【正文】 但其周邊小環(huán)境較差，整體居住環(huán)境及道路系統(tǒng)還未成形。 （ 3）、地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 項(xiàng)目距離市區(qū)較近，地段優(yōu)良； 項(xiàng)目臨近 XX 路主干道，出行便利； 39 項(xiàng)目地塊兩面臨水，易于打造景觀住宅； 劣勢（ W） 項(xiàng)目周邊小環(huán)境較為雜亂，影響自身品質(zhì)打造； 項(xiàng)目旁邊居住環(huán)境及道路系統(tǒng)尚未完成； 項(xiàng)目周邊區(qū)域商服配套不健全； 機(jī)會(huì)（ O） 項(xiàng)目位處迪蕩新城，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，是 XX 發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一； XX 市區(qū)住宅越來越少，城市向外圍區(qū)域 發(fā)展，給項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)； XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，以工業(yè)為支撐，有較多私營業(yè)主； 2021 年 XX 整體房產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢較好，進(jìn)入回暖階段，給項(xiàng)目帶來一定利好； 威脅（ T） 項(xiàng)目土地成本較高，對未來利潤影響較大； XX 房產(chǎn)市場推量較大，項(xiàng)目未來面臨較多競爭。 —— 項(xiàng)目地段出色，小環(huán)境較為雜亂，產(chǎn)品亮點(diǎn)較多。 總結(jié) 項(xiàng)目高層預(yù)計(jì) 2021 年下半年推出，從房產(chǎn)一級市場來看， XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價(jià) 億元，樓面價(jià) 4390 元 /平米的價(jià)格拿下鏡湖新區(qū)大灘 1 號地塊，依照房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行測算，此項(xiàng)目銷售價(jià)格要達(dá)到 10000 元 /平米以上才能保證利潤；而從近期市場來看，以大灘板塊及迪蕩板塊的 XX 天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑 40 價(jià)格均獲得了大的提升，與本項(xiàng)目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價(jià)格已在 11000－ 12021 元 /平米，保守估計(jì)，等項(xiàng)目入市，預(yù)測 XX市場高層的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定在 12021 元 /平米以上。 41 三、項(xiàng)目定位 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 項(xiàng)目距離市區(qū)較近，地段優(yōu)良； 項(xiàng)目臨近 XX 路主干道，出行便利； 兩面臨水，環(huán)境優(yōu)美。 外墻用材高檔，石材干掛。 知名設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)方案。 品牌物管管 理 國內(nèi)知名園林景觀公司設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)景。 人車分流 別墅與高層相結(jié)合，戶型大氣闊綽，定位高檔。 高科技的智能化配套 劣勢（ W） 項(xiàng)目周邊小環(huán)境較為雜亂，影響自身品質(zhì)打造； 項(xiàng)目旁邊居住環(huán)境及道路系統(tǒng)尚未完成； 項(xiàng)目周邊區(qū)域商服配套不健全； 戶型大，總價(jià)高，客戶群體有限。 威脅（ T） 政策調(diào)控 ,會(huì)引起購買力的萎縮 . XX 房產(chǎn)市場推量較大，項(xiàng)目未來面臨較多競爭 雖然環(huán)河而居，但比起大灘而言，環(huán)境優(yōu)勢不明顯。 42 機(jī)會(huì)點(diǎn) 市中心、地段的稀缺性，緩解市場的競爭壓力。 今年年底開發(fā)商踴躍拿地，地價(jià)的不斷創(chuàng)新高，對明后年的房 勢起到助推作用 .. 項(xiàng)目整體定位 從項(xiàng)目自身立地條件來看，項(xiàng)目區(qū)位條件較好，地段比較出色，地塊兩面臨水也成為打造高品質(zhì)社區(qū)的先天條件，不足之處在于目前商服功能較弱，周邊小環(huán)境較為雜亂。 從目前 XX 整體房產(chǎn)市場來看，進(jìn)入 2021 年 3 月份， XX 房產(chǎn)市場整體逐漸回暖，成交量與成交額同步上升。目前市場上在售的個(gè)案整體去化均達(dá)到較好的效果。 從項(xiàng)目所處板塊 —— 迪蕩板塊的發(fā)展來看，世茂迪蕩新城的開發(fā)已初具雛形，未來隨著商業(yè)超市的進(jìn)駐，其發(fā)展看好；世茂盛世名苑的高層產(chǎn)品在市場上接受度較高。 綜合以上方面，建議項(xiàng)目充分 利用西側(cè)、北側(cè)河景放大自身景觀優(yōu)勢，努力提高自身品質(zhì)，將其打造成為 XX 新城臻品住宅 —— 列鼎兩河，領(lǐng)秀迪蕩。 項(xiàng)目客源定位 根據(jù)項(xiàng)目的整體定位，建議其利用自身良好的地段及自然條件打造 XX 新城的臻品住宅，這決定了項(xiàng)目的高品質(zhì)。目前市場上與項(xiàng)目品質(zhì)相當(dāng)?shù)臉潜P主要集中在大灘板塊（ XX 天下、白鷺金灘及山水名家）和迪蕩板塊（世茂盛世名苑），項(xiàng)目的客源引進(jìn)應(yīng)參考這幾個(gè)重 43 點(diǎn)個(gè)案。 做為政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域 —— 大灘與迪蕩，這兩個(gè)板塊依托良好的自然環(huán)境及規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)高端，吸引了 XX 絕大部分的高檔置業(yè)群體的眼光。 建議 項(xiàng)目客源定位為： 改善性的置業(yè)者 —— 追求高品質(zhì)的住宅生活； 私營業(yè)主群體 —— 有較高的經(jīng)濟(jì)承受能力； 35－ 45 歲的中年 —— 給家庭一個(gè)溫暖、舒適的家。 面積配比 定位 : 高層戶型配比 戶型面積（平米） 套數(shù) 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 52 52 52 52 26 26 46 98 20 20 13 52 52 13 188 26 26 72 86 109 13 212 13 20 1 14 1 10 2 2 23 23 265 4 1 2 1 2 292 11 2 4 4 4 44 357 1 1 總計(jì) 263 高層戶型比例細(xì)分圖11 8 0 ～1 9 0 方, 5 2 套,20%1 7 2 . 7 方，2 0 套,8%1 6 0 . 5 方, 2 6 套,10%1 4 1 . 8 方，5 2 套,20%2 5 0 ～3 0 0 方，2 3套, 9 %2 0 0 ～2 2 0 方，7 2套, 2 6 %2 4 0 ～2 5 0 方，1 4套, 5 %3 0 0 方以上，4 套,2% 高層戶型比例細(xì)分圖21 6 0 ～1 7 0 方, 4 6 套,17%1 8 0 ～1 9 0 方, 5 2 套,20%2 0 0 ～2 5 0 方, 8 6 套,32%2 5 0 ～3 0 0 方, 2 3 套,9%3 0 0 方以上, 4 套,2% 1 4 1 . 8 方, 5 2 套,20% 高層中平層躍層比例圖躍層，2 0 戶,8%平層，2 4 3戶, 9 2 % 45 排屋戶型配比 戶型面積（平米） 套數(shù) 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 241 16 16 16 74 255 6 12 58 256 6 285 46 46 329 8 12 12 20 343 4 353 8 8 8 總計(jì) 94 排屋戶型比例圖13 5 0 方以上, 8 套,9%320~350方 ,12套 ,13%280~300方 , 46套, 4 8 %2 5 0 ～2 6 0 方, 1 2套, 1 3 %2 4 1 方, 1 6 套,17% 排屋戶型比例圖2300 ～3 50方 , 1 2套 , 1 3%350 以上, 8 套, 9% 241 方, 16 套, 17 %250 ～3 00方 , 5 8套 , 6 1% 46 整個(gè)小區(qū)面積比例圖3 0 0 方以上, 2 4 套,7%2 5 0 ～3 0 0 方, 8 1套, 2 3 %1 5 0 方以下, 5 2 套,15%1 5 0 ～2 0 0 方, 9 8套, 2 7 %2 0 0 ～2 5 0 方, 1 0 2套, 2 8 % 總結(jié) 項(xiàng)目高層預(yù)計(jì) 2021 年下半年推出，從房產(chǎn)一級市場來看， XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價(jià) 億元，樓面價(jià) 4390 元 /平米的價(jià)格拿下鏡湖新區(qū)大灘 1 號地塊，依照房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行測算，此項(xiàng)目銷售價(jià)格要達(dá)到 10000 元 /平米以上才能保證利潤；而從近期市場來看，以大灘板塊及迪蕩板塊的 XX 天下、白鷺金灘、山水名家及 盛世名苑價(jià)格均獲得了大的提升，與本項(xiàng)目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價(jià)格已在 11000－ 12021 元 /平米，保守估計(jì)，等項(xiàng)目入市，預(yù)測 XX市場高層的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定在 12021 元 /平米以上。 47 四、規(guī)劃設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）、 XX 市規(guī)劃管理規(guī)定。 （ 2）、 XX 市建設(shè)局提供的地塊土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 （ 3）、浙江 XX 房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司的方案設(shè)計(jì)任務(wù)書。 （ 4）、 XX 市建設(shè)局提供的 1： 1500 地形圖電子文件。 （ 5）、現(xiàn)行建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通等設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)定。 工程內(nèi)容及規(guī)模概況 XX 路 1 號地塊為低層住宅和高層住宅相結(jié)合，擁有優(yōu)美景觀綠化環(huán)境的現(xiàn)代化高品質(zhì)城市住宅小區(qū)。 本工程于 XX 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一號地塊，規(guī)劃為住宅小區(qū)，東側(cè)臨規(guī)劃 XX 路，南臨 XX 東路，西側(cè)是環(huán)城河，北側(cè)是 XX 古運(yùn)河，土地面積為 58087 平方米。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。 方案總建筑面積為 80000m2，地下建筑面積為 35000m2，容積率為 ，建筑密度為 30%，綠地率為 30%?？倯魯?shù) 357 戶，總停車位 613 輛。 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 理性的總體控制和合理有效的 配套是設(shè)計(jì)的原則；典雅、時(shí)尚的建筑造型和園林化的環(huán)境設(shè)計(jì)是我們的設(shè)計(jì)理念；注重細(xì)節(jié)、注重質(zhì)量和戶型的精致化是我們的設(shè)計(jì)專業(yè)化的標(biāo)志。 小區(qū)以明確而流暢的各種功能流線從容滿足了居住建筑自身的 48 功能要求，以整體感覺簡潔流暢，細(xì)部表達(dá)豐富細(xì)膩的建筑語匯體現(xiàn)出建筑自身高雅脫俗的精神氣質(zhì)，以整體大氣的儀態(tài)展現(xiàn)出建筑獨(dú)特的個(gè)性。 總體設(shè)計(jì) （ 1）、總體布局 本地塊西面和北面臨河，景觀條件優(yōu)越，是市區(qū)的稀缺資源，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分利用景觀條件，建筑垂直環(huán)城河布置，讓景觀滲透入小區(qū)內(nèi)部，引入環(huán)城河水形成小區(qū)中心。排屋沿西面布 置，高層住宅設(shè)置在地塊的北面和東面。 （ 2）、功能空間分區(qū) 本項(xiàng)目為一低層與高層住宅結(jié)合的小區(qū)。整體布局上，本方案采取了北面、東面高，西面低的建筑布置方法，一條消防車道將地塊分成兩個(gè)區(qū)域，西側(cè)是排屋區(qū)，東側(cè)和北面是高層區(qū)。 地塊西側(cè)沿河是 3 層的排屋區(qū)。排屋區(qū)沿河以及中心景觀北側(cè)為雙聯(lián)的高檔排屋，其余為四聯(lián)和六聯(lián)排屋。排屋區(qū)被中心景觀分為了兩個(gè)區(qū)域，使得每個(gè)組團(tuán)的尺度更宜人。 地塊東側(cè)是 16 層的高層區(qū)，西北角為兩棟 13 層高層。 物業(yè)用房設(shè)置在北側(cè)，結(jié)合次入口空間設(shè)計(jì)，也是主要道路的一個(gè)對景。 （ 3） 、交通組織 1)出入口設(shè)置 方案把小區(qū)的主入口設(shè)置在規(guī)劃 XX 路南部，次入口設(shè)置在北側(cè) 49 沿 XX 古運(yùn)河的規(guī)劃道路上。另外，在地塊西南角沿 XX 路設(shè)置一個(gè)人行入口。 2）道路系統(tǒng)及人車分流。 小區(qū)采用完全人車分流的形式，小區(qū)內(nèi)部只留有一條 4m 寬的消防車道，只考慮消防車和裝修車輛的臨時(shí)通行。 另外，在小區(qū)臨水面設(shè)置了濱水步行系統(tǒng)，與小區(qū)的內(nèi)部景觀相互滲透，相互輝映。 3）停車系統(tǒng) 方案共設(shè)固定泊位 613 個(gè)。其中排屋每戶考慮獨(dú)立地下停車庫，高層公寓與多層的停車設(shè)置在地下車庫，地面設(shè)置一些露天泊位。停車率滿足規(guī)劃要求。 4）豎向設(shè)計(jì) 由于地塊本身地勢較低，南側(cè) XX 路比地塊高出近 4 米，設(shè)計(jì)充分利用地形，用地下室做為場外道路與建筑的空間交接。設(shè)計(jì)住宅底層標(biāo)高為黃海高程 ,東側(cè)規(guī)劃 XX 路上主入口處路面標(biāo)高為 ,北側(cè)規(guī)劃道路路面標(biāo)高為 . (4)、綠化景觀分析 1）方案同時(shí)充分考慮了地塊原生態(tài)、水系的保護(hù)和利用，精心布置了原水系兩邊的綠化景觀。 2）住宅成組團(tuán)布置。組團(tuán)綠化、中心綠地、濱水景觀相互滲透，互為一體。 3）設(shè)置注重對景，追求步移景異的效果。 50 建筑單體設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)力求將不同戶型的建筑與造型完美結(jié)合，戶型豐富多樣，突出個(gè)性，滿足業(yè)主的不同需要。同時(shí)結(jié)合中心景觀，滿足人們對居住品質(zhì)的高層次需求。 在建筑使用功能設(shè)計(jì)上，充分考慮到了居住的舒適性與實(shí)用性。所有戶型在保證節(jié)能要求的前提下大面積開窗，使套內(nèi)取得良好的采光和通風(fēng)效果。戶型設(shè)計(jì)充分利用了優(yōu)美的小區(qū)景觀，使住戶足不出戶便能享受到大自然的親撫；住宅內(nèi)部功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分開，互不干擾，房間尺度適宜，每一寸空間都得到了合理的利用。 在建筑立面形式處理上，我們采用新古典主義的建筑語匯。用古典主義的典雅的形式，結(jié)合建筑本身體形上的進(jìn)退關(guān)系，豐富了建筑外立面，又將現(xiàn)代的元 素融入其中，賦予其新的生命力及時(shí)代感。 住宅建筑外墻大面積使用石材干掛，同時(shí)配以精致的古典線腳。所有建筑依照“規(guī)則中求變化，典雅中顯韻味”的設(shè)計(jì)理念，達(dá)到設(shè)計(jì)上的多樣性及多元化，通過不同的體形組合，使建筑典雅而不失活潑。從而使小區(qū)更富有內(nèi)涵，凸顯出屬于自己的獨(dú)特氣質(zhì) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一）整體規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 建設(shè)用地面積： 58087 ㎡ 總 建 筑面積： 80000 ㎡ 其 住宅總面積： 79200 ㎡ 其 中 高 層 52350 ㎡ 低層住宅 26850 ㎡ 公建 面積： 800 ㎡ 其 社 區(qū) 用 房 170 ㎡ 51 中 中 物 業(yè) 管 理 用 房 250 ㎡ 物 業(yè) 經(jīng) 營 用 房 330 ㎡