【正文】 產(chǎn)品的可能性。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積 、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。如：治安環(huán)境、噪 聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判 斷。 市場分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 第五部分：項(xiàng)目開發(fā) 一、 土地升值潛力初步評(píng)估。 二、 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析 三、 工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 直接建造成本小計(jì) 營銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 總 計(jì) 二、 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （ 1） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 六、 人力資源需求：啟 動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 三、機(jī)會(huì)：從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、 樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價(jià) 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 注： A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià) A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)； M代 表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100萬元，變化值不宜過大。 （二） 競爭對(duì)手分析 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （三） 制定策略 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充 的內(nèi)容 一、 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 重點(diǎn)樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附 ） 附件： 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。但要注意萬科在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法 ，兩種方法可以交叉使用。可參照下面表格： 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi) 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費(fèi) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 建筑小品費(fèi) 道路廣場建造 圍墻建造費(fèi) 室外照明費(fèi) 室外背景音樂 室外零星工程 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 新城市開發(fā)的市場調(diào)研報(bào)告 微生物采油可行性報(bào)告 1．概述 石油開采 石油是一種復(fù)雜的烴類混合物，這些烴類可能以氣態(tài)、液態(tài)或者瀝青質(zhì)的固態(tài)存在，它一般在地下的沉積巖層中存在，液態(tài)烴俗稱為原油，它存在于儲(chǔ)油巖層的孔隙中，孔隙的大小不同，因而開采時(shí)的難易程度也有所不同。 常規(guī)的一次采油是油井建成之后，靠地層壓力將原油壓至地面，能開采出原油量的 30%左右；二次采油需加壓、注水、注汽等，靠水或氣體的流動(dòng)將油從油井驅(qū)至地面，能獲得總儲(chǔ)量的 10％ ~20％，剩余在油藏中的石油由于吸附在巖石空隙間難以開采，因此需要用新的方法將 其開采出來，這就需要三次開采油。常規(guī)的三次采油方法有：熱驅(qū)，蒸汽驅(qū)油，化學(xué)驅(qū)油（包括表面活性劑驅(qū)油和聚合物驅(qū)油）以及微生物采油。利用微生物開采枯渴的油層是目前最經(jīng)濟(jì)的方法，應(yīng)用這種方法不僅可以開采出流動(dòng)的原油，而且可以開采出不動(dòng)的石油，并能使枯渴井延長壽命。 微生物采油技術(shù)概述 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。采油微生物代謝過程中除了產(chǎn)酸，生物表面活性劑和氣體等代謝產(chǎn)物外，還產(chǎn)生聚合物和有機(jī)溶劑等， 所有這些代謝產(chǎn)物都能在不同程度上以不同方式作用于地層原油，改善原油的性質(zhì)，以利于原油的開采，微生物采油技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐漸成為目前國內(nèi)外發(fā)展迅速的一項(xiàng)提高原油采收率技術(shù)，也是 21 世紀(jì)一項(xiàng)高新生物技術(shù)。目前該技術(shù)在國內(nèi)外已趨成熟；另一類是利用微生物及其代謝物提高采油率，主要是利用微生物地下發(fā)酵提高采收率。本報(bào)告也將就后者進(jìn)行重點(diǎn)分析。與其他提高采收率的方法相比，微生物采油技術(shù)具有明顯的優(yōu)勢；一、施工成本低，二、施工工藝簡單，操作方便，操作方式靈活多變，容易控制，三、具有不損壞地層，可反復(fù)使用，易生物降解，不易污染環(huán)境的生態(tài)學(xué)優(yōu)勢，四、增產(chǎn)效果持續(xù)時(shí)間長，五、使用范圍廣。 微生物采 油自 20 世紀(jì) 20 年代被提出后，由于受到多種因素的限制，發(fā)展一直很緩慢， 20 世紀(jì) 20 年代世界石油危機(jī)后，各國加速了對(duì)細(xì)菌采油的研究。 在采油微生物研究初期，主要側(cè)重于菌種的篩選，菌種的性能評(píng)價(jià)，室內(nèi)模擬試驗(yàn)，礦廠應(yīng)用試驗(yàn)與提高原油采收率的研究。 為了給微生物采油技術(shù)提供性能優(yōu)良的菌種，采油微生物菌種的基礎(chǔ)研究十分活躍，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：微生物生理學(xué)研究，石油微生物遺傳學(xué)研究，者熱菌，耐溫菌的基礎(chǔ)研究，石油微生物酶的研究，石油微生物的分類鑒定。顯然，原油黏度越高，通過微生物生命活動(dòng)降低其黏度，增加其流動(dòng)性也越困難。高膠質(zhì)、瀝青質(zhì)含量也給高黏油的微生物開采帶來了不少困難，但是通過篩選高黏油優(yōu)良菌種，進(jìn)行高黏微生物開采礦場實(shí)驗(yàn)，探討高黏油微生物采油機(jī)理，是目前世界上亟待解決的一項(xiàng)技術(shù)難題。 微生物采油利用以蠟為碳源的耐氧厭氧菌對(duì)原油的作用和在此過程中所產(chǎn)生的輕組分及代謝產(chǎn)物 —— 有機(jī)酸、醇和表面活性劑來改善原油的流動(dòng)性、改善油水、界面狀況和流動(dòng)關(guān)系，以增加油井產(chǎn)油量，提高油田開發(fā)效果，通過細(xì)菌對(duì)地層的直接作用，以及細(xì)菌產(chǎn)生的各種代謝產(chǎn)品對(duì)油 層的作用，可以提高原油的采收率。 微生物的直接作用 通過在巖石表面上的生長繁殖，占據(jù)孔隙空間，用物理方法驅(qū)出石油，改變碳?xì)浠衔锏酿s分。 改變?cè)偷慕M成 通過降解原因，使其變成低黏的原油。微生物不斷老化，改變了石蠟其原油的物理性質(zhì)，影響了原油液或固相的平衡，降低了石蠟其原的臨 界溫度和壓力。微生物生長時(shí)釋放出的生物酶，可降解原油，使原油碳鏈斷裂，高碳鏈原油變?yōu)榈吞兼溤?，使重組分減少，輕質(zhì)組成增加，凝固流和黏均可降低。 改變?cè)偷尿?qū)油環(huán)境 生物表面活性劑提高采收率 微生物所產(chǎn)生的表面活性劑會(huì)降低油水界面張力，減少水驅(qū)油主管張力，提高驅(qū)替毛管數(shù)。 潤濕性，從親油變成親水，使吸附在巖石表面上的油膜脫 落，油藏成余飽和度降低，從而提高采收率。這些氣體能夠使油層部分增壓并降低原油黏度，提高原油流動(dòng)能力；溶解巖石中的碳酸鹽，增加滲透率；使石油膨脹，其體積增大，有利于驅(qū)出原油，增加產(chǎn)量；同時(shí)氣泡的賈敏效應(yīng)還會(huì)增加水流阻力，提高注入水波及體積。它們能溶解碳酸鹽，一方面增加孔隙度， 提高滲透率；另一方面，釋放二氧化碳，提高油層壓力，降低原油黏度，提高原油流動(dòng)能力。研究結(jié)果表明，微生物作用原油主要產(chǎn)生乙酸、丙酸，另外還有其他幾種短鏈有機(jī)酸。發(fā)酵液中的有機(jī)酸分析表明，細(xì)菌的生命活動(dòng)加速了石油的分解，它能代謝石油烷烴而產(chǎn)生脂肪