泗匯江環(huán)路，北至里灣。 6838 掛牌 辦公及商業(yè) 2300 諸暨市意龍紡織軋染廠 2021． 9． 23 鏡湖新區(qū)外灘 410 號(hào)地塊 東至地塊地限線，南至地塊地限線， 西至二號(hào)路，北至一號(hào)路。 8350 掛牌 辦公及商業(yè) 6250 XX 市越發(fā)機(jī)械制造有限公司 2021． 9． 23 30 鏡湖新區(qū)外灘 46 號(hào)地塊 東至地塊地限線，南至一號(hào)路， 西至二號(hào)路，北至鳳林西路。 5504 掛牌 辦公及商業(yè) 3250 浙江星源建設(shè)投資有限 公司 2021． 7． 3 鏡湖新區(qū)外灘 1 號(hào)地塊 東至梅山江綠化帶，南至梅山江綠化帶，西至解放大道，北至鳳林西路． 111155 拍賣 住宅、商業(yè)、辦公 122021 XX 金綠泉置業(yè)有限公司 2021． 8． 17 袍江新區(qū) F7 地塊 東至寺東路，南至袍江工商分局，西至 里直江，北至規(guī)劃支路． 19869 拍賣 住商 5700 2125 XX 恒聯(lián)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021． 8． 17 原 XX 醫(yī)院地塊 東至真神堂、新建北路及縣前街部分現(xiàn)狀建筑，南至東街，西至布業(yè)會(huì)館和越城區(qū)檢察院等現(xiàn)狀建筑，北至縣前街及現(xiàn)狀建筑。 29 土地市場情況 土地市場 XX 市區(qū) 2021 年土地出讓統(tǒng)計(jì)表 、出讓地塊統(tǒng)計(jì) 宗地名稱 土地坐落 出讓面積 （ M2） 出讓 方式 土地用途 總成交價(jià) （萬元） 樓面價(jià)格 競 得 人 成交日期 鏡湖新區(qū)外灘 42 號(hào)地塊 東至解放大道，南至地塊地限線，西至 一號(hào)路、北至地塊地限線。 經(jīng)典戶型 171 ㎡ 138 ㎡ 28 銷售去化 項(xiàng)目 E4 地塊于 2021 年 4 月推出，目前 299 套房源已去化 253 套，去化率為 ％； E5 地塊于 2021 年 6 月推出，目前 344 套房源已去化 311 套，去化率為 90％。 20萬方商業(yè)旗艦、 5A 國際商務(wù)中心、國際會(huì)展中心、 XX 公園、超五星級(jí)酒店，成就 XX 新城市中心，實(shí)現(xiàn) XX 經(jīng)濟(jì)、文化、影響力的全面升級(jí)。 世茂盛世名苑 項(xiàng)目概況 XX 世茂 迪蕩新城 2021 年， XX 市政府啟動(dòng) CBD 新區(qū)迪蕩新城183 ㎡ 161 ㎡ 27 開發(fā)建設(shè)。 經(jīng)典戶型 銷售去化 項(xiàng)目一期于 2021年 6月推出，共計(jì)推出 1－ 2＃，主力戶型為 140180平米，整體去化較好，去化率在 80％以上。排屋通過合院、前庭、中庭、后院四重立體庭院的營造， 以內(nèi)斂、私密的手法演繹 XX臺(tái)門大宅生活。 產(chǎn)品營造 坤和山水名家共計(jì) 901套房源，由 32層高層寬景大宅， 15 組合院排屋構(gòu)成。 山水名家 項(xiàng)目概況 坤和?山水名家所在的大灘區(qū)塊擁享千畝水域，前承 XX古城緊鄰鏡湖國家濕地公園，蕺山、府山等千古名山大水，后接 26 新城，環(huán)境區(qū)位極佳。 經(jīng)典戶型 銷售去化 項(xiàng)目共計(jì) 1800余套房源已全部推出，別墅已全部售完，目前在售高層部分，整體去化率 80％左右。 產(chǎn)品營造 白鷺金灘為金昌房產(chǎn)的鼎力巨作，涵蓋稀缺的城市生態(tài)排屋、全景觀高層、小高層，以其經(jīng)典的建筑、優(yōu)美的環(huán)境、高檔的定位、頂級(jí)的會(huì)館配套與系出名門的品質(zhì)成為大 灘最具代表性的建筑標(biāo)桿，重新定義 XX上層生活。 大灘項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，市政配套完善，公路、鐵路、水路暢通，車站、碼頭、學(xué)校、醫(yī)院、市場齊全。 白鷺金灘 項(xiàng)目概況 124 ㎡ 141 ㎡ 25 白鷺金灘，位于 XX 鏡湖新區(qū)的東南面， 104 國道北復(fù)線南側(cè)，蕭甬鐵路北側(cè)，南北向城市主干道、號(hào)稱“ XX第一路”的解放北路延伸段則穿過區(qū)塊中部。二期 2021年 10月 13日開盤，共計(jì)推出 3＃樓 120余套房源，主力面積為1 170平米。 產(chǎn)品營造 項(xiàng)目主力房型為 140 平方米左右高層，整個(gè)項(xiàng)目排屋面積為224285 平方米以上，高層為 88274 平方米與 150160 平方米；其中一期高層 6 幢 401 戶，排屋 212 套。 23 XX 天