萬(wàn)科項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 公共交通十分薄弱地鐵二號(hào)線張江路站，地面交通發(fā)達(dá)地鐵二號(hào)線龍陽(yáng)路站，地面交通發(fā)達(dá)依托外環(huán)線和滬南公路，地面交通發(fā)達(dá)，公共交通以郊區(qū)中巴為主產(chǎn)品類(lèi)型低密度社區(qū)聯(lián)體別墅多層和小高層為主，輔以聯(lián)排別墅疊加式復(fù)式電梯房多層、小高層新獨(dú)院住宅主力面積二房97140284三房99116160295開(kāi)盤(pán)日期99．10區(qū)域環(huán)境處在某新區(qū)的曹路鎮(zhèn)的南側(cè)，金橋出口加工區(qū)東側(cè)金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心金橋鎮(zhèn)的北側(cè)張江高科技園區(qū)北側(cè)處于花木鎮(zhèn)南側(cè)，北蔡鎮(zhèn)北側(cè)。與湯臣高爾夫球場(chǎng)隔龍東路相望，南側(cè)是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。沒(méi)有工程形象一、二期交房多層結(jié)構(gòu)封頂。 l 同時(shí)由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于某南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于大型社區(qū)配套成熟度對(duì)客戶(hù)吸引的方面。l 某市場(chǎng)中檔項(xiàng)目的市場(chǎng)焦點(diǎn)在以金橋?yàn)橹行牡哪潮眳^(qū)，客源可以得到保證。l 外環(huán)線和金海路—金橋路—楊高路交通干線來(lái)的某其他區(qū)域客戶(hù)。六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過(guò)20%。一期開(kāi)盤(pán)的工程形象1）一期開(kāi)售時(shí)應(yīng)完成的配套l 應(yīng)完成一定數(shù)量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場(chǎng)接待處附近。3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷(xiāo)售接待中心。從發(fā)展的眼光來(lái)看，隨著將來(lái)配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力。交通分析地塊相臨的北側(cè)上川路、東側(cè)川沙路、南向金海路和西向的外環(huán)線是該地區(qū)的主干道，連接城市中心?？傮w來(lái)說(shuō)，該地塊基本沒(méi)有完備的配套設(shè)施?？梢酝ㄟ^(guò)設(shè)置高大樹(shù)木遮擋及沿路布置多層住宅來(lái)隔離噪音，使布置在小區(qū)內(nèi)部的排屋區(qū)能有一個(gè)較為安靜的環(huán)境。中心景觀布置，可將水面引入各個(gè)組團(tuán)內(nèi)，使每個(gè)組團(tuán)都有自己獨(dú)立的景觀和私密的空間，使客戶(hù)感受到居住的高品質(zhì)。即把整個(gè)地塊建設(shè)成現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)概念。附圖2張?jiān)谝?guī)劃中我們?cè)O(shè)想該項(xiàng)目容積率（住宅凈容積率）為 ，排屋和多層各占一半，其中多層以4－5層錯(cuò)落布置。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地的商業(yè)街，非常便捷地可服務(wù)于整個(gè)小區(qū)，同時(shí)帶旺小區(qū)人氣。 規(guī)劃形態(tài)分析在某有Links別墅、湯臣高爾夫別墅等一批高檔外銷(xiāo)樓盤(pán)，本產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)希通過(guò)美國(guó)新城鎮(zhèn)這一概念將本案推至一個(gè)較高的層面，使客戶(hù)易聯(lián)想為外銷(xiāo)高檔樓盤(pán)。組團(tuán)內(nèi)部重點(diǎn)做些淺的水面和堆坡處理，道路、綠化以樸素、簡(jiǎn)潔為主，住宅隨著地勢(shì)起伏，再加上坡屋頂?shù)妮喞染€，形成豐富的組團(tuán)空間。按 年開(kāi)發(fā)進(jìn)度分期進(jìn)行交地，地價(jià)共分 年支付，計(jì)劃在 年 月份付完地價(jià)。 由于項(xiàng)目位于某新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：%，所得稅按15%稅率征收；該項(xiàng)目峰值資金需求 萬(wàn)元，為 年 月份。 管理費(fèi)用 暫按銷(xiāo)售額的1%計(jì)算。 資金占用最高值： 萬(wàn)元（ 年 月）。包括：城建稅1%、教育費(fèi)附加3%、堤防費(fèi)1%、%，%；%；財(cái)務(wù)測(cè)算時(shí)按營(yíng)業(yè)稅為5%，%。 2）三通一平地價(jià)成本低，僅 萬(wàn)/畝，項(xiàng)目利潤(rùn)空間大。2）上海公司參與曹路鎮(zhèn)后期4平方公里開(kāi)發(fā),可為今后發(fā)展進(jìn)行提前土地儲(chǔ)備。三、結(jié)論及建議本項(xiàng)目地處某外環(huán)線以外，土地成本低，容積率低，利潤(rùn)空間大；項(xiàng)目今后發(fā)展的腹地空間大；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。2）項(xiàng)目周邊無(wú)軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。三、土地增值稅按照“中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”，該項(xiàng)目征收土地增值稅的最高售價(jià)限額為 低于上述最高售價(jià)限額，可免交土地增值稅。 預(yù)計(jì) 年 月，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。 項(xiàng)目啟動(dòng)資金： 萬(wàn)元 。該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)值（元/M2）總金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入3直接成本3總投資4稅前利潤(rùn)5稅后利潤(rùn)6內(nèi)部收益率7銷(xiāo)售凈利率8總投資回報(bào)率9銷(xiāo)售毛利率10獲利指數(shù)11資金峰值比例12地價(jià)支付貼現(xiàn)比13啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 如果對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表：營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售毛利稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率如果對(duì)制造成本進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售毛利稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，其對(duì)樓面價(jià)的影響：項(xiàng)目樓面價(jià)（元/M2）如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，,其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售毛利稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)體現(xiàn)安排年份結(jié)算面積（㎡）單位凈利（元/㎡）稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)2002年2003年2004年2005年2006年合計(jì)盈虧平衡點(diǎn)分析▲ 保本售價(jià)： 元/M2，即銷(xiāo)售凈收入等于總投資額 萬(wàn)元；▲ 保本銷(xiāo)售率： %，當(dāng)銷(xiāo)售面積達(dá)到 M2時(shí)，實(shí)現(xiàn)保本，即：已銷(xiāo)售面積所獲凈利正好等于未銷(xiāo)售面積的成本。 綜合容積率 ，可售面積 萬(wàn)㎡，多層 元/㎡，排屋 元/㎡，商鋪 元/㎡，平均售價(jià) 元/㎡；216。一期開(kāi)發(fā) 萬(wàn)平方米，二期開(kāi)發(fā) 萬(wàn)平方米項(xiàng)目 銷(xiāo)售周期：年/////4月底簽約20042005
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