【正文】 域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到 2020 年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。 2） 6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。 4） 安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng) 和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。 （二）重點(diǎn)項(xiàng)目對比分析： 梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目優(yōu)劣勢對比： 優(yōu)劣勢對比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 規(guī)劃用地 13． 6萬 m2 12． 53萬 m2 35． 02萬 m2 總建筑面積 12． 9萬 m2 11． 9萬 m2 25． 01萬 m2 樓面地價(jià) 1248元 /m2 1248元 /m2 地點(diǎn) 友誼路延長線 友誼路延長線 解放南路 開發(fā)商 順 馳投資 華夏經(jīng)濟(jì)房 萬科計(jì)劃投資 交通 路況好 ,出行便利 路況好 ,出行便利 配套公建 小學(xué)、派出所 小學(xué) 配套設(shè)施 三水入戶、遠(yuǎn)程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 三水入戶、遠(yuǎn)程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 容積率 0． 9（含水面） 0． 95（含水面） 水面 綠化率 58． 5湖景綠化率 31． 55% 53%湖景綠化率 工程進(jìn)度 2020年 10月底交工 2020年 8月底交工 可售面積 79205 m2 70240m2 主力面積 130160 m2 120150 m2 主力總價(jià) 5062萬元 4557萬元 熱銷面積 130（小三室） 120 產(chǎn)品對比： 優(yōu)劣勢對比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 平均單價(jià) 3900元 /m2 3800元 /m2 元 /m2 戶型配比 多層（ 4層半）： 65% 高層 (912層 )： 30% 別墅（未開發(fā)）： 5% 多層； 70% 高層： 30% 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 面積配比 多層（ 4層半）： 高層 (912層 )： 別墅（未開發(fā)）： 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 價(jià)格 多層：起價(jià) 3400 小高層、高層：起價(jià) 3300 別墅： 10000元 /平方米左右 連體別墅： 5000元 /平方米左右 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 主力戶型 130160 120150 梅江南： 梅江南規(guī)劃可用地是 公頃，規(guī)劃保留水面 60 公頃，居住區(qū)建筑密度不大于 22%，其中建筑面積約在 130 萬平方米， 4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的 75%左右，每戶平均面積約為 120平方米。 現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開盤項(xiàng)目即云水園，國際老人村就坐落于該項(xiàng)目。 （ 2） 梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣 傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。 梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場特征。 在沒有強(qiáng)大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而 占地 192公 頃的 梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè)體。上述條件相對都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。 ? 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶： 此類客戶購買力較弱，同時(shí)又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。 本案目標(biāo)人群來源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。 客戶主體： 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。 ： 綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在 。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。 2. 產(chǎn)品特征 以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。并以小高層來提高項(xiàng)目容積率。 4. 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗(yàn)， 在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場前景。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項(xiàng)目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社 區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場 —— 南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。 ，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積 率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。 產(chǎn)品 : 四層 五層半花園洋房 50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10% 左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。 左右，屬黃金朝向。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 地產(chǎn)市場及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。 ，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。 鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃 2020年開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在 2020年初開工。營業(yè)性公建 萬平米考慮招商或自收自支 ,不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn) ,該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)： 2020年開發(fā) 7萬平米。 2020年開發(fā) 7萬平米。 三 .銷售周期安排： 2020年銷售 6萬平米，結(jié)算 6萬平米； 2020年銷售 8萬平米，結(jié)算 8萬平米； 2020年銷售 7萬平米，結(jié)算 7萬平米 2020年銷售 4萬平米，結(jié)算 4萬平米。地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建 /構(gòu)筑物、各種管線 \設(shè)施拆遷 合作方補(bǔ)償費(fèi) 1,000 33 與合作方初步確定。另考慮 20套樣板間 500萬、考慮提高建造檔次 2200萬 ,折 73元 /平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 11,943 398 給排水系統(tǒng)費(fèi) 1,891 63 供暖系統(tǒng)費(fèi) 3,416 114 含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi) 25元 /平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi) 40元 /平米、鍋爐房征地費(fèi) 17元 /平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為 40元 /平米； 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金 20元 /平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi) 28元 /平米、灶表費(fèi) 3元 /平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場 763 25 新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 . 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 203 7 工程費(fèi)的 2%。 三 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤 716 21,475 稅后利潤 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報(bào)率 16． 58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020年 2020年 2020年 合計(jì) 結(jié)算面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤 (元 /m2) 480 480 480 480 利潤 (萬元 ) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。 2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能； 3）地塊中有 27000 平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮 5000 平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，按 ，可增加住宅 ，增加凈利潤 2020萬元。 四 .項(xiàng)目資金預(yù)測 資金流量及有關(guān) 指標(biāo)： 01年 02年 03年 04年 05年 合計(jì) 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(jià) (元 /m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 38,000 38,000 38,000 114,000 回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計(jì) 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價(jià)款 8,091 11,320 11,983 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費(fèi) 211 829 357 267 1,664 期間費(fèi)用 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小 計(jì) 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 NPV 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計(jì)凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 六、資金成本 245 325 570 七、內(nèi)部收益率 IRR 52% 八、獲利指數(shù) 九、資金峰值比例 十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) ： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為： 2020 年 3季度缺口 5000 萬元、 4 季度缺口 5000萬元、 2020年 1 季度約 500 萬元，天津公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。 （ 3） 萬科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置