【正文】 目的：銷售均價(jià)逐步走高，既體現(xiàn)樓盤在升值，也可穩(wěn)定已購(gòu)客戶心理，促進(jìn)老客戶帶動(dòng)新客戶成交。 媒體配合：各路媒體記者參加討論及采訪；通過(guò)與會(huì)人員達(dá)到良好口碑效應(yīng) 55 價(jià) 格推進(jìn)策略 總價(jià)控制建議： 高層總價(jià)控制段： 面積 140160 戶型 價(jià)格范圍 180 萬(wàn) 205 萬(wàn) 面積 172188戶型 價(jià)格范圍 220萬(wàn) 250萬(wàn) 面積 205220 戶型 價(jià)格范圍 260 萬(wàn) 295 萬(wàn) 面積 246292 戶型 價(jià)格范圍 312 萬(wàn) 385 萬(wàn) 聯(lián)排總價(jià)段： 面積 241285 總價(jià)范圍 530 萬(wàn) 630 萬(wàn) 雙拼總價(jià)段： 面積 329353 總價(jià) 范圍 820 萬(wàn) 880 萬(wàn) 價(jià)格策略的動(dòng)態(tài)性 價(jià)格策略是促動(dòng)銷售進(jìn)程的實(shí)質(zhì)性推動(dòng)力之一，要根據(jù)實(shí)際作策略性調(diào)整；市場(chǎng)的好與不好造成價(jià)格的動(dòng)態(tài)波動(dòng)；推出階段不同，房型、樓層不同，都要作策略調(diào)整；買主實(shí)力不同，在價(jià)格上要作策略性差異調(diào)整。通過(guò) 對(duì)已購(gòu)客戶的回饋的方式，贈(zèng)送小禮品或定期對(duì)已購(gòu)客戶進(jìn)行回訪和相關(guān)問(wèn)卷式調(diào)查，并以精美專書的形式郵寄客戶，進(jìn)一步打造本案高檔形象，同時(shí)保持與已購(gòu)客戶之間的良好關(guān)系。 媒體策略：強(qiáng)大的媒體攻勢(shì)迅速引爆、結(jié)合 SP 活動(dòng)迅速達(dá)到開(kāi)盤旺銷的目的。（一次性付款折扣建議在98折。買卡不排序，造成搶購(gòu)局面，積聚人氣。用古典主義的典雅的形式，結(jié)合建筑本身體形上的進(jìn)退關(guān)系，豐富了建筑外立面，又將現(xiàn)代的元 素融入其中，賦予其新的生命力及時(shí)代感。 在建筑使用功能設(shè)計(jì)上，充分考慮到了居住的舒適性與實(shí)用性。組團(tuán)綠化、中心綠地、濱水景觀相互滲透，互為一體。停車率滿足規(guī)劃要求。 小區(qū)采用完全人車分流的形式，小區(qū)內(nèi)部只留有一條 4m 寬的消防車道，只考慮消防車和裝修車輛的臨時(shí)通行。 物業(yè)用房設(shè)置在北側(cè)，結(jié)合次入口空間設(shè)計(jì)，也是主要道路的一個(gè)對(duì)景。 地塊西側(cè)沿河是 3 層的排屋區(qū)。 總體設(shè)計(jì) （ 1）、總體布局 本地塊西面和北面臨河，景觀條件優(yōu)越，是市區(qū)的稀缺資源，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分利用景觀條件，建筑垂直環(huán)城河布置，讓景觀滲透入小區(qū)內(nèi)部，引入環(huán)城河水形成小區(qū)中心。 方案總建筑面積為 80000m2，地下建筑面積為 35000m2，容積率為 ，建筑密度為 30%，綠地率為 30%。 （ 5）、現(xiàn)行建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通等設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)定。 47 四、規(guī)劃設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）、 XX 市規(guī)劃管理規(guī)定。目前市場(chǎng)上與項(xiàng)目品質(zhì)相當(dāng)?shù)臉潜P主要集中在大灘板塊（ XX 天下、白鷺金灘及山水名家）和迪蕩板塊（世茂盛世名苑），項(xiàng)目的客源引進(jìn)應(yīng)參考這幾個(gè)重 43 點(diǎn)個(gè)案。目前市場(chǎng)上在售的個(gè)案整體去化均達(dá)到較好的效果。 威脅（ T） 政策調(diào)控 ,會(huì)引起購(gòu)買力的萎縮 . XX 房產(chǎn)市場(chǎng)推量較大，項(xiàng)目未來(lái)面臨較多競(jìng)爭(zhēng) 雖然環(huán)河而居，但比起大灘而言，環(huán)境優(yōu)勢(shì)不明顯。 知名設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)方案。 —— 項(xiàng)目地段出色，小環(huán)境較為雜亂，產(chǎn)品亮點(diǎn)較多。 （ 2） 、周邊配套 項(xiàng)目的商服配套主要依靠 XX 市區(qū)，南側(cè) XX 路為 XX 東西向的主干道，出行便利。 商業(yè) 84427 ≤ 151969 ≤ ≤ 55 ≥ 5 70500 15000 迪蕩新城 B6 地塊 東、南至梅龍環(huán)湖 支路，西至支路 (B5地塊 )，北至西施山路。 73622 拍賣 住商 16900 2086 興鑫控股集團(tuán)有限公司 2021． 10． 20 袍江新區(qū) G561 地塊 東至規(guī)劃支路，南至群賢路，西至越王 路，北至育賢路。 7963 掛牌 辦公及商業(yè) 3700 金堅(jiān)棟 2021． 9． 23 皋埠商貿(mào)區(qū) K01 地塊 東至朱林路，南至銀山路，西至銀城路， 北至 XX 東路。 6024 掛牌 辦公及商業(yè) 3800 XX 市中實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2021． 9． 23 鏡湖新區(qū)外灘 48 號(hào)地塊 東至一號(hào)路，南至二號(hào)路 ，西至地塊地限線，北至地塊地限線。 6395 掛牌 辦公及商業(yè) 4900 XX 北辰置業(yè)有限公司 2021． 7． 3 鏡湖新區(qū)外灘 411 號(hào)地塊 東至一號(hào)路，南至溢香街、西至地塊地 限線、北至二號(hào)路。 產(chǎn)品營(yíng)造 項(xiàng)目二期由 E E5地塊組成， E4地塊共計(jì) 299套房源， E5地塊共計(jì) 344套。 2021年 10月加推瑾園 2＃，戶型為 140180平米， 目前銷售均價(jià)也達(dá)到 11000元 /平米。 項(xiàng)目借鑒臺(tái)門空間布局之精髓，以二進(jìn)三院、前庭后院的總體空間格局還原 XX臺(tái)門精神、臺(tái)門生活。本項(xiàng)目 160平米以上戶型占據(jù)較大比例，目前所剩房源均為高樓層、大戶型房源，其總價(jià)在 150萬(wàn)元 /套以上。規(guī)劃中的大灘水上公園、休閑娛樂(lè)中心將在不久建成。 目前去化已在 80％以上，剩余房源的銷售均價(jià) 11000元 /平米。 XX 天下所處區(qū)域是 XX 大灘水上公園為核心的高尚住區(qū)，是 XX 市中心真正的臨水人居勝地，也將是大灘核心區(qū)規(guī)模宏偉的居住勝景。 產(chǎn)品營(yíng)造 多層、聯(lián)排、高層相結(jié)合的社區(qū)。百畝農(nóng)場(chǎng)：春賞油菜花爛漫，秋享果實(shí)累累。 15 14 137等數(shù)條公交線路直達(dá)繁華市中心，班車、 TAXI，私家車， 7公里瞬間切換。 天然生態(tài)林：樹(shù)種繁多，林木茂密，林間花草芬芳、道路蜿蜒，上百種林木花草，采幾束野花裝點(diǎn)居室，愜意生活，由此而始。其中第一組團(tuán)為兩幢 1000套的人才公寓，套型面積為 3545平方米，提供給來(lái)紹工作的優(yōu)秀人才。項(xiàng)目總建筑面積近 11萬(wàn)平方米 ,整個(gè)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美 ,品位高尚 ,是目前迪蕩新城僅有的純水岸高層 花園美宅。 開(kāi)盤期間 優(yōu)惠幅度：按揭 99%，一次性 98%。項(xiàng)目周邊學(xué)校云集，賦予星星港灣濃郁的人文氣息；極其豐富的生活配套設(shè)施，優(yōu)美的景觀，舒適的戶型，構(gòu)成一個(gè)集居住、休閑為一體的古越中心典藏級(jí)精品學(xué)區(qū)住宅。 城東板塊：距離較遠(yuǎn)，配套檔次不高，最近開(kāi)盤的中亞?wèn)|郡其銷售均價(jià)在 4800 元 /㎡左右 。高層產(chǎn)品市場(chǎng)分析將圍繞這七個(gè)樓盤進(jìn)行。盛世名苑 戢山適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)的要求 ， “品質(zhì)決定價(jià)值，價(jià)值決定價(jià)格，隨著本市人們生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的提出越來(lái)越高的要求。 較之于 2021 年土地市場(chǎng)的冷清局面， 2021 年的幾場(chǎng)拍賣更讓人 7 增添了對(duì)樓市回暖的信心，可以說(shuō)是樓市回歸理性的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。 1 至 4 月累計(jì)投資 556735 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。 XX 樓市價(jià)格穩(wěn)中有升。 2021 年， XX 樓市銷售呈現(xiàn)持續(xù)回暖之勢(shì)。 5 月， XX 將接連有 9 塊土地走上拍賣臺(tái)，其中 7 塊是商住地塊。 2021 年一季度， XX 住宅類房源共成交491 套，成交金額 億余元，均價(jià)每平方米 7343 元。結(jié)合本市城市建設(shè)與改造的優(yōu)惠政策這一優(yōu)越條件為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。 本 項(xiàng)目 于 XX 市 經(jīng) 濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) XX 路 一號(hào)地塊，具體位置如圖： 規(guī)劃為住宅小區(qū)，東側(cè)臨規(guī)劃 XX 路，南臨 XX 東路，西側(cè)是環(huán)城河，北側(cè)是 XX 古運(yùn)河，土地面積為 58087 平方米。其中，一季度市區(qū)存量房交易受理 1633 件，創(chuàng)近 5 年來(lái)新高，是 2021～ 2021 年第一季度存量房平均受理件數(shù)的 倍。對(duì) XX 經(jīng)濟(jì)界人士來(lái)說(shuō)，這些數(shù)字足以讓他們感到欣喜，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的火暴絕不意味著僅僅一個(gè)產(chǎn)業(yè)的崛起。以市區(qū)為例，在相繼迎來(lái)銷售“小陽(yáng)春”和“紅五月”后， 6 月份，市區(qū)住宅類商品房成交呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，當(dāng)月成交 673 套，日均 套。 3 月末和 4 月末，市區(qū)住宅類商品房成交均價(jià) 7300元 /平方米左右，而到了 5 月末，均價(jià)為 7500 元 /平方米左右， 6 月末為 7900 元 /平方米左右。 1 至 5 月累計(jì)投資 591107萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。2021 年的土地投資將在未來(lái)的一年半到兩年構(gòu)成市場(chǎng)供給，因此，樓市在盤整的過(guò)程中也在為下一輪的發(fā)展做好準(zhǔn)備。本市地區(qū)特點(diǎn)推動(dòng)了本市房地產(chǎn)業(yè)的不斷向前發(fā)展。岑草園 大地 對(duì)項(xiàng)目而言，大灘板塊及迪蕩板塊的四個(gè)個(gè)案項(xiàng)目品質(zhì)較高，對(duì)其有較大的參考意義。 城南板塊：目前均價(jià)在 82008500 元 /㎡左右。 16 產(chǎn)品營(yíng)造： 5幢 6層多層電梯公寓，面積 75133，另有專層專用，一梯一戶，戶型面積 178左右 經(jīng)典戶型 17 銷售去化 小區(qū)雖然規(guī)模很小，但多層 產(chǎn)品在市場(chǎng)的稀缺性，令樓盤的在銷售預(yù)購(gòu)中，一房難求。最近上調(diào)單價(jià)200500 元左右。近 50畝地共 8幢房子 ,超大樓間距， 108160平方米戶型面積 ,部分躍層設(shè)計(jì) .一條景觀大道 ,兩個(gè)超大中央花園 ,三面環(huán)水 ,超長(zhǎng)水岸線 ,四重景觀 ,超高綠化率。除兩幢人才樓外，其余 6幢高樓全部為點(diǎn)式布局，套型主力戶型面積為 108160平方米。 地理位置： XX 路以東，距離市中心 7公里！毗鄰農(nóng)業(yè)生態(tài)園，自然特色生態(tài)風(fēng)貌，享受悠然休閑的離塵不離城的天然度假生活。 位處生態(tài) 園區(qū)核心位置，規(guī)劃中以公共建筑和居住建筑為主，行政中心、商貿(mào)中心、文化娛樂(lè)及體育中心都將集結(jié)于此。天然的綠色生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品，是您健康的保證。 經(jīng)典戶型 22 銷售去化 12 月初開(kāi)盤推出六幢多層公寓；主力戶型 80~100 平方米，多層均價(jià) 4800 元 /平方米。 產(chǎn)品營(yíng)造 項(xiàng)目主力房型為 140 平方米左右高層，整個(gè)項(xiàng)目排屋面積為224285 平方米以上，高層為 88274 平方米與 150160 平方米；其中一期高層 6 幢 401 戶，排屋 212 套。 白鷺金灘 項(xiàng)目概況 124 ㎡ 141 ㎡ 25 白鷺金灘，位于 XX 鏡湖新區(qū)的東南面， 104 國(guó)道北復(fù)線南側(cè)，蕭甬鐵路北側(cè)，南北向城市主干道、號(hào)稱“ XX第一路”的解放北路延伸段則穿過(guò)區(qū)塊中部。 產(chǎn)品營(yíng)造 白鷺金灘為金昌房產(chǎn)的鼎力巨作，涵蓋稀缺的城市生態(tài)排屋、全景觀高層、小高層，以其經(jīng)典的建筑、優(yōu)美的環(huán)境、高檔的定位、頂級(jí)的會(huì)館配套與系出名門的品質(zhì)成為大 灘最具代表性的建筑標(biāo)桿，重新定義 XX上層生活。 山水名家 項(xiàng)目概況 坤和?山水名家所在的大灘區(qū)塊擁享千畝水域，前承 XX古城緊鄰鏡湖國(guó)家濕地公園，蕺山、府山等千古名山大水，后接 26 新城，環(huán)境區(qū)位極佳。排屋通過(guò)合院、前庭、中庭、后院四重立體庭院的營(yíng)造， 以內(nèi)斂、私密的手法演繹 XX臺(tái)門大宅生活。 世茂盛世名苑 項(xiàng)目概況 XX 世茂 迪蕩新城 2021 年， XX 市政府啟動(dòng) CBD 新區(qū)迪蕩新城183 ㎡ 161 ㎡ 27 開(kāi)發(fā)建設(shè)。 經(jīng)典戶型 171 ㎡ 138 ㎡ 28 銷售去化 項(xiàng)目 E4 地塊于 2021 年 4 月推出，目前 299 套房源已去化 253 套，去化率為 ％； E5 地塊于 2021 年 6 月推出，目前 344 套房源已去化 311 套，去化率為 90％。 5504 掛牌 辦公及商業(yè) 3250 浙江星源建設(shè)投資有限 公司 2021． 7． 3 鏡湖新區(qū)外灘 1 號(hào)地塊 東至梅山江綠化帶，南至梅山江綠化帶，西至解放大道，北至鳳林西路． 111155 拍賣 住宅、商業(yè)、辦公 122021 XX 金綠泉置業(yè)有限公司 2021． 8． 17 袍江新區(qū) F7 地塊 東至寺東路，南至袍江工商分局，西至 里直江，北至規(guī)劃支路． 19869 拍賣 住商 5700 2125 XX 恒聯(lián)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021． 8． 17 原 XX 醫(yī)院地塊 東至真神堂、新建北路及縣前街部分現(xiàn)狀建筑，南至東街，西至布業(yè)會(huì)館和越城區(qū)檢察院等現(xiàn)狀建筑，北至縣前街及現(xiàn)狀建筑。 6838 掛牌 辦公及商業(yè) 2300 諸暨市意龍紡織軋染廠 2021． 9． 23 鏡湖新區(qū)外灘 410 號(hào)地塊 東至地塊地限線，南至地塊地限線， 西至二號(hào)路，北至一號(hào)路。 75319 拍賣 居住、商業(yè)、辦公 15000 1422 XX 建景建材有限公司 2021． 10． 10 皋埠鎮(zhèn)商貿(mào) 9218 地塊 東至魯家涇村，南至銀苑路，西至銀橋 路，北至銀興路。 187065 拍賣 住商 29500 1433 上海寶冶建設(shè)有限公司 匯投投資有限公司 2021． 10． 20 鑒湖鎮(zhèn) B8 地塊 東至河流，西至農(nóng)田，南至民房，北至 農(nóng)田 。 商業(yè)、辦公 19788 ≤ ≤ ≤ 32 ≥ 10 13500 2700