【正文】 距項(xiàng)目最近的金龍園銷售已近結(jié)束，所以瑜峰園和勝景花園將是我們項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 定位 面 積 起 價(jià) 均 價(jià) 環(huán) 境 配 套 銷售情況 ㎡ 元/㎡ 元/㎡ 1 金龍園 103960 1480 1843 好 較好2 寶利園 55000 1760 不好 不太好 3 國(guó)信小區(qū) 24600 1600` 2070 一般 一般4 樂天園 32686 1768 2060 一般 溫泉 好5 芳草園 46900 1888 2181 一般 露臺(tái) 一般6 京兆新園 40797 1580 2200 好 躍層7 瑜峰園8 勝景花園表三 周邊項(xiàng)目簡(jiǎn)要情況比較被調(diào)查的8個(gè)項(xiàng)目均分布在榆關(guān)道兩側(cè)，只有芳草園位于京津公路上但也距榆關(guān)道與京津公路交口不遠(yuǎn)。 圖十 樣本購房首選因素比例圖 家庭月總收入20002999元的人群為主流購房者，從首選因素的樣本量分析看，價(jià)格：地理位置：小區(qū)環(huán)境=4：2：1；對(duì)于收入3000元的購房者，價(jià)格：地理位置：小區(qū)環(huán)境=4：：1；收入4000元以上的購房者基本與收入30003999元的購房者結(jié)果相同，以價(jià)格作參照，隨著收入提高，對(duì)地理位置的重視程度明顯提高。 圖九 被調(diào)查者購房考慮因素比例分析與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果的差別發(fā)現(xiàn)，價(jià)格顯然是消費(fèi)者普遍最為關(guān)心的問題，交通在天津排在第五位，地理位置的受重視程度僅次于價(jià)格，很多購房者在地理位置中已將交通因素一并考慮進(jìn)去，小區(qū)環(huán)境也是四大重要考慮因素之一，配套設(shè)施則排在開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目知名度之后，列第七位。周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn) 直接威脅點(diǎn)周邊項(xiàng)目群可以掌握對(duì)手的情況，爭(zhēng)取主動(dòng) 潛在威脅周邊有新的樓盤出現(xiàn) 合作伙伴把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力 O T 圖八 項(xiàng)目SWOT 分析四. 項(xiàng)目可操作性分析一、 消費(fèi)者購房考慮因素 對(duì)于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者來說，消費(fèi)者購房考慮因素是必須研究的，從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、廣告、定價(jià)、銷售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)涵。2 可以掌握對(duì)手的情況，后發(fā)制人，爭(zhēng)取主動(dòng)。3土地價(jià)格較低，有較高的操作空間（二） 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)（W）1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。另一方面，小項(xiàng)目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購買能力有關(guān)系。33河北區(qū)住宅開發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河北區(qū)目前在售項(xiàng)目在80個(gè)左右，總面積在150萬平米左右，在這些項(xiàng)目中，1999年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有24個(gè)，2000年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有30個(gè)，2001年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有11個(gè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)約為2224元/㎡，比河北區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)2118元/㎡高106元/㎡。而且調(diào)查從一個(gè)側(cè)面反映了人們對(duì)人文和生態(tài)環(huán)境的重視。充分證明天津人故土難離的心理特征。其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，這與該區(qū)目前區(qū)域市場(chǎng)火爆的情況相吻合。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷售會(huì)好于去年，從而超越去年銷售水平，實(shí)現(xiàn)年銷售700萬平米的計(jì)劃指標(biāo)。243 追高心理：從心理學(xué)角度講，人們往往是賣漲不賣落。24商品房住宅價(jià)格可能會(huì)略有上漲241土地價(jià)格略漲：從宏觀上，%，%。223 跟風(fēng)現(xiàn)象會(huì)使判斷失誤：由于2000與2001年銷售情況向好,可能會(huì)使業(yè)內(nèi)有跟風(fēng)心理。這個(gè)因素不容忽視。227工資將調(diào)整，資金將有增量 今年，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費(fèi)都將上調(diào)，將直接提高社會(huì)購買力，相應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會(huì)上調(diào)。改善型客戶多現(xiàn)有住房，怎樣結(jié)合三級(jí)市場(chǎng)，利用客戶現(xiàn)住房解決二次購房資金不足問題就變得十分重要?？梢灶A(yù)見，2001年住房貨幣化分配政策必將成為激活住宅市場(chǎng)的重要力量。根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，本市GDP近期將保持在年均10%以上的增長(zhǎng)速度，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，隨著居民收入的增加，恩格爾系數(shù)的降低，居民可支配收入中能夠用于住宅消費(fèi)的比重將上升。22 2002年本市市場(chǎng)分析221住宅供需正處于高增長(zhǎng)階段 根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均國(guó)內(nèi)總產(chǎn)值在10003000美元之間時(shí)，是解決居民住房問題的關(guān)鍵時(shí)期。由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致的需求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存在，而且住宅開發(fā)區(qū)位選擇受政府政策的影響力將相對(duì)降低，開發(fā)區(qū)位選擇是否適應(yīng)市場(chǎng)需求成為項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)作為一種有力的競(jìng)爭(zhēng)手段，必然被一些開發(fā)商使用?？v觀天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)正在從種樹、種草，單純的綠化轉(zhuǎn)向區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)。 由于項(xiàng)目的不斷推陳出新，開發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí)，難以形成在配套方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。將來的競(jìng)爭(zhēng)將是制造差異的競(jìng)爭(zhēng)，通過樹立項(xiàng)目品牌，表現(xiàn)項(xiàng)目特色；通過項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目的品質(zhì)；提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理，最大限度的使客戶滿意，提升項(xiàng)目的附加值，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售?！　〈送?，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購房的主要因素之一，％，％，％。其中3000－，3500－?？梢灶A(yù)見，今年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無全球性的金融風(fēng)波影響的情況下將會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。目前中國(guó)城鎮(zhèn)化人口占總?cè)丝?6％，今后二十年的發(fā)展目標(biāo)是人口的５０％住在城里，每年將有約一千萬農(nóng)民進(jìn)城工作、生活，將對(duì)住宅產(chǎn)生巨大的需求。其改革將繼續(xù)刺激居民的購房積極性，釋放住房消費(fèi)能量。中國(guó)繼續(xù)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)則是關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動(dòng)建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，是今后帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。相反，培育消費(fèi)的問題又沒有引起真正的重視。 　　在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2001年所取得的成績(jī)是不俗的。而這個(gè)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，從這個(gè)角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。 之所以預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資會(huì)增長(zhǎng)，關(guān)鍵因素是在啟動(dòng)內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。 　　房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺(tái)新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通知。因此在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。去年110月，同比增長(zhǎng)65％，110月，全國(guó)商品房銷售額高達(dá)２２５９億元，％。全年大勢(shì)可能走出“先抑后揚(yáng)”的格局。不利于股市上漲因素：國(guó)有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市公司業(yè)績(jī)、市場(chǎng)資金面偏緊。13 股市將做箱型震蕩 股市與房市息息相關(guān)，目前購買商品房的人群中60%擁有股票。目前世界經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了20年來最嚴(yán)重的同步下滑的情況。（一）宏觀層面形勢(shì)分析