【正文】 用地西側有一個 40 平方米的人防設施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對項 目建設無影響。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50年歷史，無不良工程地質條件。 3000米外可輻射到的主要公共設施如下 (主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線 ): 公用設施種類 公用設施名稱 教育設施 大學：天津財經(jīng)學院、輕工業(yè)學院、職業(yè)技術師范學院 高中校：北師大 天津附中（市重點）、第四中學（市重點）、 南樓中學（區(qū)重點） 醫(yī)療設施 天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等） 大型商業(yè)設施 津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店 文化設施 天津日報大廈、河西圖書大廈、天津科學技術館、天津國展中心、天津禮堂 體育設施 河西體育場 大型公園 天津樂園 大型賓館 天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、 大型商住樓 鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、 深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈 綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車 20分鐘內(nèi)可方便到達以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設施能輻射為該項目服務。 但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著 政府十六條重點道路景觀改造 城 市建設的發(fā)展很快得到解決。項目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場 ,規(guī)劃 為居住用地 ,順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。 西側衛(wèi)津河 北側順馳開發(fā)地塊 廠區(qū)西側剛修建完畢的衛(wèi)津河 南側在建道路 梅江南開發(fā)用地 （ 1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會 帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河東西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將 完成，跨海河大橋計劃 2020年開始修建， 2020年年底通車。 （ 3）本項目西北側為梅江居住區(qū)，將建設成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。 五 .市政配套 現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條 解放南路 ,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)， .其現(xiàn)狀路寬 30 米。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下： 給水： 在解放南路有φ 800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。 電力： 按照規(guī)劃，該 控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路 10千伏電力就分別由 黑牛城道 35千伏和小海地 35千伏電站提供，容量為 1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要 ,還需通過上述電站提供增容。 燃氣： 氣源為天然氣，在解放南路有φ 600的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。 六 .土地價格 : ① 與土地方的補償價格 按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設用地價格相同。 ② 另補償原開發(fā)商 1000萬元作為退出的補償。 : ① 出讓面積界定 :理論上按 住宅用地面積出讓 ,即 25萬 M2出讓面積 ,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓 ,即 35萬 M2出讓面積 (含學校等非營業(yè)性公建用地面積 )。 ② 出讓金總額 :污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值 7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為 1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓 ,約為 1400萬元 ,可節(jié)省 560萬元。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）為 /畝。 ② 與項目用地北側順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地 每畝補償價為 53萬元 ，折到住宅用地為 66萬元 /畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為 45萬元，折到住宅用地為 60萬元 /畝。 第三章 法律及政策性風險分析 一 .項目用地取得土 地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項目用地現(xiàn)狀 ① 土地所有權歸屬 :國有用地 ② 土地使用權歸屬：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司 ③ 土地的他項權益 :沒有 ④ 土地的用途 :工業(yè)用地 ⑤ 項目用地現(xiàn)狀的文件 :天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用 (97更 1)字第 101號國 有土地使用證 2. 項目用地規(guī)劃 ① 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地 ② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（ 100101）控制性詳細規(guī)劃 ： 目前尚未辦理項目的 任何手續(xù)。 ② 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 （ 2）取得土地使用權需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后 60個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 風險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進度相結合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。 （ 2） 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的 57%收取，但該項目能否順利按 7%執(zhí)行，是一個待定因素。 二 .項目合作方式及風險評估 ： 土地方為天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務，全廠職工 3000余人。 （ 1）合作方式 萬科一次性買斷土地使用權，單獨開發(fā)。萬科公司與香港富 聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。 ②付款計劃： 5000 萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳 戶。 ，由公證處將 5000 萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約 300 畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。 ，每 6 個月付余款的50%， 萬元 。 ：負責拆遷地上房屋與構筑物及其基礎，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關手續(xù)交納有關全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。 、臨時用電。 ， 在保證萬科公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責任干擾。 ②付款計劃： 300 畝地按要求拆遷 完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付 300萬元補償費。 200萬元。 ③合作方的主要工作： a. 負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。 、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 ，負責協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下。 （ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70年。 （ 4） 土地方的 信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風險。 （ 6） 其他與土地政策相關規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。 ，土地出讓金可按土地評估值的 57%收取。 宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質基本明確。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政建設和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 ，比 90年增加了 萬人。 該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處 于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提圖一：區(qū)域市場范圍界定 (紫色板塊 ) 宗地 河西區(qū) 升。 ? 銷售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。 二 .區(qū)域市場供應產(chǎn)品特征： ? 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應狀況： 價格空間 主要產(chǎn)品類型 供應比例 2500以下 多層 25% 2500—3500 多層、小高層 50% 3500—4000 多層、小高層 15% 4000以上 多層、小高層、別墅 10% ? 各檔次產(chǎn)品 2020年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該 市場產(chǎn)品分為以下幾類： (1) 低于 2500元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。建筑形式基本為多層。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。具有代表性的項目有： 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消 化率 順馳名都 15萬 15萬 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10萬 10萬 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠離市中心區(qū)域的中高檔項目。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。 總結：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年 6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。該項目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領客戶的消費趨向。 3． 3云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 該項目于 99年 11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風 景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過 1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出 60%。 3． 4明都新園： 該項目以多層為主構成，產(chǎn)品以 90平米兩室為主力。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 總結：該項目注重了附加值的提高 ，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。 ? 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析： 總體規(guī)劃： 該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑面積 15612萬平方米，公建 萬平方米?？側莘e率為，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23 公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到 40%以上。 今年起步建設 萬建筑平方米，年底竣工 30 萬建筑平方米，預計明年下半年該區(qū)