【正文】 不好 不太好 3 國信小區(qū) 24600 1600` 2070 一般 一般4 樂天園 32686 1768 2060 一般 溫泉 好5 芳草園 46900 1888 2181 一般 露臺 一般6 京兆新園 40797 1580 2200 好 躍層7 瑜峰園8 勝景花園表三 周邊項目簡要情況比較被調(diào)查的8個項目均分布在榆關道兩側，只有芳草園位于京津公路上但也距榆關道與京津公路交口不遠。(一)項目市場定位 1． 類比樓盤調(diào)研。 圖十 樣本購房首選因素比例圖 家庭月總收入20002999元的人群為主流購房者，從首選因素的樣本量分析看，價格：地理位置：小區(qū)環(huán)境=4：2：1；對于收入3000元的購房者，價格：地理位置：小區(qū)環(huán)境=4：：1；收入4000元以上的購房者基本與收入30003999元的購房者結果相同，以價格作參照，隨著收入提高，對地理位置的重視程度明顯提高。 二、 購房首選因素分析 不同收入水平的購房者購房時的首選因素也表現(xiàn)出一定的特征。 圖九 被調(diào)查者購房考慮因素比例分析與國家統(tǒng)計局的調(diào)查結果的差別發(fā)現(xiàn)，價格顯然是消費者普遍最為關心的問題，交通在天津排在第五位，地理位置的受重視程度僅次于價格，很多購房者在地理位置中已將交通因素一并考慮進去，小區(qū)環(huán)境也是四大重要考慮因素之一，配套設施則排在開發(fā)商實力及項目知名度之后，列第七位。天津購房者對購房考慮因素的選擇次序，前四位重要因素依次是：價格、地理位置、環(huán)境、房型。周邊樓盤具有明顯弱點 直接威脅點周邊項目群可以掌握對手的情況，爭取主動 潛在威脅周邊有新的樓盤出現(xiàn) 合作伙伴把握項目運作的能力 O T 圖八 項目SWOT 分析四. 項目可操作性分析一、 消費者購房考慮因素 對于任何房地產(chǎn)項目開發(fā)者來說，消費者購房考慮因素是必須研究的，從立項、規(guī)劃、設計、廣告、定價、銷售、乃至售后服務和物業(yè)管理，這也是市場營銷的內(nèi)涵。開發(fā)商是否有把握項目運作的能力。2 可以掌握對手的情況，后發(fā)制人，爭取主動。3 周邊項目競爭激烈，河北區(qū)的購買力偏弱。3土地價格較低，有較高的操作空間（二） 項目地塊的劣勢（W）1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。12001400140016001600180018002000200022002200240024002600260030003000以上576585285表二 河北區(qū)項目起步價格分布圖六 河北區(qū)項目起步價格分布圖七 河北區(qū)項目起步價格分布構成比例三. 土地ＳＷＯＴ分析（一）項目地塊的優(yōu)勢：（S）1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)，有了一定影響。另一方面，小項目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購買能力有關系。1萬以下12萬24萬46萬68萬810萬10萬以上14個16個20個15個3個1個3個表一 河北區(qū)項目建筑面積分布圖四 河北區(qū)項目建筑面積分布圖五 河北區(qū)項目建筑面積分布構成比例 從統(tǒng)計結果可以看出，河北區(qū)開發(fā)項目的面積偏小，建筑面積在4萬平米以下的項目占了總數(shù)的70%。33河北區(qū)住宅開發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計，河北區(qū)目前在售項目在80個左右，總面積在150萬平米左右，在這些項目中，1999年領取銷售許可證的項目有24個，2000年領取銷售許可證的項目有30個，2001年領取銷售許可證的項目有11個。就河北區(qū)內(nèi)來看，房地產(chǎn)價格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河東，房地產(chǎn)價格也較高。據(jù)不完全統(tǒng)計，河東區(qū)項目的平均起步價約為2224元/㎡，比河北區(qū)項目的平均起步價2118元/㎡高106元/㎡。32河北區(qū)商品房市場的不平衡性河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉產(chǎn)，使河北區(qū)的經(jīng)濟形勢一直難以由大的發(fā)展和質(zhì)的飛躍。而且調(diào)查從一個側面反映了人們對人文和生態(tài)環(huán)境的重視。 3） 從上圖可以看出，南開區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明了南開區(qū)良好的人文、經(jīng)濟環(huán)境對購房者的吸引力也是很強的 。充分證明天津人故土難離的心理特征。是購房者的哪些變化導致的這種改變呢？我們進一步對購房者原居住區(qū)和與購買區(qū)進行了相關分析，如下圖所示：（注：橫軸原住區(qū)，縱軸欲選區(qū)）其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，這與該區(qū)目前區(qū)域市場火爆的情況相吻合。31河北區(qū)房地產(chǎn)市場簡述根據(jù)相關的市場調(diào)查報告，我們可以看出河北區(qū)的居住定位圖一 被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷售會好于去年，從而超越去年銷售水平，實現(xiàn)年銷售700萬平米的計劃指標。26預測：2002年本市房地產(chǎn)市場將可能保持20002001年的良好勢頭，繼續(xù)走強創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價格可能會有所上揚。243 追高心理：從心理學角度講，人們往往是賣漲不賣落。242建材換代使成本上揚：一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門窗，PVC管等新型建材的廣泛使用提高了建筑成本。24商品房住宅價格可能會略有上漲241土地價格略漲：從宏觀上，%，%。233房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象有所放大：持續(xù)兩年的600萬平米以上的銷量使許多開發(fā)商以為房地產(chǎn)的第二個春天已經(jīng)來臨，實則不然，市場上還有大量的空置房存在，上揚的房地產(chǎn)指數(shù)是靠新開工面積和投資拉上去的，在股市中這招叫“拉高出貨”。223 跟風現(xiàn)象會使判斷失誤：由于2000與2001年銷售情況向好,可能會使業(yè)內(nèi)有跟風心理。銀行對房地產(chǎn)項目貸款“惜貸”現(xiàn)象嚴重，住房貸款的利息偏高，年限短、成數(shù)低，種類少，不能滿足市場的要求。這個因素不容忽視。23不利因素231拆遷面積減少：拆遷面積減少，特別是拆遷計劃中公建比例加大,將對增量市場產(chǎn)生影響。227工資將調(diào)整，資金將有增量 今年，機關企事業(yè)單位職工基本工資和機關事業(yè)單位離退休人員退休費都將上調(diào)，將直接提高社會購買力，相應公積金繳存基數(shù)也會上調(diào)。而且，政府有關部門已經(jīng)把搞好三級市場提到了議事日程上，2002年我市房地產(chǎn)三級市場將日趨活躍。改善型客戶多現(xiàn)有住房，怎樣結合三級市場，利用客戶現(xiàn)住房解決二次購房資金不足問題就變得十分重要。2002年我市計劃拆遷面積100萬平米，根據(jù)經(jīng)驗推算，引致的安置型需求在20萬平米左右。可以預見，2001年住房貨幣化分配政策必將成為激活住宅市場的重要力量。222住房貨幣分配將成為住宅市場的重要力量 截止到去年10月底，全市共有49個企業(yè)、局（集團公司）566個單位實施了住房貨幣分房方案。根據(jù)全市經(jīng)濟和社會發(fā)展情況，本市GDP近期將保持在年均10%以上的增長速度，國外的經(jīng)驗告訴我們，隨著居民收入的增加，恩格爾系數(shù)的降低，居民可支配收入中能夠用于住宅消費的比重將上升。