【正文】 1 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的 項目 參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。最終確定最高競價和投標價。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。但要注意萬科在規(guī)劃設(shè)計、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素?？蓞⒄障旅姹砀瘢? 成本估算表 成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元 /m2） 參考項目單位成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費 勘察設(shè)計費 報批報建費 三通一平費 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 臨時設(shè)施費 三、主體建筑工程費 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃氣系統(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 環(huán)境設(shè)計費 綠化建設(shè)費 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套設(shè)施費 游泳池 會所 幼兒園 學(xué)校 兒童游樂設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 說明： 成本估算應(yīng)按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類 參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測表 欲簽定的意向書和合同文本 新城市開發(fā)的市場調(diào)研報告 。 上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法， 兩種方法可以交叉使用。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 重點樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附） 附件： 有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 各行政區(qū)市場比較： （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。 四、結(jié)論和建議 第九部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題 （一） 主要指標測算 預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價 投資收益分析（參考以下格式）： 經(jīng)濟指標 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價 完全成本 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 注： A代表起拍價或投標底價，若沒有底價 A代表略低于可能最低中標價； M代表 每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100萬元，變化值不宜過大。 七、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。并參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 土地成本 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建安工程費 配套費用 開