【正文】 為 1 － 6地，規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米，水面 公頃。 3） 通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日?qǐng)?bào)》） 規(guī)劃部門對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀(jì)康居社區(qū)。 （ 3） 生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。 四 .區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)客層研究和市場(chǎng)定位 ： 該區(qū)域客戶基本分為三類： ? 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士 ：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。 客戶輔助體： 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。 ? 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵 ? 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置 ? 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì) ? 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套 ? 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合 ? 合理的市政設(shè)施配套 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合 具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn) “花園城市 ”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足 “以人為本 ”的居住理念。 3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 。 5. 玻璃廠項(xiàng)目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河 —— 衛(wèi)津河 ，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道 —— 解放南路，交通十分便利。 二 .規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁?xiàng)目服務(wù) ,而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù) ,由于項(xiàng)目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本項(xiàng)目較近 ,本項(xiàng)目內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè) ,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校 ,但目前未確定 ,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè) ,同時(shí)合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校 ,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。 ，朝向南偏東 15?？傮w來講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。 第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 一 .開發(fā)機(jī)遇： 2020年經(jīng)營計(jì)劃，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計(jì)劃。 二 .開發(fā)周期安排： 玻璃廠項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項(xiàng)目總建筑面積為 ,其中住宅面積約 ，配套非營業(yè)性公建面積 ，考慮配套的學(xué)校約 1萬平米由合作方建設(shè) ,我司建設(shè)約 ,可銷售住宅面積約 。 2020年開發(fā) 。 出讓金 1,960 65 出讓面積 525畝 (35萬平米 )，評(píng)估價(jià)約 800元 /平米 ,應(yīng)按 17%計(jì)算，應(yīng)為 136元 /平米，污染企業(yè)外遷 可優(yōu)惠到 7%，計(jì) 56元 /平米 大市政配套費(fèi) 5,033 168 建筑面積 18萬平米 *165元 /平米 ,其中含污水 2雨水 3煤氣 自來水 2道路及其他 45元 /平米 交易費(fèi) 47 2 評(píng)估值的 % 契稅 884 29 土地補(bǔ)償費(fèi) /出讓金 /大配套之和的 3% 二、開發(fā)前期費(fèi) 5,205 173 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1,190 40 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 3,752 125 三通一平費(fèi) 122 4 場(chǎng)地具備道路 \場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水 31萬元 \臨電 92萬元 . 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 142 5 臨時(shí)圍墻 31萬 /臨時(shí)辦公室 50(裝修 )/臨時(shí)圍板 61萬 三、主體工程費(fèi) 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價(jià) 827元 /平米 ,變更及簽證 35元 /平米 ,本項(xiàng)目按 860元 /平米考慮 。 1） 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 單位成本 (元 /m2) 2, 2, 2, 2, 3, 總投資 86, 82, 78, 91, 95, 項(xiàng)目利潤 25, 29, 34, 21, 16, 稅后利潤 14, 17, 20, 11, 8, 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % 2） 售價(jià)變動(dòng)對(duì)各項(xiàng) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 一、售價(jià)的影響 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 銷售均價(jià) (元 /m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180 營業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 項(xiàng)目利潤 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289 稅后利潤 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % 3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 可售面積（ m2） 300, 300, 300, 300, 300, 營業(yè)收入 114, 97, 105, 117, 122, 總投資 86, 78, 82, 93, 100, 項(xiàng)目利潤 25, 18, 22, 21, 19, 稅后利潤 14, 9, 12, 11, 10, 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % （ 1） 保本售價(jià)： 3046元 /m2 （ 2） 保本銷售率： % ： 就項(xiàng)目本身的收益水平而言， %的銷售凈利率較高 ,但該項(xiàng)目尚存在以下操作層面上的因素對(duì)項(xiàng)目收益有較大影響： 1）稅務(wù)資源的充分運(yùn)用： 若實(shí)現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠 ，則可增加稅后利潤 5472萬元，使項(xiàng)目銷售凈利率達(dá)到 %。 第八章 可行性結(jié)論 一 .項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)： （ 1） 政府對(duì)梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項(xiàng)目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位，吸引了有效消費(fèi)群體的關(guān)注。 （ 4） 本案所在區(qū)域的購買力較強(qiáng)，中高檔市場(chǎng)發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年成 交貨值在 30萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的 52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的 32%，占。 （ 2） 萬科的品牌已經(jīng)深得消費(fèi)者認(rèn)同，但由于萬科在西南部市場(chǎng)一直未有開發(fā)項(xiàng)目，故造成了一定的追隨萬科品牌的潛在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調(diào)動(dòng)這部分潛在人群。 總體上來看該項(xiàng)目收益水平相當(dāng)理想。 五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計(jì)方案的不同而不同 環(huán)境設(shè)計(jì) 161 5 環(huán)境工程總造價(jià) *10% 綠化建設(shè)費(fèi) 1,220 41 區(qū)內(nèi)、 區(qū)外綠化支出，新城約為 65元 /平方米 建筑小品 92 3 新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 圍墻建造費(fèi) 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門 ,約為 500元 /延米 ,本項(xiàng)目圍墻約為 2300米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 ,新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等 ,新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 六、公建配套費(fèi) 1,495 50 幼兒園 280 9 按 2020平米考慮，每平米土建 1200元，配置費(fèi) 200元 /平米 游泳池 450 15 網(wǎng)球場(chǎng) 75 3 建造成本及配套物品購置 ,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場(chǎng)為 40萬 兒童游樂設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施 , 非營業(yè)性公建 450 15 會(huì)所、居委會(huì)等 3000平米，土建 1200元 /平米，設(shè)備及裝修 300元 /平米 七、直接費(fèi)合計(jì) 80,306 2,677 八、不可預(yù)見費(fèi) 808 27 直接成本 *1% 九、開發(fā)間接費(fèi) 1,664 55 監(jiān)理費(fèi) 214萬 (7元 /平 )/行政管理費(fèi) 960萬 (20萬每月 )/利息 730萬 十、開發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營銷費(fèi)用 3,990 133 銷售收入 *% 十二、總投資 86,768 2,892 二 .稅務(wù)分析 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項(xiàng)目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測(cè)算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅： 稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的 3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于 33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。 第七章 投資收益分析 一 . 成本預(yù)測(cè) 依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項(xiàng)目總投資 億元，單 位可售面積完全成本 2892 元 /平米，詳細(xì)構(gòu)成如下： 項(xiàng) 目 總成本 (萬元） 單位成本 說 明 一、土地成本 31,394 1,046 土地方補(bǔ)償費(fèi) 22,470 749 總用地 525畝，每畝 。 2020年開發(fā) 7萬平米。 項(xiàng)目地價(jià)支付壓力較大，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。 該項(xiàng)目周邊的開發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約 萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。東至市政干道 —— 解放南路，需退綠化隔離帶 50 米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶 10 米；西至市政景觀河 —— 衛(wèi)津河，需退 綠化 隔離帶 20米；南至市政規(guī)劃路。 ： ①總用地面積 : 其中 : 市政待征地 : 居住用地 : ②總建筑面積 : 居住用地容積率 : 其中 : 非營業(yè)性公建： 營業(yè)性公建： 住宅總建筑面積： 住宅容積率 : ③住宅建設(shè)用地 : 。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立 、 雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 一 .初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 1. 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。 ? 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶： 此類客戶以購置 第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。 （ 4） 加劇了該區(qū)域的市場(chǎng)競爭。 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 云水園 天玻 規(guī)劃用地 m2 35． 02萬 m2 總建筑面積 m2 25． 01萬 m2 樓面地價(jià) 地點(diǎn) 友誼南路與潭江道交口 解放南路 開發(fā)商 津興地產(chǎn) 交通 距離外環(huán)線不足 1 公里 ,有上外環(huán)的出入口 配套公建 國際康體中心 （國際老人村） 小學(xué) 配套設(shè)施 地