日月灣生態(tài)港土地開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 與限高影響： 項(xiàng)目地塊容積率低，機(jī)場周邊高度限制，降低了可售面積，導(dǎo)致樓面地價平米單價成本提高。 土地成本優(yōu)勢：由于項(xiàng)目前期拿 地時間較早，土地成本相對較低，為后期 開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和定價上提供了一定優(yōu)勢； 華明鎮(zhèn)內(nèi) 現(xiàn)階段 已沒有可招拍掛的建設(shè)用地，最早也要 2020 年規(guī)劃調(diào)整更新后才會有新整理的地塊出現(xiàn)，因此 目前整體 土地成本較高 。 開發(fā)商資源優(yōu)勢： 公司成功開發(fā)北方園林生態(tài)園 、 河北 遷 安 安置房項(xiàng)目等，在建 美購美商業(yè)中心 ， 在 靜?？h 儲備有 一定量的住宅開發(fā)用地 。周邊高等級路網(wǎng)密集，毗鄰濱海國際機(jī)場，地鐵 2 號線直達(dá)空港，未來規(guī)劃延伸至東麗湖，途徑華明示范鎮(zhèn) ，對外交通十分便利。 現(xiàn)場已具備放線條件，隨時可以開始 場地平整，辦理臨水臨電手續(xù)。 周邊 商業(yè)條件成熟， 區(qū)位價值含金量很高，未來預(yù)期良好 。 4.） D 區(qū)： 四棟 8 層 LOFT 精品青年公寓（可做服務(wù)式公寓），主打精品復(fù)式小戶型，面積 25 ㎡ — 85 ㎡ ，一室至三室， 挑高，一二層為挑空酒店式大堂帶復(fù)式商業(yè)（出售）；商 業(yè)業(yè)態(tài)主要為美容院、美甲店、足道館、洗衣店、藥店、發(fā)廊等（限制 餐飲，避免對面商業(yè)客戶分流）。 可銷售建筑面積約在 20200 平米， 初步定位為七到十棟面積在20203000 平米 的庭院式獨(dú)棟，一棟一景，主要作為企業(yè)會所、銀行辦公、及知名品牌的餐飲娛樂類精品商業(yè)獨(dú)棟；具體面積及細(xì)化布局最終以規(guī)劃部門審批通過的詳規(guī)為主。 《日月灣生態(tài)港》土地開發(fā)項(xiàng)目 可 行 性 分 析 報(bào) 告 提報(bào)單位：北方創(chuàng)業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理中心 編制時間：二零壹貳年九月十七日 第一部分 項(xiàng)目概況 開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件 規(guī)劃方案思路 第二部分 建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn)條件 建設(shè)實(shí)施條件 第三部分 項(xiàng)目開發(fā) SWOT 分析 優(yōu)勢分析 劣勢分析 機(jī)會分析 威脅分析 第四部分 市場分析與價格預(yù)測 市場發(fā)展前景分析 目標(biāo)客戶定位 價格預(yù)測 第五部分 項(xiàng)目 實(shí)施計(jì)劃 工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 銷售計(jì)劃及營銷策略 第六部分 項(xiàng)目 財(cái)務(wù) 經(jīng)濟(jì)分析 投資估算 銷售收入預(yù)估 資金需求計(jì)劃與 解決方案 項(xiàng)目收益預(yù)測 第七 部分 結(jié)論 第一部分 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于天津市東麗區(qū)華明鎮(zhèn)津漢公路北側(cè)，楊北公路西側(cè) ，華明日月灣商務(wù)園內(nèi)中 心位置； 整個商業(yè)區(qū)域與周邊成桃核 （ hu） 狀區(qū)位，日月灣商業(yè)板塊是桃核 地帶 ， 周邊三公里半徑內(nèi)被大型居住社 區(qū) 及工業(yè)園區(qū) 成桃肉狀 環(huán)抱，大型社區(qū)密集像厚厚的果肉圍繞 在桃核 周邊 ， 為日月灣商業(yè)區(qū)的人流和客流提供了有力支撐與保障 ；而我們項(xiàng)目正處于桃核中心的桃仁區(qū)域，核心的中心，必將成為華明商業(yè)版圖上的戰(zhàn)略要塞。 項(xiàng)目定位：本項(xiàng)目計(jì)劃分為 A,B,C,D 四個功能區(qū)， 各 功能區(qū)具體定位如下： 1．） A 區(qū)： 2020 ㎡ — 3000 ㎡ 企業(yè)獨(dú)棟會所 （商務(wù)別墅） ，不超過 3000 平米，單棟總價控制在 5000 萬左右（出售）；規(guī)劃出院落，戶型可做定制，只提供戶型的參考樣板。 總建面約為 24000 平米， 延伸生態(tài)辦公主題， 通過樓層之間的 公共 互動空間及休閑區(qū)域的生態(tài)環(huán)境營造 提升辦公品質(zhì) ；可參考天大設(shè)計(jì)總院的辦公樓內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)。 第二 部分 建設(shè)條件 該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越， 交通方便，多路公交車穿行其間，緊鄰規(guī)劃中的地鐵 2 號線華明站， 與 空港經(jīng)濟(jì) 開發(fā) 區(qū)一路之隔 ，距 天津?yàn)I海國際機(jī)場僅十五分鐘車程 ， 周邊大型中高端居住社區(qū)環(huán)繞，毗鄰華明工業(yè)園 。 該項(xiàng)目地塊 已 于 2020 年 11 月 8 日摘得 ， 并于 2020 年 12 月 24 日 與天津市國土資源局東麗分局簽訂天津市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，全部土地款已經(jīng)交清， 土地證在辦理當(dāng)中，很快可以拿到。 區(qū)位 及交通 優(yōu)勢： 項(xiàng)目 位于華明新市鎮(zhèn)日月灣商業(yè)版塊中心區(qū)域。 周邊商業(yè)資源 優(yōu)勢 ：與空港奧特萊斯及 亞洲最大單體購物中心 SM城市 廣場 隔路相望，再南端是皇冠假日酒店 ； 項(xiàng)目北鄰為清華科技園，西鄰建邦商業(yè)廣場與迎賓商業(yè)中心。 周邊成熟商業(yè)區(qū)域空白優(yōu)勢： 由于 華明及空港片 區(qū)是政府新規(guī)劃區(qū) 域， 發(fā)展周期比較短，目前暫無具有一定規(guī)模的成熟 商業(yè)及商業(yè)片區(qū)， 先期進(jìn)入 可以 搶占先機(jī)，既 填充 了 市場空白 ， 又有一定的戰(zhàn)略意義。 后期市場競爭激烈：區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及商業(yè)地塊聚集，未來 23 年內(nèi)在華明鎮(zhèn)內(nèi)部和空港內(nèi)部相機(jī)大體量的商業(yè)項(xiàng)目崛起， 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，容易產(chǎn)生客戶分流，進(jìn)而導(dǎo)致客戶流失， 同時加大經(jīng)營競爭力，后期市場競爭會很激烈。 原有基礎(chǔ)好，空客、北車 等知名 企業(yè)入駐本地對地產(chǎn)開發(fā)是機(jī)遇。 未來 23 年的政策及投資環(huán)境
高考資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1