【正文】 及預(yù)測1．宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨向調(diào)整11 世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象%，%。、郵局:周邊無較大的銀行，在周邊只有一個工商銀行新開河儲蓄所，另外，新開橋郵電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。周邊缺少好的幼兒園和保育院。另外外語學(xué)校與項(xiàng)目距離也在這個范圍內(nèi)，同時該校教育質(zhì)量也不錯。（四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查: 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。（三） 地塊交通條件調(diào)查1． 周邊交通現(xiàn)狀條件：項(xiàng)目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路），距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。13治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔?。河北區(qū)某地塊開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報告 ( 一 )項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查：項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。（二）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查11自然景觀:項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。121噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對項(xiàng)目也有一些影響，但由于項(xiàng)目與鐵路有一定距離，估計(jì)噪音的影響將集中在晚上。：由于原居民較分散，當(dāng)?shù)夭o特色人文環(huán)境。目前周邊項(xiàng)目的退線也可以體現(xiàn)出這一點(diǎn)，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進(jìn)一步改善。:周邊的小學(xué)有育英小學(xué)，該學(xué)校是市屬重點(diǎn)小學(xué)。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點(diǎn)大學(xué)，教育質(zhì)量較好。:周邊問題設(shè)施及場所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相對薄弱。以此衡量，則2001年肯定是衰退的一年。專家預(yù)計(jì)，%—%之間。今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長、積極的財政政策及減稅政策。　　預(yù)計(jì)今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點(diǎn)－1900點(diǎn)之間做箱型震蕩。 　　數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。%，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長，說明了市場上的需求旺盛。在這一系列銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯覺，目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產(chǎn)景氣周期做出了錯誤的判斷。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過去年下半年的高位盤整后，2002年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。這樣的話，住房消費(fèi)這個亮點(diǎn)今后就難以持續(xù)。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的階段性走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。事實(shí)上，“刺激內(nèi)需”的提法過于簡單化，并不能反映和代表我國經(jīng)濟(jì)增長的真實(shí)情況。只有這兩個產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一旦啟動，對經(jīng)濟(jì)增長的影響將會最大。近年來中國GDP在７％８％的增長率中，房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用達(dá)一個百分點(diǎn)。中國住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向康居工程邁進(jìn)。 四、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。同時，中心城市建設(shè)國際化大都市的步伐將加快，政府投資也會大幅增加?！　馁徺I情況看，改善型需求逐年上升。全年2400元/㎡以上的成交均價已經(jīng)高于全國2304元/㎡的價格平均水平。 隨著開發(fā)商運(yùn)作水平的不斷提高，各項(xiàng)目在配套設(shè)施、建筑材料等開發(fā)項(xiàng)目硬件方面的差異減小，要想在項(xiàng)目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難。 222環(huán)境將是未來幾年開發(fā)項(xiàng)目的宣傳運(yùn)作重點(diǎn)?？梢哉f過去開發(fā)商提供的只是單純室內(nèi)空間，而現(xiàn)在則要提供給客戶一個整體的空間，包括室內(nèi)空間、室外空間，不僅要滿足客戶生理需求，還要滿足心理需求。 223價格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價格看漲。213區(qū)域開發(fā)差異拉大，開發(fā)重點(diǎn)向市區(qū)南部轉(zhuǎn)移。相對較高的市場需求吸引開發(fā)商把投資重點(diǎn)放在河西區(qū)和南開區(qū)，使河西區(qū)、南開區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間的區(qū)域成為未來幾年中高檔次居住區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)。我市去年人均居住面積為17平米距國際標(biāo)準(zhǔn)還有很大差距。初步估計(jì)，2002年住房補(bǔ)貼在去年基礎(chǔ)上有可能翻一番，達(dá)到20億元，可見住房貨幣化分配可能產(chǎn)生的市場需求有很大潛力。225三級市場即將啟動 隨著七年危改戰(zhàn)役的結(jié)束，我市的住宅市場從“需求型”向“改善型”轉(zhuǎn)變的跡象越來越明顯。原有住房處置問題的解決，對二級市場定有推動作用。,。房市的火爆需要金融的大力支持。由于市場上主力的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作水平并無實(shí)際進(jìn)展，許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過去的思路，加之“拉高”過后的必然回落，所以今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實(shí)際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。另外近期工業(yè)品價格也有回升，鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價格上漲，會在一定時期內(nèi)影響建筑成本。中檔改善型消費(fèi)需求將繼續(xù)成為市場主流產(chǎn)品。按照購房者的多少依次為南開區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。 圖三 被調(diào)查者原居住區(qū)域與購買區(qū)域?qū)Ρ绕渲杏袔讉€現(xiàn)象值得注意： 1） 各欲選區(qū)的最高點(diǎn)均與原住區(qū)重合。從這個調(diào)查中可以清楚的看出河西區(qū)是本市未來居住的首善之選這個結(jié)論。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人，購買力較河西、和平、南開，等區(qū)低；而經(jīng)濟(jì)近幾年的發(fā)展有弱于河?xùn)|，區(qū)內(nèi)購買力也呈流出趨勢，部分河北河?xùn)|交界的購買力選擇流向了河?xùn)|，使河?xùn)|區(qū)的房價，房屋質(zhì)量稍高于河北。總體來說，河北區(qū)房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢，表現(xiàn)出一種不平衡性。一方面說明本地區(qū)的開發(fā)商的實(shí)力不夠，投機(jī)的成分較多。2城市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒適度增高，市政設(shè)施和其他配套設(shè)施會在較短的時間內(nèi)有所增加，使該區(qū)域成為較理想的居住地段。（三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)（O）1 周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn)，性價比不合理，價位有炒高現(xiàn)象。城市規(guī)劃使地塊升值， S W 地段稍嫌偏僻，有污染 土地價格較低，有較高的操作空間 配套差，人文環(huán)境的口碑不好 周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū) 周邊項(xiàng)目競爭激烈，河北區(qū)的購買力偏弱。如圖： 由于周邊項(xiàng)目較多，所以我們挑選了幾個有代表性的目進(jìn)行調(diào)研。同時瑜峰園和勝景花園市項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目，目前均處于前期準(zhǔn)備階段，各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失。一般來說，房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。除了經(jīng)濟(jì)、政策等一些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的品質(zhì)感即來自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，也體限于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。項(xiàng)目價值的最終實(shí)現(xiàn)，在于銷售過程中的形象包裝和營銷策劃。規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項(xiàng)目價值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場認(rèn)可的根本。2．項(xiàng)目收益模擬如果初期實(shí)現(xiàn)均價2039元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目的毛收入應(yīng)在10萬平方米*599元/平方米=5990萬元。以上投入還沒有將居民回購因素及施工隊(duì)伍投資因素考慮進(jìn)去。計(jì)劃工期120天，從主體施工到二層時開始銷售，計(jì)劃完成銷售任務(wù)的20%。122 市場波動：隨著去年的房地產(chǎn)市場全面走強(qiáng)，本地市場中的泡沫現(xiàn)象將越來越嚴(yán)重，不排除今年與去年有反差的現(xiàn)象。其中融資帶來的風(fēng)險占主要比重。組成保證結(jié)構(gòu)的個項(xiàng)目參與方是否有能力履行其信用職責(zé)，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對項(xiàng)目履行其信用職責(zé)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險。由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險特別大。（3） 管理階段：指竣工交付使用后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險。