【正文】 及預測1．宏觀經濟形勢趨向調整11 世界經濟呈現(xiàn)衰退跡象%，%。、郵局:周邊無較大的銀行，在周邊只有一個工商銀行新開河儲蓄所，另外，新開橋郵電所也距項目不遠。周邊缺少好的幼兒園和保育院。另外外語學校與項目距離也在這個范圍內，同時該校教育質量也不錯。（四） 周邊市政配套設施調查: 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項目較遠。（三） 地塊交通條件調查1． 周邊交通現(xiàn)狀條件：項目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路），距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。13治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產業(yè)工人。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當?shù)淖饔?。河北區(qū)某地塊開發(fā)項目可行性分析報告 ( 一 )項目土地性質調查：項目位于河北區(qū)南口路榆關道交口，項目地塊北鄰榆關道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側為其他工業(yè)用地。（二）項目用地周邊環(huán)境調查11自然景觀:項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。121噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側的鐵路基本廢棄，南側和東側的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產生的噪音對項目也有一些影響，但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。：由于原居民較分散，當?shù)夭o特色人文環(huán)境。目前周邊項目的退線也可以體現(xiàn)出這一點，改造后的榆關道將使周邊的交通狀況進一步改善。:周邊的小學有育英小學，該學校是市屬重點小學。河北工業(yè)大學市本市首批招生的重點大學，教育質量較好。:周邊問題設施及場所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關。（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎相對薄弱。以此衡量，則2001年肯定是衰退的一年。專家預計，%—%之間。今年支持股市上漲的因素：宏觀經濟保持較快速度增長、積極的財政政策及減稅政策?！　☆A計今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點－1900點之間做箱型震蕩。 　　數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個月房地產景氣指數(shù)呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。%，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負增長，說明了市場上的需求旺盛。在這一系列銷售統(tǒng)計數(shù)字面前，很容易讓人產生錯覺，目前絕大部分業(yè)內人士都對發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產景氣周期做出了錯誤的判斷。國內房地產業(yè)在經過去年下半年的高位盤整后，2002年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。這樣的話，住房消費這個亮點今后就難以持續(xù)。目前，國內房地產行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產市場的階段性走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。事實上，“刺激內需”的提法過于簡單化，并不能反映和代表我國經濟增長的真實情況。只有這兩個產業(yè)具有比較完備的產業(yè)鏈，一旦啟動，對經濟增長的影響將會最大。近年來中國GDP在７％８％的增長率中，房地產業(yè)的拉動作用達一個百分點。中國住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向康居工程邁進。 四、城鎮(zhèn)化進程加速了房地產行業(yè)發(fā)展。同時，中心城市建設國際化大都市的步伐將加快，政府投資也會大幅增加?！　馁徺I情況看，改善型需求逐年上升。全年2400元/㎡以上的成交均價已經高于全國2304元/㎡的價格平均水平。 隨著開發(fā)商運作水平的不斷提高，各項目在配套設施、建筑材料等開發(fā)項目硬件方面的差異減小，要想在項目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難。 222環(huán)境將是未來幾年開發(fā)項目的宣傳運作重點?？梢哉f過去開發(fā)商提供的只是單純室內空間，而現(xiàn)在則要提供給客戶一個整體的空間，包括室內空間、室外空間，不僅要滿足客戶生理需求，還要滿足心理需求。 223價格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價格看漲。213區(qū)域開發(fā)差異拉大，開發(fā)重點向市區(qū)南部轉移。相對較高的市場需求吸引開發(fā)商把投資重點放在河西區(qū)和南開區(qū)，使河西區(qū)、南開區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間的區(qū)域成為未來幾年中高檔次居住區(qū)開發(fā)的熱點。我市去年人均居住面積為17平米距國際標準還有很大差距。初步估計，2002年住房補貼在去年基礎上有可能翻一番，達到20億元，可見住房貨幣化分配可能產生的市場需求有很大潛力。225三級市場即將啟動 隨著七年危改戰(zhàn)役的結束，我市的住宅市場從“需求型”向“改善型”轉變的跡象越來越明顯。原有住房處置問題的解決，對二級市場定有推動作用。,。房市的火爆需要金融的大力支持。由于市場上主力的實際項目運作水平并無實際進展，許多產品仍舊重復過去的思路，加之“拉高”過后的必然回落，所以今年房產指數(shù)仍可能上漲，但實際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。另外近期工業(yè)品價格也有回升，鋼材、化工材料等基礎材料價格上漲，會在一定時期內影響建筑成本。中檔改善型消費需求將繼續(xù)成為市場主流產品。按照購房者的多少依次為南開區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河東區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。 圖三 被調查者原居住區(qū)域與購買區(qū)域對比其中有幾個現(xiàn)象值得注意： 1） 各欲選區(qū)的最高點均與原住區(qū)重合。從這個調查中可以清楚的看出河西區(qū)是本市未來居住的首善之選這個結論。區(qū)域內居民大多為產業(yè)工人，購買力較河西、和平、南開，等區(qū)低；而經濟近幾年的發(fā)展有弱于河東，區(qū)內購買力也呈流出趨勢，部分河北河東交界的購買力選擇流向了河東，使河東區(qū)的房價，房屋質量稍高于河北?？傮w來說，河北區(qū)房地產價格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢，表現(xiàn)出一種不平衡性。一方面說明本地區(qū)的開發(fā)商的實力不夠，投機的成分較多。2城市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒適度增高，市政設施和其他配套設施會在較短的時間內有所增加，使該區(qū)域成為較理想的居住地段。（三）項目地塊的機會點（O）1 周邊樓盤具有明顯弱點，性價比不合理，價位有炒高現(xiàn)象。城市規(guī)劃使地塊升值， S W 地段稍嫌偏僻，有污染 土地價格較低，有較高的操作空間 配套差，人文環(huán)境的口碑不好 周邊地區(qū)已經形成地域化的居住區(qū) 周邊項目競爭激烈，河北區(qū)的購買力偏弱。如圖： 由于周邊項目較多，所以我們挑選了幾個有代表性的目進行調研。同時瑜峰園和勝景花園市項目周邊區(qū)域內的新項目，目前均處于前期準備階段，各項指標數(shù)據(jù)缺失。一般來說，房地產的市場周期是同宏觀經濟周期基本同步的。除了經濟、政策等一些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最關鍵的、可控制的因素就是產品的規(guī)劃設計。項目的品質感即來自于小區(qū)產品規(guī)劃設計等硬件，也體限于小區(qū)配套服務和物業(yè)管理等軟件。項目價值的最終實現(xiàn)，在于銷售過程中的形象包裝和營銷策劃。規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產品實現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項目價值的實現(xiàn)和發(fā)展商信譽的重要因素，優(yōu)秀的工程質量是獲得市場認可的根本。2．項目收益模擬如果初期實現(xiàn)均價2039元/平方米計算，該項目的毛收入應在10萬平方米*599元/平方米=5990萬元。以上投入還沒有將居民回購因素及施工隊伍投資因素考慮進去。計劃工期120天，從主體施工到二層時開始銷售，計劃完成銷售任務的20%。122 市場波動：隨著去年的房地產市場全面走強，本地市場中的泡沫現(xiàn)象將越來越嚴重，不排除今年與去年有反差的現(xiàn)象。其中融資帶來的風險占主要比重。組成保證結構的個項目參與方是否有能力履行其信用職責，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對項目履行其信用職責，就構成了房地產投資的信用風險。由于房地產自身的特點，這一階段的風險特別大。（3） 管理階段：指竣工交付使用后的物業(yè)管理階段的風險。