【正文】 2020年 10 月）。該道路由于缺乏管理，路的兩側(cè)堆積著一些垃圾和泥土。 地塊西側(cè)與農(nóng)機(jī)公司宿舍、北京強(qiáng)力家具廠、云景豪庭小區(qū)一期、站前巴黎小區(qū)（金僑時(shí)代）相連。地塊東北側(cè)緊鄰一排平房（根據(jù)合作單位提供的 資料，該平房屬于梨園供銷(xiāo)社，共 畝），平房?jī)?nèi)有一家房地產(chǎn)公司（鑫翼龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）及若干家五金店。 八通線是北京地鐵 1 號(hào)線的東段延長(zhǎng)線，全長(zhǎng) 千米，設(shè)四惠站、四惠東站、高碑店站、 傳媒大學(xué) 站、雙橋站、管莊站、八里橋站、通州北苑站、果園站、九棵樹(shù)站、梨園站、臨河里站、土橋站共 13 座車(chē)站。 線路 起訖站點(diǎn) 距本項(xiàng)目最近的車(chē)站名 步行至車(chē)站時(shí)間 435 梨園 通州北苑路口南 梨園 4分鐘 938 香河總站 北京站東 梨園 4分鐘 938 支 香河總站 大北窯東 梨園 4分鐘 938 支 1 大北窯南 柴廠屯鎮(zhèn) 梨園 4分鐘 938 支 2 四惠站 柴廠屯鎮(zhèn) 梨園 4分鐘 938 支 3 柴廠屯鎮(zhèn) 通州北苑路口東 梨園 4分鐘 中國(guó)最大管理資源中心 6 線路 起訖站點(diǎn) 距本項(xiàng)目最近的車(chē)站名 步行至車(chē)站時(shí)間 938 支 5 北京站東 廊坊 梨園 4分鐘 938 空 香河總站 北京站東 梨園 4分鐘 372 通州北苑路口南 通州古玩城 云景東路 5分鐘 647 大北窯東 大馬莊 云景東路 5分鐘 976 支 北湖渠 大地村 云景 東路 5分鐘 924 土橋村 順義汽車(chē)站 云景里 7分鐘 938 支 7 大北窯南 土橋村 云景里 / 啟明星園 7 分鐘 / 3 分鐘 九棵樹(shù)東路（京塘公路）、云景南大街、云景東路等城市干道自 **地塊周邊通過(guò)。目前通州區(qū)已投入資金，正在翻修、拓寬云景東路。 特別需要說(shuō)明的是，時(shí)尚街區(qū)擬在云景東路路口的西南角開(kāi)設(shè)一家 5層的華堂商場(chǎng)，總面積 35000 平米，計(jì)劃 08 年初開(kāi)業(yè)。在 **地塊東側(cè)，緊鄰九棵樹(shù)東路進(jìn)城方向路邊有一座中國(guó)石化的加油站。根據(jù)這樣的城市布局，《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》提出策略： “ 鼓勵(lì)和引導(dǎo)中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人口和其他城市職能向新城、新的產(chǎn)業(yè)帶轉(zhuǎn)移。規(guī)劃綱要提出通州區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)要有高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出以北運(yùn)河為紐帶的城市形象和文化內(nèi) 涵。 ” 新城的規(guī)劃將會(huì)為通州文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)。京通快速、朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、八通輕軌線以及即將通車(chē)的兩廣路東延線等 5 條道路讓通州與北京市區(qū)緊密相連，這是吸引購(gòu)房者來(lái)此置業(yè)的一大誘因。 從 2020 年到 2020 通州開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū) 的價(jià)格也從 3000元增長(zhǎng)到 6500 元。 另?yè)?jù)中原三級(jí)市場(chǎng)部提供的數(shù)據(jù)顯示，隨著新建樓盤(pán)逐漸進(jìn)入二手房市場(chǎng)， 2020 年九棵樹(shù)站周邊將成為通州二手房交易一新興熱點(diǎn)區(qū)域。隨著中央電視臺(tái)及北京電視臺(tái)的東遷，未來(lái)兩至三年內(nèi)，將會(huì)在通州區(qū)域產(chǎn)生更多的年輕群體。相對(duì)于一個(gè)城區(qū)面積達(dá) 40 平方公里有著龐大移民人群的大社區(qū)來(lái)說(shuō)，目前，通州區(qū)大型商業(yè)設(shè)施分布相對(duì)局促，居民消費(fèi)水平不高。 第三章 類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研（見(jiàn)下表） 中國(guó)最大管理資源中心 12 項(xiàng)目名稱(chēng) 時(shí)尚街區(qū) (園景花園二期 ) 11 station（薔泉家園） 花澗溪 (啟明星苑一期 ) 新城陽(yáng)光 站前巴黎（金僑時(shí) 代） 瑞都國(guó)際 開(kāi)發(fā)商 景欣世紀(jì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京住總 北 京金五環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京市開(kāi)原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 北京民望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 北京時(shí)代金僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京瑞景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)類(lèi)型 板樓、板式高層、 塔樓 板樓 板樓 （ 多層、小高層 ） 板塔結(jié)合 板樓、板式小高層 板樓 ,塔樓 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 1 月至 9月 2020 年 2020 年 12 月至2020 年 2 月 2020 年 6 月至2020 年 2月 2020 年至 2020 年 2020年至 2020年 占地面積 117000 平方米 28000 平米 87000 平方米 82900 平方米 57600 平方米 100000 平方米 建筑面積 300000 平方米 70000 平米 115000 平方米 150000 平方米 109000 平方米 264000 平方米 樓層狀況 一期 720 套，二期15 棟 1174 套 四棟 705 套 一期 447 套， 14號(hào)板樓，二期 5 棟樓 1300 套 ， 13 棟樓 892 套 ， 一期 4 棟 ，二期 8棟，三期 7棟 1000 套， 11 棟樓 容積率 綠化率 36% 33% 41% % 30% 36% 主要戶(hù)型 50 至 120 平米的一居到三居 以小戶(hù)型為主。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基 礎(chǔ)。 新婚階段： 年輕夫妻，無(wú)子女 經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來(lái)要好。對(duì)中小型住宅購(gòu)買(mǎi)需求較為強(qiáng)勁。注重二居或三居的住宅。中大戶(hù)型，對(duì)房屋和社區(qū)的品質(zhì)有較高要求。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來(lái)越濃厚的興趣。 有充足的時(shí)間和金錢(qián)計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開(kāi)始減退。 本階段的客戶(hù)雖然積蓄有限，但已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。 ? 成熟家庭 包括上表中階段 5 的人群。傾向購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型，主要考慮資產(chǎn)的增值。 ? 置業(yè) 目的：自?。骖櫷顿Y），多為初次置業(yè)或二次置業(yè)。 （ 2）重要客戶(hù) ? 基本描述：國(guó)內(nèi)富裕階層，具有很強(qiáng)的投資意識(shí)。 ? 經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入在 40 萬(wàn)元以上，積蓄多，支付能力較強(qiáng)。 ? 職業(yè)類(lèi)型：無(wú)。而投資型客戶(hù)多選擇便于出租的一居或二居住宅。為保證足夠的綠化率，建議本項(xiàng)目的樓盤(pán)類(lèi)型以板樓（以高層板樓為主，可以設(shè)計(jì)少量的多層板樓）、塔樓和板塔結(jié)合為主。 三、 價(jià)格定位 本可行性報(bào)告擬采用與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比的方法，確定本項(xiàng)目的價(jià)格定位（即均價(jià)）。除了 2020 至 2020 年度由于梨園地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛開(kāi)始發(fā)展而增長(zhǎng)速度較慢外，其余各年度的增長(zhǎng)率的平均值為 %，如果 2020 至 2020 年度能保持上述增長(zhǎng)速度，則預(yù)計(jì)該項(xiàng)目 2020 年均價(jià)為 8300 元 /平方米。 該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以 利于最大限度地吸納客戶(hù)。如果銷(xiāo)售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目推出的門(mén)市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓?zhuān)环粗瑒t加大折讓。容積率為 。 地塊位置 建設(shè)用地面積（平方米） 規(guī)劃建筑面積（平方米） 成交價(jià)格（萬(wàn)元） 樓面地價(jià) （元 /平米） 成交時(shí)間 通州區(qū)梨園鎮(zhèn)大稿村 43776 92020 20200 2189 2020年 4月25 日 北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)小稿村 212650 202030 20800 1040 2020 年 12月 15 日 本報(bào)告擬按梨園鎮(zhèn)大稿村地塊樓面地價(jià)上浮 30%來(lái)計(jì)算本項(xiàng)目的土地成本。 由分析得知本項(xiàng)目建設(shè) 成本費(fèi)用為 萬(wàn)元。以下就本項(xiàng)目的情況對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格和單位成本費(fèi)用兩個(gè)敏感因素進(jìn)行分析。 當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格 7020 元 /平方米時(shí)，假設(shè)銷(xiāo)售價(jià)格不變，建設(shè)總成本每增加 1%，則所得稅前利潤(rùn)減少 萬(wàn)元，所得稅前投資利潤(rùn)率由 %降為 %，所得稅后投資率潤(rùn)率由 %降為 %。共計(jì)在銷(xiāo)售前投入資金 萬(wàn)元，其中股本金約占總投資的 35%，即 萬(wàn)元，銀行貸款 萬(wàn)元，其余部分為銷(xiāo)售回籠資金（約 萬(wàn)元），見(jiàn)下表： 資金籌措一覽表 （單位：萬(wàn)元） 2020 年 2020 年 中國(guó)最大管理資源中心 28 資金來(lái)源 4季度 1 季度 2 季度 合計(jì) 股本金 銀行貸款 合計(jì) 第八章 結(jié)論 通過(guò)以上的分析和策略 ，我們發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有一定的投資吸引力。