【正文】 ? 從南坦路到項目地塊由一條水泥路連接，項目周邊除一些自然村落外沒有小區(qū)生活氛圍。據(jù)統(tǒng)計，將增加的比較大的道路銜接口就有 10個左右，其中最主要的銜接口有兩個。每天，許多中山和珠海的人們通過這里往返兩地，東面 北面 西面 南面 項目地塊 29 堵車是他們再熟悉不過的生活場景。 項目周邊現(xiàn)狀及規(guī)劃 地塊周邊現(xiàn)狀： 坦洲東部聚集了不少村民自辦的小規(guī)模工廠，而與這里交接的珠海地域，卻是居住區(qū)。大規(guī)模的樓盤建設(shè)，發(fā)展商已把這些配套設(shè)施融入社區(qū)的建設(shè)之中。坦洲把壯大發(fā)展工業(yè)擺在首要位置，始終把招商引資作為經(jīng)濟工作第一要務(wù)，從培育特色產(chǎn)業(yè)招商、地域優(yōu)勢招商兩方面著力，引進科技含量高的企業(yè)。坦洲毗鄰港澳，位于珠三角腹地，是廣東東西連接道路網(wǎng)絡(luò)的必經(jīng)之地，它靠近珠海，與珠海機場和幾大港口、關(guān)口較近；廣東西部沿海高速公路和城桂公路 的 投入使用，使坦洲與周邊市鎮(zhèn)的聯(lián)系更加密切，交通更加方便。 ? 雖然小高層的物業(yè)管理費及分攤面積上比多層住宅高，但隨著坦洲政府對土地容積率的要求提高，越來越多的小高層建筑出現(xiàn)，坦 27 洲本地客戶也逐漸改變觀念，接受小高層帶電梯住宅。從 20xx 年下半年銷售至今，小高層價格從 2400 元升至 2700 元均價，至今仍有近百套小高層戶型未售。 錦湖翠苑： 占地 8000 ㎡ ，總建筑面積 18000 ㎡ ，共 193 戶 銷售情況：售磬 市場分析總結(jié)： 錦湖翠苑 金斗灣畔 26 ? 20xx 年初，坦洲關(guān)口一帶的毛坯房價格仍在 27003000 元 /平方米之間徘徊，單價在 3000 元以上，總價在 40 萬元以上的戶型銷售情況一般。 銷售價格：售樓部小高層均價 2600~2700 元 /平米，沒有折扣。 銷售情況：售磬 ? 大興路舊中心區(qū)： 碧濤花園 .金斗灣畔： 位于坦州工業(yè)大道和大興路交匯處。所面向的購房客戶群從最初的中低收入工薪階層逐步向中等收入及投資客轉(zhuǎn)變。 名苑花園： 約 200 多戶 主推戶型： 45 平米一房一廳、 5779 平米兩房、 91 平米三房，全為多層住宅。 促銷措施：正常折扣 98 折，一次性付款 97 折。 廣告推廣：春節(jié)前廣告投入量大，春節(jié)期間沒有什么廣告投入。其中 130 平米為一梯兩戶單位，價格稍貴，但銷售情況不理想。另外，還有部分御湖居的 120180 平米大戶型，也作為酈湖居的一部分戶型對外銷售。 工程進度：三期工程 20xx 年 5 月份封頂， 12 月入 伙。多層已賣完了，小高層銷售 30 套左右，剩余貨量幾套。樓盤規(guī)劃設(shè)立五大會所：康體、兒童益智、文化、交友、親子五大主題會所。駿 逸 華 庭 19 星州花園： 占地面積約 2 萬多平米，建筑面積 4 萬多平米 ，約 280 戶 主推戶型：主力戶型為 80 多平米和 106 平米的小三房，共約 200 多套。 匯喬花園： 總占地面積 2 萬多平方米，建筑面積 4 萬多平方米，共472 戶 主推戶型： 101120 平米三房，三房戶型均為一梯兩戶和一梯三戶、 南北通透，且全部帶入戶陽光花房。 價格情況：起價 2500 元 /平米，均價 2700~2800 元 /平米。小區(qū)內(nèi)設(shè)陽光會所、大型停車場、兒童游樂場、活水沙灘泳池、人造瀑布以及其他娛樂休閑設(shè)施。到時候再出價格。 錦繡陽光花園 美麗花園 17 皇爵假日廣場： 占地面積 50000 平方米，建筑面積約 120xx0 平方米，有 70000 平方米商業(yè)中心、 26 層白金五星級酒店、28 層高級酒店公寓，定位為綜合購物、餐飲、休閑、娛樂、運動等功能分區(qū)。 促銷措施：按揭和一次性付款均無折扣。 主推戶型：美麗花園一梯三戶多層、小高層 80~200 多平米戶型已全部 推出市場，現(xiàn)剩余三房接近 200 套，兩房 10 余套。 促銷措施： 按揭和一次性付款都沒有折扣。 多層及小高層 90~140 多平米的兩房和三房。錦繡年華單位以及臨街旺鋪，其建筑風(fēng)格呈歐陸新典雅主義風(fēng)格，高貴典雅，歷久彌新。中山錦繡大地房地產(chǎn)公司隸屬的廣州錦繡大地房地產(chǎn)集團公司，已開發(fā)多個大型樓盤，成為華南地區(qū)十大樓盤之 一，20xx 年該樓盤躋身廣州年度銷售第二名。匯翠山莊的別墅 20xx 年初推出，銷售均價 4000 元 /平方米，主要為珠 14 海客戶購買，由于價格便宜，銷售情況比較好。 ? 樓盤規(guī)模在 6 萬平方米以下的樓盤，基本沒有會所、泳池配套， 13 主要靠周邊完善的市政生活配套支持； ? 樓盤規(guī)模達到 10 萬平方米以上的，基本都會有泳池、會所等內(nèi) 部配套； ? 規(guī)模達到 40 萬平方米以上的，還配套有學(xué)校、幼兒園、酒店、商業(yè)街等公建配套設(shè)施。 中澳新城 小學(xué)、中學(xué)及農(nóng)貿(mào)市場。 ? 從各樓盤的實際銷售情況來看，購房者最關(guān)心的問題有：實際成交價格、戶型面積、小區(qū)規(guī)模配套、發(fā)展商實力信譽。 ? 90120 平米三房、四房，以自住型客戶為主，往往是一家人對多 12 個樓盤進行對比后方落訂，樓花階段促成成交速度較慢。 推出戶型對比： 區(qū)域 樓盤 主力戶型 戶 型面積 一梯幾戶 新行政中心區(qū) 錦繡年華 兩房、小三房 兩房： 78 平米、三房： 90120 平米 一梯四戶 美麗花園 兩房 兩房： 70 多平米 三房： 110140 平米 一梯兩戶、一 梯三戶 駿逸華庭 兩房、小三房 兩房： 88 平米、三房： 109116 平米 一梯四戶 匯喬花園 三房 三房： 101120 平米 一梯兩戶、一 梯三戶 星洲花園 小三房 兩房： 70 平米、三房： 90130 平米 一梯四戶 南坦路新興商業(yè)帶 洲際新天 兩房、三房 兩房： 80 平米、三房： 100~120 平米 一梯四戶 中澳 新城 單間、一房 單間： 38 平米、一房： 47 平米 兩房： 88 平米 兩梯十四戶 金筑美居 一房、兩房 一房： 40 多平米、兩房： 50 多平米、三房： 98~112 多平米 兩梯四戶、兩 梯六戶 名苑花園 兩房、三房 一房： 45~57 平米、兩房： 79 平米 三房： 97 平米 一梯四戶、一 梯五戶 金山城林湖美居 已售清 未有新戶型在售 —— 匯翠山莊親澤園 已售清 未有新戶型在售 —— 大興舊中心區(qū) 碧濤花園 兩房、三房 兩房： 70 多平米、三房： 90~108 平米 一梯四戶 錦湖翠苑 已售清 兩房： 69 平米 、三房： 8899 平米 一梯四戶 ? 坦洲在售樓盤的戶型創(chuàng)新少，以方正實用戶型為主。 新 行 政 中 心 區(qū) 舊中心區(qū) 洲際新天 金山城 匯翠山莊 中澳新城 金筑美居所 本 案 碧濤花園 景湖翠苑 美麗花園 錦繡年華 星洲花園 皇爵假日廣場 駿逸華庭 匯喬花園 名苑花園 在 售 售 磬 在 售 新興商業(yè)帶 11 ? 即使是大規(guī)模項目，也多半采取“階段開發(fā)，階段推廣”的策略。 新鎮(zhèn)政府及五星級酒店 也規(guī)劃在這一帶建設(shè) ， 新 興的坦洲行政 9 中心區(qū) 雛形初具 。 20xx 年開始，珠海房價迅速攀升，也帶動了坦洲房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。早在 1993 年，紅塔和金匯兩家房地產(chǎn)公司就率先進入坦洲，開啟了坦洲房地 產(chǎn)業(yè)的新局面。 坦洲人口發(fā)展狀況 20xx 年第五次人口普查，坦洲人口為 萬人，其中 %為鎮(zhèn)區(qū)人口。中山在南部的公共汽車總站 、 實驗中學(xué)、 已竣工 使用 ，坦洲新醫(yī)院建成 將投入使用 ，污水處理廠也要動工，商貿(mào)街的改造將于開始，這一系列工程的完成將使坦洲的城鎮(zhèn)化水平更上一個臺階。 按規(guī)劃實施后的中心村 有望成為該鎮(zhèn)具有區(qū)域特色的、經(jīng)濟發(fā)展的小經(jīng)濟中心，輻射和拉動著周邊村落迅速集聚，形成強輻射的小經(jīng)濟發(fā)展圈。流通戶全年運銷四大家魚 8200 噸，其它農(nóng)副產(chǎn)品 萬噸。在確保糧食生產(chǎn)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，繼續(xù)把重點放在種植業(yè)和水產(chǎn)養(yǎng)殖上，增加蔬菜水果面積 3000畝，優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)養(yǎng)殖面積 20xx 畝。已有高宏精密、鈞維電子、小原光學(xué)等高新技術(shù)企業(yè)在此興建投產(chǎn)。 第三工業(yè)園區(qū)： 該區(qū)占地 7500 畝，位于坦神公路、沙坦公路和粵西沿海高速公路匯合處，交通十分便利，區(qū)內(nèi)各項配套設(shè)施完善， 6 設(shè)有中山海關(guān)坦洲辦事處、動植 物檢驗檢疫辦事處、港澳車輛查驗場等機構(gòu)和場所，實現(xiàn) EDI 聯(lián)網(wǎng)，為客商提供 “一站式 ”服務(wù)，是坦洲一個適應(yīng) 21 世紀發(fā)展需要的高標準工業(yè)園區(qū)。 第二工業(yè)園區(qū)： 規(guī)劃占地面積 1505 畝，已開發(fā)面積 1155 畝，該區(qū)環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)配套完善，共引進企業(yè) 62 家，累計引進資金 8500 萬美元。 20xx 年實現(xiàn)民營工業(yè)產(chǎn)值 33837 萬元，新增民營企業(yè) 38 家；成立了坦洲鎮(zhèn)工商聯(lián)合會、紡織服裝行業(yè)協(xié)會、 5 印刷包裝行業(yè)協(xié)會的基礎(chǔ)上， 20xx 年又先后成立電子信息行業(yè)協(xié)會，金屬制品行業(yè)協(xié)會等，不斷促進民營 企業(yè)共同發(fā)展。 1 坦洲經(jīng)濟發(fā)展狀況 工業(yè)： 坦洲不斷深入推進工業(yè)強鎮(zhèn)的發(fā)展戰(zhàn)略，強化服務(wù)意識，不斷完善投資環(huán)境，大力開展全方位招商引資工作，吸引了日、美、法、意、臺、港、澳等多個國家和地區(qū)的大批外資企業(yè)客商 300 多家。 往中山市區(qū)或中山港約 50 公里。中山港、神灣港、珠海港、珠海機場、澳門國際機場近在咫尺，半徑 100 公里 范圍內(nèi)還有廣州、深圳、香港等 多個國際機場。全鎮(zhèn)有耕地 4萬多畝，山地近 3 萬畝，農(nóng)產(chǎn)品和海鮮等物產(chǎn)豐富，素有 “ 金斗灣 ” 美譽。 全鎮(zhèn)總面積 136平方公里，土地資源豐富，人口接近 15 萬。到廣州、深圳只需要 80 分鐘車程，到珠海、澳門 10 分鐘便可到達。 往澳門國際機場約 36 公里。 廣珠高速公路西線、沿海高速公路都貫穿坦洲境內(nèi)，并設(shè)有出入 口。坦洲鎮(zhèn)加快了民營企業(yè)發(fā)展的步伐，民營企業(yè)成為坦洲鎮(zhèn)新的經(jīng)濟增長點。 20xx 年區(qū)內(nèi)增設(shè)占地 1017 畝的安南工業(yè)園，該園已通過廣東省環(huán)保局環(huán)保立項，可吸納制革、漂染等項目在此投資。初步形成了以制鞋、紡織服裝、金屬制品、化工藥業(yè)、電氣機械（模具）等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為主的特色產(chǎn)業(yè)基地，具有較強的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。目前，園區(qū)內(nèi)前三期已基本開發(fā)轉(zhuǎn)讓完畢，現(xiàn)正開發(fā)四至六期。 20xx 年，投入 300 多萬元建成農(nóng)路總長 38 公里，已建成農(nóng)路近 120公里。 “ 田頭農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)點 ” 投入使用，并不斷擴大珠海、港澳、上海、杭州等市場。 坦洲鎮(zhèn)西部為鎮(zhèn)重要農(nóng)田保護區(qū)，通過行政區(qū)劃調(diào)整，重點是調(diào)整鎮(zhèn)邊緣的自然村，對區(qū)域內(nèi)各