【正文】 7 平方米的奢適大戶， 60%以上住宅為 兩梯兩戶純板式電梯獨(dú)立入戶，戶戶可觀景，享南北通透，全力營(yíng)造高端舒適的居住感受。 第三就是 6090 平方米和 120144 平方米的戶型占一小部分，供求量最少的應(yīng)該算是 60 平方米以下和 144 平方米以上的戶型。 7 月 在新增商品住宅中，面積在 7090 平方米的商品住宅供應(yīng)量為%，面積在 90120 平方米的商品住宅供應(yīng)量占比為 %，環(huán)比下降%；本月 5070 平方米的商品住宅供應(yīng)量大幅上升，占比為 %，環(huán)比上升 283%； 50 平方米以下戶型突破零供應(yīng)，本月新增供應(yīng) 587套，占比為 %。 圖 11： 2021 年 4 月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同面積的商品房供求狀況 2021年4月供 應(yīng)量6%11%8%22% 53%60以下 609090120 120144144以上 2021年4月成 交量15%17%11% 4%53%60以下 609090120 120144144以上 5 月面積在 70 ㎡ 90 ㎡ 的商品住宅供應(yīng)量為 %，面積在 50 ㎡ 70㎡ 的商品住宅供應(yīng)量占比也達(dá)到 %，而 120140 平方米和 144 平方米以上商品住宅供應(yīng)量相應(yīng)減少，分別為 %和 %。 圖 10： 2021 年 3 月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同面積的商品房供求狀況 2021年3月供 應(yīng)量13%26%9% 7%45%60以下 609090120 120144144以上 2021年3月成 交量15%26%8% 5%46%60以下 609090120 120144144以上 21 4 月在新增商品住宅中，面積在 60 ㎡ 90 ㎡ 的商品住宅供應(yīng)量占比擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，占供應(yīng)總量的 %。 2021 年各月份不同面積的商品房供求狀況 3月 新增商品住宅中，面積在 60 ㎡ 90 ㎡ 的商品住宅供應(yīng)量占供應(yīng)總量的 %，供應(yīng)量 占據(jù) 最大。 7 月 高層產(chǎn)品供應(yīng)量仍然占據(jù)著半壁江山，占比為 52%；其次為超高層產(chǎn)品，占比為 31%，較上個(gè)月有較多增長(zhǎng)；本月小高層產(chǎn)品較上月份額有所下降，占比為 15%，位列第三；本月府河公館推出多層產(chǎn)品 78 套，中鐵瑞城〃新界推出花園洋房 64套，故本月多層及洋房供應(yīng)量占比均為 1%，別墅沒有供應(yīng)。 4 月高層商品住宅占比環(huán)比上月有 個(gè)百分點(diǎn)的回落，占比下降至 %，但與其他建筑類型產(chǎn)品相比，成交量差距仍然明顯。洋房與別墅的供應(yīng)量?jī)H占到 %和 %。從 3月開始逐漸好轉(zhuǎn)，相比 2 月，在成交套數(shù)和成交面積上都增長(zhǎng)了一倍之多，成交套數(shù)為 1672 套，成交面積是 萬平方米，環(huán)比 漲幅達(dá)到 %。 但是于 8月，熱潮終歸為熱潮，只是那么一瞬間，其供應(yīng)套數(shù)便從 1503 套滑至 417套，整整縮小了三倍。 圖 5： 2021 年 19月城西市場(chǎng)商品住宅供應(yīng) 套數(shù) 050010001500202125003000350040001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月供應(yīng)量（套） 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局 從行政區(qū)域來看，該宗地所在 位置 屬于青羊區(qū)。 5）、成產(chǎn)開發(fā)的重 點(diǎn)區(qū)域向三環(huán)外靠近 隨著城西房產(chǎn)開發(fā)熱潮不斷的掀起，如今城西二環(huán)內(nèi)可供開發(fā)的土地較少，且用地規(guī)模較小。 3）、地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈 從 90 年代 開始以置信、成都統(tǒng)建、萬達(dá)、博瑞等知名企業(yè)的進(jìn)入城西片區(qū)后，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)便進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展階段，而如今隨著“優(yōu)品道”、“蜀風(fēng)花園城”、“成都花園作為成都住宅開發(fā)一片新興的熱點(diǎn)區(qū)域，金沙片區(qū)的基礎(chǔ)性公共配套完善，商業(yè)配套設(shè)施成熟，這里現(xiàn)在已經(jīng)號(hào)稱是成都的“第四商圈”。目前城西主要有六個(gè)開發(fā)相對(duì)比較集中的片區(qū)：羊西片區(qū)、金沙片區(qū)、光華片區(qū)、浣花片區(qū)、清水河片區(qū)和本案所在地 —— 金沙片區(qū)。 在 2021年 2021年一系列國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施和市區(qū)內(nèi)供應(yīng)日益稀缺的情況下， 2021 年整個(gè)成都市市區(qū)范圍內(nèi)商品房住宅總成交面積為 807 萬 ㎡ ，比 2021 年上漲 %。 區(qū)域均價(jià)方面，市中心因其土地的稀缺性而高居價(jià)格首位，新盤價(jià)格為 元 /㎡ ；市區(qū)和郊區(qū)的價(jià)格沒有出現(xiàn)明顯的斷點(diǎn)，說明郊區(qū)與市區(qū)的價(jià)格差距在縮小。 綜合數(shù)據(jù)分析，開發(fā)投資與銷售的快速上漲有其一定的合理性，但不具備持續(xù)性，開發(fā)投資量的下滑，房?jī)r(jià)過快上漲，會(huì)造成市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡，對(duì)企業(yè)和投資者都將造 成直接經(jīng)濟(jì)利益的損失，穩(wěn)定房?jī)r(jià)就意味著穩(wěn)定市場(chǎng)，在目前金融政策開始對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)融資進(jìn)行調(diào)控的初期，應(yīng)嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目和土地的審批，控制好貸款收縮節(jié)奏，避免市場(chǎng)的反應(yīng)過度造成房?jī)r(jià)大起大落 。 表 2：歷年成都各經(jīng)濟(jì)成分投資情況表（單位：億元） 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 國(guó)有經(jīng)濟(jì) 14 集體經(jīng)濟(jì) 私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì) 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計(jì)局 5)、 歷年投資開發(fā)分析 2021 年 1— 8 月，成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng)%，其中住宅投資 億元同比增長(zhǎng) 18%。分別 5月、 6 月和 7月回落、 。 當(dāng) 2021 年 成 都住宅市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)的低迷期，總體供應(yīng)大幅增加的同時(shí)，銷售大幅下滑，相應(yīng)地，住宅報(bào)價(jià)與成交價(jià)也有一定的回落。 圖 2：成都市普通住宅開發(fā)投資狀況圖 12 成都市普通住宅開發(fā)投資情況圖 （ 億元 ）020040060080010002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年投資完成額住宅 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計(jì)局 3）、成都市歷年普通住宅投資增長(zhǎng)情況分析 2021 年 — 2021 年由于地價(jià)的上漲，規(guī)劃思路的變遷，將導(dǎo)致中高層電梯公寓越來越多，迅速成為市民百姓的主要選擇。 ② 2021 年到 2021 年成都市住宅市場(chǎng)有較小的下滑，而整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈上升的勢(shì)頭。供應(yīng)與銷售量的持續(xù)下降，反映出市場(chǎng)各方對(duì)后市政策的導(dǎo)向和市場(chǎng)發(fā)展的方向觀望情緒依然較大。 2021 年 以 3 月為分水嶺，上半年成都市主城區(qū)商品房的供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)出兩種不同走勢(shì)。對(duì)各城市來說，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)所帶來的城市人口的增加，及城市生活水平提高所引發(fā)的購(gòu)房 10 需求，是構(gòu)成住宅基本需求的主體。 2021 年上半年，中原監(jiān)測(cè)全國(guó) 12 個(gè)城市居住用地成交 4228 公頃，同比上升 166%。從上半年各地成交的月度走勢(shì)看，年初 2 個(gè)月，在季節(jié)性因素和 2021 年底出臺(tái)的樓市降溫政策的雙重影響下，成交冷淡。 9 第三部分：市場(chǎng)分析 一、 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策動(dòng)向 從上半年全國(guó)整體市場(chǎng)來看，雖然在中央出臺(tái)新政后，全國(guó)各主要城市前前 后后地出臺(tái)了一些地方細(xì)則，至今仍有部分城市未出臺(tái)“新國(guó)十條”的執(zhí)行細(xì)則，但無論地方政府是否出臺(tái)了地方細(xì)則，各個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都同樣地受到了政策的強(qiáng)烈沖擊，只是沖擊稍有差異而已。 8 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一、土地法律性質(zhì)評(píng)估 現(xiàn)狀 1）、土地所有權(quán)歸屬 ：國(guó)有建設(shè)用地 2）、土地使用權(quán)歸屬 ： 開拓置業(yè) 3）、土地的用途 ： 商住混合用地 4）、土地使用年限： 住宅 從 2021 年 4 月 15 日至 2079 年 4 月 14 日，還剩 68年零 4 個(gè)月，商業(yè) 從 2021 年 4月 15日至 2049 年 4 月 14 日，還剩 38年零 4個(gè)月 規(guī)劃 1）、規(guī)劃所有權(quán)歸屬 ：國(guó)有建設(shè)用地 2）、規(guī)劃的用途 ： 商住混合 用地 3）、規(guī)劃土地使用年限：住宅 70年，商業(yè) 40年 二 、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 由于該宗地 周邊的金沙西墅居住區(qū)正在建設(shè)中，開工面積在 3 萬平方米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目。 六、規(guī)劃控制要點(diǎn) 該宗地 總占地面積是 平方米，建筑面積是 160000 平方米。 四 、項(xiàng)目周邊環(huán)境 “金沙云庭”在金沙派出所旁邊，所以周邊治安很好，并無大事件發(fā)生。） 醫(yī)療水平 在“金沙云庭”周圍，有多家醫(yī)院，包括：成都金沙醫(yī)院、成都婦女兒童醫(yī)院、西區(qū)醫(yī)院、中醫(yī)附院、四川省人民 醫(yī)院、滿地可醫(yī)院。 （ 2）、該宗地出行主要可以依靠公交和駕車，并不需要發(fā)展商自己解決。 宗地內(nèi)無水渠及較深的溝壑，無池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素。 43 附件二： 資金來源與運(yùn) 用表 40 第八部分： 可研究性 結(jié)論與建議 一、 擬建方案的結(jié)論性意見 39 項(xiàng)目盈虧平衡分析 36 第七部分：風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 盈利能力分析 33 項(xiàng)目投資概算 30 第五部分：項(xiàng)目開發(fā) 一、土地升值潛力初步評(píng)估 28 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響 28 3 主要產(chǎn)品類型 26 產(chǎn)品建議 25 （ 2）、 項(xiàng)目形象定位 18 2021 年各月份不同建筑面積商品房供求狀況 11 （ 3）、成都市歷年普通住宅投資增長(zhǎng)情況分析 10 （ 2）、成都市歷年住宅 8 第三部分：市場(chǎng)分析 一、 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策動(dòng)向 8 規(guī)劃 7 七、土地價(jià)格 7 供、排水狀況 6 五、市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 6 其他 6 大型購(gòu)物中心 6 教育狀況 5 二、宗地現(xiàn)狀 9 2 二、成都住宅市場(chǎng)分析 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年市場(chǎng)狀況 （ 1）、成都市 07 年 10 年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 14 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況 15 城西區(qū)域市場(chǎng)特征 20 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 22 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 23 結(jié)論 25 （ 3）、 項(xiàng)目客戶定位 28 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮 29 周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮 32 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測(cè) 項(xiàng)目投資估算依據(jù) 36 銷售利潤(rùn)測(cè)算 38 （ 2）、風(fēng)險(xiǎn)程度分析 此處地勢(shì)平坦，與周邊地勢(shì)持平。 三 、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 交通狀況 6 （ 1）、公交車狀況：公交 5 路金沙遺址路站下； 7路、 13 路金陽路站下； 163 路金鳳路站下； 1 8 9 11 502 路青羊大道北站下； 7 1 116 4 8 30 6 80 809 路金沙車站下。（金沙云庭業(yè)主子女可優(yōu)先錄取入讀石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校。 其他 在“金沙云庭”周邊還包括有：加油站、中餐廳、火鍋餐廳、快餐、酒吧、茶樓、 KTV、美容院、洗浴健身中心等等。 7 供水、排水完整無破損，通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）完全接入。則，該宗地總地價(jià)為 590*63=37170 萬元。然后該宗地 擬 規(guī)劃為商業(yè)居住用地，土地性質(zhì)基本明確。隨著非基本需求被快速擠出，各地住宅成交量驟降。但從市場(chǎng)反應(yīng)看，土地供應(yīng)量的增加，反而令開發(fā)商有較大選擇余地，激發(fā)了購(gòu)地需求；且目前地價(jià)受政策調(diào)控已從高位回落，利于開發(fā)商加強(qiáng)土地儲(chǔ)備。因此，基本需求的大小成為影響下一步樓市走向的關(guān)鍵。共計(jì)成交 萬 ㎡ ，同比增長(zhǎng) %（增加 萬 ㎡ ），相較 07年同期增長(zhǎng) %（增加 萬 ㎡ ）、 供應(yīng)量下降的原因是開發(fā)商存量房規(guī)模較大，為減少新開發(fā)量銷售存量房，因而減