【正文】 區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)。u 報告說明本次項目研究中，對于未來需求、市場發(fā)展趨勢等的預(yù)測是對未知事務(wù)的估計，應(yīng)被理解為對未來可能發(fā)生事務(wù)的預(yù)示性估計，而非完全確定的事實。編 寫 說 明本報告從掌握佛山市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境、區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對佛山市南海區(qū)羅村以及周邊發(fā)展狀況和趨勢進行剖析。u 信息整理通過從各個渠道獲取的原始信息進行分析、歸納、總結(jié)，并做進一步的提煉，在此基礎(chǔ)上進行項目總體功能定位及市場定位研究。報 告 摘 要第一章 項目背景分析一、佛山市狀況二、佛山市經(jīng)濟狀況三、三水區(qū)城市發(fā)展概況四、佛山市房地產(chǎn)市場分析五、三水區(qū)域房地產(chǎn)市場分析第二章 項目概況分析一、開發(fā)商簡介二、項目概況介紹三、項目周邊配套四、項目目標市場群體結(jié)構(gòu)分析第三章 項目開發(fā)設(shè)計一、規(guī)劃設(shè)計要求二、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格三、規(guī)劃設(shè)計方案四、項目開發(fā)進度第四章 營銷策略一、項目分期原則二、項目分期策略三、市場競爭演進與產(chǎn)品組合競爭戰(zhàn)略四、推售節(jié)奏與順序五、營銷風(fēng)格第五章 項目財務(wù)分析一、銷售定價分析二、財務(wù)成本利潤測算三、項目敏感性分析四、資金籌措計劃 第一章 項目背景分析一、佛山市概況（一）中國廣東省主要城市地理：佛山市位于廣東省中南部，珠江三角洲腹地，東倚廣州，南鄰港澳，地理位置優(yōu)越。屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，176。；，%；，%；。 民營經(jīng)濟高速發(fā)展。明清時，更是發(fā)展成商賈云集、工商業(yè)發(fā)達的嶺南重鎮(zhèn)，是中國歷史上四大名鎮(zhèn)和“四大聚”之一。經(jīng)濟實力進一步增強。創(chuàng)建國家環(huán)境保護模范城市通過國家環(huán)保總局考核驗收。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。全年累計投入農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)資金5500萬元；海峽兩岸農(nóng)業(yè)合作試驗區(qū)建設(shè)進展順利；農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)有新發(fā)展，新增省級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)5家。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟發(fā)展提速。禪城、南海沃爾瑪?shù)葒H大型商業(yè)連鎖企業(yè)正式運營。%。企業(yè)參與聯(lián)合國采購積極，新增聯(lián)合國注冊供應(yīng)商282 家。外貿(mào)工作取得新進展。 。（二）三水區(qū)經(jīng)濟概況總體經(jīng)濟優(yōu)勢◆ 國民生產(chǎn)總值（GDP）自2003年以來，三水區(qū)經(jīng)濟運行處于良性快速發(fā)展態(tài)勢，國民生產(chǎn)總值持續(xù)遞增，僅僅用四年時間就將全市的經(jīng)濟產(chǎn)值翻了兩翻，GDP創(chuàng)13年新高。新簽各類招商引資項目79個，其中超億元項目有15個。全年工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元。這意味著三水整體社會經(jīng)濟已處于平穩(wěn)增長的中等發(fā)達國家水平。三水正逐步形成以制造業(yè)為主、集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。據(jù)介紹，2007年三水加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐，整體經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)健康的發(fā)展趨勢。1～9月，全區(qū)新簽項目計劃投資總額119億元，項目投資密度為174萬元/畝，比去年提高39萬元，其中超億元項目有21個。人口與生活水平 ， ， 。商品住宅成交764萬平方米，也比去年增長了9％。三水樓市在2007年有一個爆發(fā)增長，由于云東海片區(qū)及沙頭片區(qū)形成兩大開發(fā)熱點，麗日天鵝湖、綠湖愛倫堡、山水莊園、恒達花園、東海藍灣等樓盤的推出，改變了三水長期只有1－2個樓盤在售的局面，一些消費力得到釋放，銷售面積及成交均價均大幅增長。南海、順德、三水等區(qū)的舊改項目也開始啟動。由于今年房價的上漲，個人購房貸款也隨之上升，但從10月開始增長速度有所放緩，反映了宏觀調(diào)控對市場的影響，預(yù)計隨著金融政策的收緊，個人房貸的增長速度也開始放慢。（三）、佛山五區(qū)成交情況2006年佛山五區(qū)中，南海商品房成交面積已經(jīng)超過順德，居五區(qū)第一，同比增長11％；順德居次，同比增長16％；禪城成交面積相比去年有所下降，下降12％；而三水2007年有一個爆發(fā)性的增長，比去年增長了122％；高明市場容量進一步萎縮。土地出讓最多，；集中在云東海及沙頭區(qū)域，近幾年土地出讓呈放量態(tài)勢，市場供應(yīng)充足。2. 自2003年開始，三水住宅均價每平方米從1583元上升至2006年的2500元，年均增幅達15%；3. ㎡，比2006年銷售均價急速拉升了800元/㎡ ，增幅高達32%。 三水房地產(chǎn)市場開發(fā)周期——成長期三水房地產(chǎn)市場，從年平均開發(fā)量、開發(fā)企業(yè)的開發(fā)水平及物業(yè)管理水平上看，三水市場的總體房地產(chǎn)開發(fā)水平已經(jīng)逐步由起步階段向高速成長型發(fā)展。2005年底，三水區(qū)有48家房地產(chǎn)企業(yè)參加資質(zhì)年審，其中有40家房產(chǎn)公司年審合格。◆三水物業(yè)管理行業(yè)總體水平不高，物管收費標準較低，而市民物管消費意識還較差。 2007年上半年，三水的房地產(chǎn)市場急速升溫，成交套數(shù)也達到了2063套?！羲畢^(qū)市場容量與增長分析%市場平均增長率%%%　市場增長率 市場容量（萬m2） 三水人口增加的市場減量（萬㎡） 三水市場增量（萬㎡） 人均居住面積增長預(yù)測(㎡/人) 人均居住面積 人口增長預(yù)測（萬人）2010200920082007時間由此可見三水未來市場容量巨大，市場潛力空間廣闊◆ 三水人均可支配收入與增長率分析%人均可支配收入年平均增長率 %%%%人均可支配收入增長率 20862 18391 16878 15445 人均可支配收入（元）2006200520042003時間30253275692512222893人均可支配收入（元）2010200920082007時間三水居民2007～2010年購買力情況分析根據(jù)前幾年三水人均可支配收入的情況，預(yù)測分析2007～2010年三水的人均可支配收入增長情況。三水房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢持續(xù)走高，供應(yīng)量增大，樓價持續(xù)走高，為中高端產(chǎn)品的發(fā)展提供良好的市場基礎(chǔ)。目前，三水市場上推出的產(chǎn)品多以別墅為主，而適合中高消費群體的高品質(zhì)洋房相對緊缺。預(yù)計到2008年底，從事房地產(chǎn)開發(fā)的隊伍將壯大到400人，物業(yè)管理隊伍將壯大達到1500人。今年來，公司成功開發(fā)的多個具有影響力的樓盤：曉安苑、翠逸家園、時代花園、時代玫瑰園、時代廊橋、依云小鎮(zhèn)、時代傾城、時代花生……時代玫瑰園——為年輕的心而存在。讓人陶醉其中。著力發(fā)展商住以及大型配套設(shè)施項目；。本項目距離三水森林公園2公里，總面積3366畝，1995年被評為廣東省市級風(fēng)景名勝區(qū)，2001年依法設(shè)立為三水生態(tài)保護區(qū)?！　∩止珗@擁有完善的配套設(shè)施，包括酒店、度假村、會務(wù)中心、滑草場、卡丁賽車場、燒烤場等，是各方游客悠閑度假、陶冶情懷的絕妙之地?，F(xiàn)項目所在的西南街道地段目前的公共交通狀況已經(jīng)初具規(guī)模，現(xiàn)在到南海桂城、獅山；廣州芳村窖口客運站；廣州地鐵坑口站的專線車均經(jīng)過本項目。（4）、“新街坊”理念◆ 城市街坊 利用城市街道將大面積居住區(qū)分隔成不同的鄰里單元，以縮小居住區(qū)的規(guī)?；蛐^(qū)規(guī)模。杜安伊和伊麗莎白新城市主義的傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)預(yù)示著一種未來城市發(fā)展模式：多中心的居住社區(qū)“網(wǎng)絡(luò)”，各個社區(qū)具有各自多元的人文和自然特征，人們的家園坐落于自然景區(qū)內(nèi)，既能夠享受清新的自然景觀，又能在不幸范圍內(nèi)享受社區(qū)的溫馨，同時，在電子通信網(wǎng)絡(luò)上保持與世界的聯(lián)絡(luò)。世界綠色建筑標準體系參照標準：英國的 BERRM評估體系、美國的LEED綠色建筑評估體系、日本建筑環(huán)境效率綜合評估體系、德國生態(tài)建筑導(dǎo)則、15個國家協(xié)商的GBC綠色建筑挑戰(zhàn)體系、澳大利亞建筑環(huán)境評價體系、加拿大的BEPAC體系、挪威的Eeo Profile體系、法國的ESCALE體系、香港地區(qū)的HK—BIAM體系?！龃箝_間、短進深的設(shè)計，適合寬大豪華家具的擺設(shè)；主衛(wèi)生間、能夠完全不免同時操作的沖突；，充分考慮活動空間。原創(chuàng)案例：上海的海上海商業(yè)街。l 每個組團形成主題空間，布局或設(shè)計充分考慮人流、景觀及噪音等各方面因素。其中一期地塊（C號）預(yù)計于2008年5月份開始啟動，預(yù)期2009年初進入銷售階段，2009年底銷售完畢并竣工交樓。二、項目分期策略■分區(qū)組團逐個開發(fā)；■與國際知名建筑規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境景觀設(shè)計、監(jiān)理、銷售、廣告、活動、物業(yè)管理公司合作，強強聯(lián)合，打造強勢項目；■配套先行，營造居住便利氛圍；■環(huán)境先行，營造生活環(huán)境氛圍；■建立10大持續(xù)競爭優(yōu)勢產(chǎn)品系統(tǒng)：新城市主義“TND”住區(qū)規(guī)劃、世界綠色建筑標準體系、國際生態(tài)人居、國際水文化異域精華、現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格、中國首個國際親子藝術(shù)會所、國際時尚生活館、國際商業(yè)街區(qū)、國際管家服務(wù)、國際泛會所。結(jié)合從廣州到佛山南海市場環(huán)境、風(fēng)土人情不一樣，但是我們的品牌核心堅持不變。根據(jù)項目當(dāng)前的狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是未來銷售價格和成本的變化。當(dāng)成本上升5％、10％時，％%； 總體來講，整個項目具有良好的盈利能力，抗風(fēng)險因素較強；其中銷售收入因素和投資成本因素同時共同對財務(wù)凈現(xiàn)值產(chǎn)生影響。 項目投資風(fēng)險小，投資收益較