【正文】 、山西省、河北省、河南省四省毗鄰處。經(jīng) 10 104 國道貨車 9 個(gè)小時(shí)到達(dá)天津港；扼守北京南向進(jìn)京門戶，京廣鐵路、京珠高速， 10 107國道貫穿南北； .中原經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)， 11 條省級(jí)公路干線從市區(qū)輻射而出，連接周邊 180 公里半徑范圍內(nèi)中原經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，共 13 個(gè)城市，總?cè)丝诮?6000 萬人。 安陽市轄區(qū)產(chǎn)業(yè)分布表 區(qū)域 支柱產(chǎn)業(yè) 安陽市（含安陽縣） 化工、電力、機(jī) 械、紡織、醫(yī)藥、煙草 內(nèi)黃縣 中國紅棗之鄉(xiāng)，以農(nóng)產(chǎn)品生加工為主 湯陰縣 農(nóng)業(yè)、旅游業(yè) 林州市 冶金、機(jī)械鑄造、建材、輕工紡織、醫(yī)藥化工 滑縣 以農(nóng)業(yè)為主：全國糧、棉、油百強(qiáng)縣之一 城市資源特征 安陽市是河南省重點(diǎn)工業(yè)城市 , 工業(yè)門類齊全，有鋼鐵、煤炭、電力、電子、機(jī)械、輕工、醫(yī)藥、建材等行業(yè)。 安陽市經(jīng)濟(jì)狀況 安陽三產(chǎn)結(jié)構(gòu) 安陽市20xx20xx年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析0%20%40%60%80%第一產(chǎn)業(yè) % % % % 13%第二產(chǎn)業(yè) % % % % 62%第三產(chǎn)業(yè) % % % % 25%20xx 20xx 20xx 20xx 20xx （數(shù)據(jù)來源：歷年安陽統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 安陽市第三產(chǎn)業(yè)占比較低，在 20xx20xx 年三產(chǎn)比重不斷下滑， 城市消費(fèi)力逐漸 減 弱 ，20xx 年第三產(chǎn)業(yè)比重有所回升，三產(chǎn)比為 13:62:25。社會(huì)固定資產(chǎn)投資則保持著快速增長的態(tài)勢，自 20xx 年以來環(huán)比增長保持在 30%以上， 20xx 年安陽市社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到 億元 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢向好。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí)，向國土資源管理部門書面申報(bào)，各地應(yīng)對(duì)合同約定內(nèi)容進(jìn)行核驗(yàn)。 政策解讀： 該通知旨在將有限的土地資源傾向于保障性住房及中小戶型的開發(fā)建設(shè)，并通過申報(bào)制度，提高 土地的利用效率；土地出讓新的付款方式提高了拿地的門檻，旨在避免開發(fā)商盲目爭奪 “ 地王 ” ，并逐漸淘汰實(shí)力不濟(jì)的小開發(fā)商。但這兩項(xiàng)措施在短期內(nèi)對(duì)市場的影響較小。探索 “ 綜合評(píng)標(biāo) ” 、 “ 一次競價(jià) ” 、 “ 雙向競價(jià) ” 等土地出讓方式，抑制住宅地價(jià)非理性上漲。 七折利率優(yōu)惠取消 四大國有銀行率先將首套房的優(yōu)惠利率由 7 折升至 折，國內(nèi)各商業(yè)銀行紛紛跟進(jìn)，自此拉響了房地產(chǎn)信貸政策緊縮的號(hào)角。 8 《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》 3 月 9 日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，通知指出 ，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買 90 平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。該稅種一旦出臺(tái)，將進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。對(duì)投資比例日漸攀升的樓 市而言，該政策一針見血，投資客的退場將恢復(fù)正常的市場供求關(guān)系。按照戶籍統(tǒng)計(jì)，商丘城市外區(qū)域購房客戶相對(duì)較少，但是也具有一定的影響。 《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》 —— 按備案價(jià)格銷售 對(duì)取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售。 《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》 —— 限購令 嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。住建部加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。住建部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。 總結(jié)： ? 此輪調(diào)控力度空前，精確制導(dǎo)，直指投資投機(jī)性需求； ? 土地供應(yīng)的增加、保障性用房及普通住宅建設(shè)的要求將增加市場的有效供給量； ? 土地出讓制度的改革嘗試，將一定程度上遏制地價(jià)的瘋狂上漲； ? 二套房貸新政、三套停貸、多套限購、異地停貸等政策將矛頭直指投資投機(jī)性需求，市場泡沫有望擠出； ? 銷售管理政策及房產(chǎn)保有稅、二手房交易稅費(fèi)等政策將房地產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)全面覆蓋，進(jìn)一步打擊投資投機(jī)行為； ? 問責(zé)制明確了地市政府的職責(zé)，加大了其執(zhí)行政策的力度。 ? 南區(qū)：加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展，建設(shè)科研基地，形成城 市南部副中心。 20xx 年房地產(chǎn)市場投資達(dá)到 億元，較 20xx 年增長 %，高于全國的 %的增速。 就安陽土地市場而言，目前安陽土地供應(yīng)量正在持續(xù)增加，直接導(dǎo)致以后的幾年安陽商品房供應(yīng)量將會(huì)有明顯的提升，市場趨于成熟，帶來了機(jī)遇的同時(shí)，也帶來了挑戰(zhàn)。年均供應(yīng)量：住房 240 萬㎡ ，按 85%的商品住宅計(jì)算 ， 年均商品住宅供應(yīng)量 204 萬㎡ 。未來 5 年實(shí)現(xiàn)人均住房面積達(dá)到 30 平方米。 5≈ 176 萬㎡ 同時(shí)， 未來 5 年商品房新增需求： 980 萬㎡，平均每年 196 萬㎡ ， 此推 算法未含投機(jī)需求，可視為未來五年安陽市商品住宅市場的剛性總需求。 安陽市房地產(chǎn)市場總體向東南發(fā)展，物業(yè)類型以高層為主，政府大力支持城中村改造，未來數(shù)年安陽樓市城中改造成為市場主流。 ? 房地產(chǎn)區(qū)域劃分鐵西區(qū) 中心區(qū) 東區(qū)南區(qū)北區(qū)京九鐵路房地產(chǎn)區(qū)域劃分鐵西區(qū) 中心區(qū) 東區(qū)南區(qū)北區(qū)京九鐵路 中心城區(qū)項(xiàng)目交通便利，配套齊全，區(qū)域?yàn)槌鞘谐墒斓貐^(qū)，無成片可發(fā)開地塊，規(guī)模小，多集中 18 萬㎡之間；東區(qū)為行政力量驅(qū)動(dòng)的新區(qū)，項(xiàng)目多而集中，是安陽房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，新區(qū)項(xiàng)目大盤較多，規(guī)模明顯大于其他區(qū)域，普遍開發(fā)周期較長；南區(qū)環(huán)境較差，項(xiàng)目規(guī)模較小，相對(duì)分散，項(xiàng)目檔次較低，戶型面積大于中心區(qū)和東區(qū) ；鐵西區(qū)工業(yè)多污染 15 大，項(xiàng)目分散，檔次較低。 桑堤亞納和 園華豫 項(xiàng)目名稱 榕樹灣 項(xiàng)目位置 解放路與彰德路 向北 200 米 聯(lián)系電話 5996666 發(fā) 展 商 河南金圣置業(yè) 開盤時(shí)間 交房日期 20xx10 占地面積 40 總建面積 8萬 物業(yè)類型 1棟 19層酒店，一棟 18 層住宅 住宅售價(jià) 最 低 3000 元 /㎡ 均 價(jià) 3200 元 /㎡ 主力戶型 戶 型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 銷售率 兩房兩廳 70100 6% 50% 三房兩廳 129140 58% 四房兩廳 160 以上 32% 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目區(qū)位較好，是中心區(qū)規(guī)模較大的樓盤，產(chǎn)品線較豐富，除以上產(chǎn)品外，還有 4% 18 左右的 200㎡的復(fù)式產(chǎn)品。 項(xiàng)目名稱 香格里拉國際城 項(xiàng)目位置 永明路與燈塔路交匯處 聯(lián)系電話 2222888 發(fā) 展 商 河南京林地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時(shí)間 交房日期 占地面積 1100 畝 總建面積 27萬 物業(yè)類型 電梯多層、小高、高層 住宅售價(jià) 最 低 3500 元 /㎡ 均 價(jià) 3800 元 /㎡ 主力戶型 戶 型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 銷售率 兩 房兩廳 9698 11% 80% 三 房兩廳 120130 % 100% 四 室兩廳 135158 20% 90% 復(fù)式 240290 3% 70% 綜合評(píng)價(jià) 安陽東區(qū)高端項(xiàng)目，總占地 1100 畝，一期占地 235 畝，建面 萬平方米。桑堤亞納 項(xiàng)目位置 玄歌大道與中華路交匯處 聯(lián)系電話 2218888 發(fā) 展 商 深圳華強(qiáng)集團(tuán) 開盤時(shí)間 交房日期 占地面積 800畝 總建面積 160 萬 物業(yè)類型 別墅、小高層、高層 住宅售價(jià) 最 低 3000 元 /㎡ 均 價(jià) 3200 元 /㎡ 主力戶型 戶 型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 銷售率 兩房兩廳 87 % —— 三房兩廳 128140 % 四房兩 廳 150166 % 綜合評(píng)價(jià) 安陽東區(qū)，項(xiàng)目規(guī)模較小，兩梯八戶。 鐵西區(qū)在售項(xiàng)目： 項(xiàng)目名稱 城際雙座 項(xiàng)目位置 文峰路鐵西路交匯 聯(lián)系電話 2107222 發(fā) 展 商 陽嘉置業(yè) 開盤時(shí)間 20xx 交房日期 占地面積 20畝 總建面積 5萬 物業(yè)類型 小高層 住宅售價(jià) 最 低 2600 元 /㎡ 均 價(jià) 2950 元 /㎡ 主力戶型 戶 型 面積區(qū)間 套數(shù)比例 銷售率 一房 65 4% 65% 兩房兩廳 8090 49% 三房兩廳 106134 47% 22 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目位置靠近火車道，有噪音影響，但其良好的地段受到了市民的認(rèn)可。項(xiàng)目價(jià)格在多在 2600 元 /㎡以下 。 安陽房地產(chǎn)市場小結(jié) 經(jīng)過調(diào)研，安陽市目前在售的項(xiàng)目主要有 26 個(gè)，上表統(tǒng)計(jì)了 22 個(gè)信息較為全面的項(xiàng)目，下面我將通過篩選找出一些安陽項(xiàng)目的一些規(guī)律。 24 4 板塊市場分析 區(qū)域住宅市場成長情況 鐵西區(qū) 中心區(qū)東區(qū)南區(qū)北區(qū)本案市政府中心區(qū) — 東區(qū)城市生長點(diǎn)紐帶鐵西區(qū) 中心區(qū)東區(qū)南區(qū)北區(qū)本案市政府中心區(qū) — 東區(qū)城市生長點(diǎn)紐帶鐵西區(qū) 中心區(qū)東區(qū)南區(qū)北區(qū)本案市政府中心區(qū) — 東區(qū)城市生長點(diǎn)紐帶 人民大道文峰大道文明大道永明路中華路平原路東工路市委市政府市人大曙光路本案人民大道文峰大道文明大道永明路中華路平原路東工路市委市政府市人大曙光路本案 項(xiàng)目區(qū)域處于城市中心區(qū)和新區(qū)的交界地帶，既能享受到老城區(qū)成熟 的配套，又能享受到新區(qū)優(yōu)美的環(huán)境和行政資源。 在售項(xiàng)目戶型面積區(qū)間： ? 一房一廳： 4078 ㎡ ? 二房二廳： 83119㎡ ? 三房二廳： 110155㎡ ? 四房二廳： 160190㎡ ? 復(fù) 式 ： 180400㎡ 26 安陽市在售項(xiàng)目戶型配比統(tǒng)計(jì)64%1%13% 18%4%一房一廳 二房二廳 三房二廳 四房二廳 復(fù)式 由上圖可以看出，安陽市在售項(xiàng)戶型以三房占絕對(duì)優(yōu)勢，占到總體戶型的 64%，并且所有戶型的面積普遍較大，凸顯出地市客戶追求大戶型的心理。 周邊商業(yè)配套較稀缺，即是項(xiàng)目的一個(gè)缺陷，也是本次開發(fā)的機(jī)會(huì)，把握目前安東區(qū)商業(yè)配套沒有跟上的機(jī)遇，打造安陽新的商業(yè)中心。 威脅 T： ? 宏觀經(jīng)濟(jì)仍然不明朗，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展存在影響； ? 安陽房地產(chǎn)市場啟動(dòng)過快，導(dǎo)致供應(yīng)增長過快，需要時(shí)間消化； ? 周邊建業(yè)，華強(qiáng)等開發(fā)商大盤啟動(dòng)加劇競爭。 ? 規(guī)模大，地塊分散：板塊開發(fā)，功能互補(bǔ) 因此項(xiàng)目開發(fā)具有一下功能： ? 居住功能：品質(zhì)性居住、改善型居住、服務(wù)型居住 ? 消費(fèi)功能：配套式商業(yè)、升級(jí)化商業(yè) ? 商務(wù)功能：服務(wù)型商務(wù)、發(fā)展型商務(wù) ? 休閑功能：區(qū)域性休閑、服務(wù)性休閑 ? 文化功能：教育升級(jí)、文化服務(wù) 因此項(xiàng)目物業(yè)定位 為集 住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公、公寓、公園廣場、教育配套、人工水系固有價(jià)值 附加價(jià)值 區(qū)位 規(guī)模 商業(yè) 配套 教育 園林 物管 價(jià)值綜合體 PK 東區(qū)項(xiàng) 目 amp。 戶型 面積段 戶型比例 二房二廳 8095 ㎡ 10% 三房二廳 110120 ㎡ 30% 三房二廳 120130 ㎡ 35% 三房二廳 135144 ㎡ 20% 四房二廳 150170 ㎡ 5% 合計(jì) —— 100% 因素 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 京林 香格里拉 華強(qiáng)城 權(quán)重 中央公園 國際城 桑堤亞納 按揭均價(jià)（元 /㎡） PX PA=4000 PB=3800 PC=2300 地理位置 15 12 13 13 10 景觀 15 10 12 12 9 戶型結(jié)構(gòu) 15 12 12 12 13 生活配套 15 8 9 9 7 交通便捷 10 8 9 9 7 居住環(huán)境 10 8 9 9 7 社區(qū)規(guī)模 10 9 8 9 9 企業(yè)品牌 10 8 9 8 9 合計(jì) 100 QX=75 QA=81 QB=81 QC=71 樓盤權(quán)重 ：京林中央花園 20%；香格里拉國際城 30%；華強(qiáng)城 183