【正文】 三、 取得土地使用權程序評估 取得土地使用權的程序 取得土地使用權需要的工作日 中國地產策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 取得商品房用地土地使用權所需 條件 取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決） 四、 土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫） 土地性質變更的程序和理由 土地性質變更的政策支持或障礙 土地性質變更需要的工作日 五、 政策性風險評估 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 第三部分：市場分析 一、 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述 ? 形成時間 中國地產策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 ? 各檔次住宅區(qū)域內分布狀況 ? 購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 35年） ? 開工量 /竣工量 ? 銷售量 /供需比 ? 平均售價 區(qū)域市場在市內各 項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 二、 區(qū)域內供應產品特征 各檔次產品供應狀況 各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產品形式 ? 平均消化率 ? 平均容積率 ? 物業(yè)在區(qū)域內分布特征 中國地產策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 區(qū)域內表現(xiàn)最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產品的可能性。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產品設計的影響及考慮。 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。 第五部分：項目開發(fā) 一、 土地升值潛力初步評估。 第六部分：投資收益分析 一、 成本預測 說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 （ 1） 成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經濟指標 預測成本 90% 預測成本 預測成本 110% 預測成本 120% 總投資 毛利率 中國地產策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 （ 2） 售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經濟指標 預測售價 90% 預測售價 預測售價 110% 預測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 （ 3） 容積率變動各項指標的變化 主要指標 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利 率 中國地產策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 四、 項目資金預測 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 六、 人力資源需求：啟動 項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經理）。 三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹 立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 （三） 制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權（開發(fā)權）的原則。 各類型產品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產品特征、分布區(qū)域等。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 （ 2） 根據(jù)已做的類似項目的相關數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算