【正文】 2020年 10 月）。該道路由于缺乏管理，路的兩側(cè)堆積著一些垃圾和泥土。 地塊西側(cè)與農(nóng)機公司宿舍、北京強力家具廠、云景豪庭小區(qū)一期、站前巴黎小區(qū)（金僑時代）相連。地塊東北側(cè)緊鄰一排平房（根據(jù)合作單位提供的 資料，該平房屬于梨園供銷社，共 畝），平房內(nèi)有一家房地產(chǎn)公司（鑫翼龍房地產(chǎn)開發(fā)公司）及若干家五金店。 八通線是北京地鐵 1 號線的東段延長線，全長 千米，設(shè)四惠站、四惠東站、高碑店站、 傳媒大學(xué) 站、雙橋站、管莊站、八里橋站、通州北苑站、果園站、九棵樹站、梨園站、臨河里站、土橋站共 13 座車站。 線路 起訖站點 距本項目最近的車站名 步行至車站時間 435 梨園 通州北苑路口南 梨園 4分鐘 938 香河總站 北京站東 梨園 4分鐘 938 支 香河總站 大北窯東 梨園 4分鐘 938 支 1 大北窯南 柴廠屯鎮(zhèn) 梨園 4分鐘 938 支 2 四惠站 柴廠屯鎮(zhèn) 梨園 4分鐘 938 支 3 柴廠屯鎮(zhèn) 通州北苑路口東 梨園 4分鐘 中國最大管理資源中心 6 線路 起訖站點 距本項目最近的車站名 步行至車站時間 938 支 5 北京站東 廊坊 梨園 4分鐘 938 空 香河總站 北京站東 梨園 4分鐘 372 通州北苑路口南 通州古玩城 云景東路 5分鐘 647 大北窯東 大馬莊 云景東路 5分鐘 976 支 北湖渠 大地村 云景 東路 5分鐘 924 土橋村 順義汽車站 云景里 7分鐘 938 支 7 大北窯南 土橋村 云景里 / 啟明星園 7 分鐘 / 3 分鐘 九棵樹東路（京塘公路）、云景南大街、云景東路等城市干道自 **地塊周邊通過。目前通州區(qū)已投入資金，正在翻修、拓寬云景東路。 特別需要說明的是，時尚街區(qū)擬在云景東路路口的西南角開設(shè)一家 5層的華堂商場，總面積 35000 平米，計劃 08 年初開業(yè)。在 **地塊東側(cè)，緊鄰九棵樹東路進(jìn)城方向路邊有一座中國石化的加油站。根據(jù)這樣的城市布局，《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》提出策略： “ 鼓勵和引導(dǎo)中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人口和其他城市職能向新城、新的產(chǎn)業(yè)帶轉(zhuǎn)移。規(guī)劃綱要提出通州區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)要有高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，突出以北運河為紐帶的城市形象和文化內(nèi) 涵。 ” 新城的規(guī)劃將會為通州文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的契機。京通快速、朝陽路、朝陽北路、八通輕軌線以及即將通車的兩廣路東延線等 5 條道路讓通州與北京市區(qū)緊密相連，這是吸引購房者來此置業(yè)的一大誘因。 從 2020 年到 2020 通州開發(fā)的住宅小區(qū) 的價格也從 3000元增長到 6500 元。 另據(jù)中原三級市場部提供的數(shù)據(jù)顯示，隨著新建樓盤逐漸進(jìn)入二手房市場， 2020 年九棵樹站周邊將成為通州二手房交易一新興熱點區(qū)域。隨著中央電視臺及北京電視臺的東遷，未來兩至三年內(nèi)，將會在通州區(qū)域產(chǎn)生更多的年輕群體。相對于一個城區(qū)面積達(dá) 40 平方公里有著龐大移民人群的大社區(qū)來說，目前，通州區(qū)大型商業(yè)設(shè)施分布相對局促，居民消費水平不高。 第三章 類比競爭樓盤調(diào)研（見下表） 中國最大管理資源中心 12 項目名稱 時尚街區(qū) (園景花園二期 ) 11 station（薔泉家園） 花澗溪 (啟明星苑一期 ) 新城陽光 站前巴黎（金僑時 代） 瑞都國際 開發(fā)商 景欣世紀(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京住總 北 京金五環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京市開原房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 北京民望房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 北京時代金僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤類型 板樓、板式高層、 塔樓 板樓 板樓 （ 多層、小高層 ） 板塔結(jié)合 板樓、板式小高層 板樓 ,塔樓 開盤時間 2020 年 1 月至 9月 2020 年 2020 年 12 月至2020 年 2 月 2020 年 6 月至2020 年 2月 2020 年至 2020 年 2020年至 2020年 占地面積 117000 平方米 28000 平米 87000 平方米 82900 平方米 57600 平方米 100000 平方米 建筑面積 300000 平方米 70000 平米 115000 平方米 150000 平方米 109000 平方米 264000 平方米 樓層狀況 一期 720 套，二期15 棟 1174 套 四棟 705 套 一期 447 套， 14號板樓，二期 5 棟樓 1300 套 ， 13 棟樓 892 套 ， 一期 4 棟 ，二期 8棟，三期 7棟 1000 套， 11 棟樓 容積率 綠化率 36% 33% 41% % 30% 36% 主要戶型 50 至 120 平米的一居到三居 以小戶型為主。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟基 礎(chǔ)。 新婚階段： 年輕夫妻，無子女 經(jīng)濟條件比最近的將來要好。對中小型住宅購買需求較為強勁。注重二居或三居的住宅。中大戶型，對房屋和社區(qū)的品質(zhì)有較高要求。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。 有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退。 本階段的客戶雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。 ? 成熟家庭 包括上表中階段 5 的人群。傾向購買中小戶型，主要考慮資產(chǎn)的增值。 ? 置業(yè) 目的：自?。骖櫷顿Y），多為初次置業(yè)或二次置業(yè)。 （ 2）重要客戶 ? 基本描述：國內(nèi)富裕階層，具有很強的投資意識。 ? 經(jīng)濟狀況：家庭年收入在 40 萬元以上，積蓄多，支付能力較強。 ? 職業(yè)類型：無。而投資型客戶多選擇便于出租的一居或二居住宅。為保證足夠的綠化率，建議本項目的樓盤類型以板樓（以高層板樓為主，可以設(shè)計少量的多層板樓）、塔樓和板塔結(jié)合為主。 三、 價格定位 本可行性報告擬采用與競爭樓盤價格對比的方法，確定本項目的價格定位（即均價）。除了 2020 至 2020 年度由于梨園地區(qū)房地產(chǎn)市場剛開始發(fā)展而增長速度較慢外，其余各年度的增長率的平均值為 %，如果 2020 至 2020 年度能保持上述增長速度，則預(yù)計該項目 2020 年均價為 8300 元 /平方米。 該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以 利于最大限度地吸納客戶。如果銷售市場反映良好，目標(biāo)客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓。容積率為 。 地塊位置 建設(shè)用地面積（平方米） 規(guī)劃建筑面積（平方米） 成交價格（萬元） 樓面地價 （元 /平米） 成交時間 通州區(qū)梨園鎮(zhèn)大稿村 43776 92020 20200 2189 2020年 4月25 日 北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)小稿村 212650 202030 20800 1040 2020 年 12月 15 日 本報告擬按梨園鎮(zhèn)大稿村地塊樓面地價上浮 30%來計算本項目的土地成本。 由分析得知本項目建設(shè) 成本費用為 萬元。以下就本項目的情況對銷售價格和單位成本費用兩個敏感因素進(jìn)行分析。 當(dāng)銷售價格 7020 元 /平方米時，假設(shè)銷售價格不變，建設(shè)總成本每增加 1%，則所得稅前利潤減少 萬元，所得稅前投資利潤率由 %降為 %，所得稅后投資率潤率由 %降為 %。共計在銷售前投入資金 萬元，其中股本金約占總投資的 35%，即 萬元，銀行貸款 萬元，其余部分為銷售回籠資金（約 萬元），見下表： 資金籌措一覽表 （單位：萬元） 2020 年 2020 年 中國最大管理資源中心 28 資金來源 4季度 1 季度 2 季度 合計 股本金 銀行貸款 合計 第八章 結(jié)論 通過以上的分析和策略 ，我們發(fā)現(xiàn)，該項目的投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有一定的投資吸引力。