【正文】 政策上的優(yōu)勢。 第三就是 6090 平方米和 120144 平方米的戶型占一小部分，供求量最少的應(yīng)該算是 60 平方米以下和 144 平方米以上的戶型。 針對本項目的現(xiàn)有資源及產(chǎn)品定位，對本項目較為認(rèn)可的未來主流客戶為在本區(qū)域長期居住的客家人為主，這部分人主要 是想改善目前的居住 26 條件，提高居住質(zhì)量，對 該 片區(qū)有一定感情，以二次置業(yè)者居多；本地生意人可用用本項目作為投資置業(yè)，或其它用途，總之有一定需求；而對于當(dāng)?shù)毓珓?wù)員及銀行證劵、學(xué)校、醫(yī)院等單位的中等收入 對 中高檔次的向往健康、幽靜、安全的生活，一半是屬于多次置業(yè)者；企業(yè)中高層管理人員則對小區(qū)要求比較高，想擁有高 質(zhì)量的生活希望一次置業(yè)到位。 產(chǎn)品建議 評估認(rèn)為該項目評估認(rèn)為該項目具備周邊自然景觀、低容積率及發(fā)展商實力 雄厚等開發(fā)優(yōu)勢，應(yīng)該充分發(fā)揮走品牌化、精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務(wù)制勝，走產(chǎn)品差異化路線。 二、 規(guī)劃設(shè)計的可行性 分析 項目規(guī)劃實際要求 “金沙云庭”此地塊 總占地面積是 平方米，建筑面積是 160000平方米。 土地 本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮 “金沙云庭”該宗地位于成都市青羊區(qū)金沙遺址路，西二環(huán)到三環(huán)之間。 30 周邊包括 西單商場、歐尚、麥德龍、家樂福光華店和金沙大 型室內(nèi)菜市。戶型面積區(qū)間 75260 平 方米，主力戶型為 129197 平方米的奢適大戶， 60%以上住宅為兩梯兩戶純板式電梯獨立入戶。金沙片區(qū)是成都品質(zhì)人居最具代表性的區(qū)域，項目更處于內(nèi)金沙的核心區(qū)域。 二、工程計劃 該項目預(yù)計在 2021 年 9月開始施工， 2021 年 2月封頂， 2021 年 6月入住。根據(jù)《規(guī)劃設(shè)計要點審批表》，該項目占地面積 平方米，總建筑面積為 160000 平方米（由各分項指標(biāo)加總得出）。 二 、 經(jīng)濟(jì)效益分析 項目銷售收入估算 參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項目片區(qū)內(nèi)該類物業(yè)的供求狀況的市場調(diào)查，并結(jié)合估價師對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項目 小高 層住宅 銷售均價為 8100 元 /平方米，商業(yè)銷售均價為 11800 元 /平方米。 2） 、 風(fēng)險程度分析 ① 市場風(fēng)險 市場風(fēng)險來自于內(nèi)、外兩個方面。然后以大強(qiáng)度開發(fā)縮短項目開發(fā)周期、降低成本、樹立形象。 從項目敏感性分析可看出，總投資增加 5%及售價下降 5%對本項目的經(jīng)濟(jì)效益有 較大、較明顯的影響，這要求開發(fā)商對本項目工程成本進(jìn)行精密控制，同時不斷加強(qiáng)銷售市場的廣告宣傳，以免出現(xiàn)以上 2 種情況，從而影響到本項目的盈利能力。 ④ 政策風(fēng)險 房地產(chǎn)業(yè)與國家政策密切相關(guān)，在我國，房地產(chǎn)業(yè)本身就因為住房制度改革而啟動，土地的一級市場完全由政府壟斷，近段時間土地政策限制別墅、高檔住宅項目，央行出臺了 121 號文，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸，而 隨后國務(wù)院出臺 18號文，重申限制別墅、高檔住宅項目，堅持市場化原則。 二、項目不確定性分析 風(fēng)險因素 1） 、 風(fēng)險因素識別 “金沙云庭” 項目風(fēng)險因素主要有市場風(fēng)險、資 金風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險、政策風(fēng)險、工程風(fēng)險、外部協(xié)作條件風(fēng)險。 （ 37170++） %= 萬元 ⑥ 銷售費用： 是指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及委托銷售代理的各項費用，取銷售收入的 %計， %= 萬元 ⑦ 不可預(yù)見費： 按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 %估算，為： （ 37170++） %= 萬元 35 ⑧ 稅費包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。該項目 費用已付清， 為簡化計算，視為 2021 年一次性投入。 并且，區(qū)域規(guī)劃表明， 35 年內(nèi)，金沙將建設(shè)成為集文化旅游、商業(yè)商務(wù)、居住生活、休閑娛樂于一體，獨具古蜀文化底蘊而又充滿現(xiàn)代時尚文化的大型城市綜合體核心區(qū)。它被摸底河公園和金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，距離金沙遺址博物館僅僅 200米。 由此可以看出，“金沙云庭”此項目周邊的各種生活設(shè)施全全具備，在其自身配套建設(shè)規(guī)模時，先隊而言便可以減輕一些負(fù)擔(dān)，在設(shè)計建設(shè)設(shè)施面積時便可以做出最合適的決定。 供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用 電、燃?xì)?、供熱及生活熱?等都已經(jīng)遍布金沙范圍，小區(qū)建成后，這些設(shè)施的接入十分便捷，對產(chǎn)品設(shè)計的影響不大。另外，樓 29 間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。 規(guī)劃出 優(yōu)雅的環(huán)境、獨特的文化、浪漫的格調(diào) ，便可以 充分 的 滲入到人居生活中。而本項目是 金沙片區(qū) 罕有的“ 金沙核心區(qū)內(nèi)的別墅級親地低密人文社區(qū) ”，戶型經(jīng)典實用、山林景致、物超所值，這就是項目的優(yōu)勢，項目銷售的賣點，能夠做到以園區(qū)環(huán)境取勝、服務(wù)取勝、管理取勝、創(chuàng)新取勝。 3）、項目客戶定位： 綜觀金沙片區(qū)各個在售項目的客戶需求，片區(qū)內(nèi)項目多以收入較 高的階層為主，如：政府公務(wù)員、當(dāng)?shù)厥杖?較高的居民等 。 然而根據(jù)商品房不同面積的供求狀況可以看出，城西房地產(chǎn)市場面積在 25 7090 平方米的戶型產(chǎn)品在供應(yīng)量和成交量上都處于領(lǐng)先位置，主流地位。 建筑風(fēng)格采用 Artdeco 風(fēng)格，與頂級自然柔美的新古典主義風(fēng)格園林相得益彰，高貴、典雅、自然的歐洲生活情趣由內(nèi)而外的散發(fā)著，為住戶營造出休閑與藝術(shù)為一體的嶄新生活方式。 從以上幾個月不同面積的商品房供求狀況可以看出，城西房地產(chǎn)市場面積在 7090平方米的戶型產(chǎn)品在供應(yīng)量和成交量上都處于領(lǐng)先位置，主流地位。 120144 平方米和 144 平方米以上商品住宅供應(yīng)量占比略微增加，分別為 %和 %。 總的來說，城西房地產(chǎn)市場無論是在低迷期還是在高峰期，高層住宅的供求量仍舊占據(jù)著半壁江山，是各類型房地產(chǎn)中的主流部分，然而隨之則是超高層住宅，小高層隨之。 圖 8： 2021 年 3月房地產(chǎn)市場不同類型的商品房供求狀況 2021年3月供 應(yīng)量39%23%37%1%0%超高層 高層 小高層多層洋房 別墅 2021年3月成 交量24%76%0%超高層 高層小高層 多層洋房別墅 4 月新增商品住宅中，供應(yīng)量占比占供應(yīng)總量的 49%。 圖 6： 2021 年 19月青羊區(qū)商品住宅供應(yīng)市場供應(yīng)面積 18 0510151月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月供應(yīng)面積（萬平方米） 城西區(qū)域商品房市場成交狀況 2021 年以來， 1 月，城西商品房住宅成交套數(shù)是 602 套，成交面積為 萬平方米，環(huán)比上月成交量分別減少 9%， 2%。 城西區(qū)域住宅供應(yīng)狀況 2021 年以來，在新政策的頒發(fā)后，房地產(chǎn)市場處于相對平穩(wěn)狀態(tài)，城西房地場供求市場從 1 月便開始的低迷狀況，供應(yīng)套數(shù) 602套，供應(yīng)面積為，甚至在 2月出現(xiàn)了城西零供應(yīng)的狀況， 3月是一個分水嶺，從 3月起供應(yīng)市場開始逐步回升，一直平穩(wěn)發(fā)展供應(yīng)套數(shù)在連續(xù)四個月保持在 1500套左右，供應(yīng)面 積保持在 15 萬平方米左右。西墅 青羊區(qū)金沙遺址旁 別墅 17000 16 金沙海棠 青羊蜀鑫東路 88 號 住宅 7750 中海金沙府 金沙遺址博物館旁 別墅 17000 英倫金沙 金沙新域清水濱河路 99號 高層 7400 金沙西墅 青羊金沙遺址旁 別墅 17000 保利金香檳 青羊西三環(huán) IT 大道以北 小高層 8500 2021． 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局 城西區(qū)域市場特征 1）、消費需求力度大，消費者構(gòu)成多元化 城西擁有豐富的歷史遺跡、眾多的水系以及優(yōu)美的環(huán)境，“西貴”的傳統(tǒng)觀念仍留有歷史的烙印，住在城西的居家理念不僅吸引了大量的成都消費者，還吸引了成都郊縣（市）甚至川外的消費者，消費需求依然強(qiáng)勁。 三 、區(qū)域 房地產(chǎn)市場 特征 城西市場背景簡述 從城西這個大的區(qū)域市場來看，目前二環(huán)以內(nèi)已經(jīng)逐步的趨于飽和，只有富臨成都市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示： 2021 年成都市主城區(qū)新開住宅的整體均價為 元 /㎡ ，主要是由于 2021 年新開的住宅項目中，均價在 5000 元以上 的項目就多達(dá) 34個，新增供應(yīng)面積 萬 ㎡ ，占到主城區(qū)新增總量的 %，拉高了整個成都市區(qū)的房價。 圖 4： 2021 年 — 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢圖 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局 4）、投資成份狀況 最近幾年，集體經(jīng)濟(jì)和私營個體經(jīng)濟(jì)投資比例在逐年下滑。 圖 3：投資增長比率走勢圖 投資增長比率走勢圖%%%%%%%%%2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年總增長率住宅增長率 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局 2021 年 — 2021 年 ，開發(fā)商的投資重點由 2021 年的住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進(jìn)，看重商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢，改變?yōu)樽≌顿Y的繼續(xù)加大，對商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯減少。本周均價走低，新開樓盤價格穩(wěn)起 3 月最后一周成都新房成交量突破 2500 套， 6 月主城區(qū)商品住宅銷售量下滑嚴(yán)重，繼第一周跌破千套創(chuàng)下近兩年來最低周成交量后， 14日至 20 日成交總量僅 638 套，再創(chuàng)新低 。 二、 成都 住宅市場 分析 成都市房地產(chǎn)市場歷年市場狀況 1）、成都市 2021 年到 2021 年房地產(chǎn)市場狀況 2021 年成都市主城區(qū)商品房供應(yīng)總量為 萬 ㎡ ，同比下降%（減少 萬 ㎡ ），相較 07 年同期下降 %（減少 萬㎡ ）。今年上半年，各地政府通過提高土地供應(yīng)面積，并對開發(fā)商海外融資網(wǎng)開一面，希望加速開發(fā)商現(xiàn)有項目的建設(shè)速度，以增加住宅市場的有效供應(yīng)。 三 、總體評價 該項目總體來講法律手續(xù)都相對 簡單 順暢，開拓置業(yè)與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓， 合同 風(fēng)險相對較低。 五、市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 目前為止，“金沙云庭”周邊的道路狀況十分良好，蜀金路、金沙遺址路、清江西路、金鳳路和青羊大道等等路面十分平整，完好。 教育狀況 在教育狀況方面，則有以下多所學(xué)校： 金沙幼兒園、金沙小學(xué)、石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校、青羊?qū)嶒炛袑W(xué)、實驗外國語學(xué)校、西南財經(jīng)大學(xué)。 二 、宗地現(xiàn)狀 四至范圍：東面是“金沙 西苑 ” 樓盤 ，西到蜀金璐，北 達(dá)金沙遺址路，南面至清江西路。 45 附件四： 現(xiàn)金流量表 41 三、項目風(fēng)險及防范建議 35 項目銷售回款計劃 32 三、 銷售計劃 29 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮 25 （ 4）、 價格定位 8 三 、總體評價 8 二 、政策性風(fēng)險評估 6 銀行 6 醫(yī)療水平 1 目錄 第一部分 ：項目概況 一、宗地位置 市場投資狀況 12 （ 4）、成都市歷年投資成份狀況 16 城西區(qū)域商品房住宅市場供應(yīng)狀況 17 城西區(qū)域商品房住宅市場成交狀況 18 2021 年各月份不同建筑類型商品房供求狀況 24 四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位 市場 定位 （ 1）、 戶型定位 29 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮 37 二、項目不確定性分析 風(fēng)險 分析 （ 1）、風(fēng)險因素識別 41 二、項目主要問題的解決辦法和建議 46 5