某地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告-預(yù)覽頁
【正文】 （2）大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場公園郵局大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積綜合容積率、住宅容積率控高其他根據(jù)購買價格計(jì)算總地價、樓面地價。合作方式及條件合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。（一）現(xiàn)狀土地使用權(quán)歸屬規(guī)劃所有權(quán)歸屬取得土地使用權(quán)程序評估取得土地使用權(quán)需要的工作日取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）土地性質(zhì)變更的程序和理由土地性質(zhì)變更需要的工作日例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。一、????二、平均售價產(chǎn)品形式平均容積率區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型結(jié)論：本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）四、第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析四、一、項(xiàng)土地成本配套費(fèi)用管理費(fèi)用稅務(wù)分析所得稅經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)直接成本稅后利潤項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)20年下半年下半年成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：預(yù)測成本110%稅前利潤（2）預(yù)測售價毛利率總投資回報率容積率1容積率5毛利率四、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額七、一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合XX一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。（一）A+M樓面地價稅前利潤注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。銷售凈利率R1注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報率等。制定策略（四）第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征重點(diǎn)樓盤描述按照XX集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程但要注意XX在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。成本估算表參考項(xiàng)目單位成本合作款項(xiàng)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)公共部位精裝修室內(nèi)智能化系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)道路廣場建造室外零星工程幼兒園其他資本化利息說明：現(xiàn)金流量預(yù)測表新城市開發(fā)的市場調(diào)研報告37 / 37
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