洛陽市某地塊可行性分析報告(存儲版)
【正文】 南邊：緊鄰名雅園居住小區(qū) 北面：緊鄰交通二公司修車廠； 。 劣勢 北邊 廠房 和南邊 名雅苑 的樓房距宗地邊界較近，本項目需退讓日照間距，降低了 土地的利用率； 區(qū)域形象在洛陽處于洼地區(qū)，地塊較小 。 三、產(chǎn)品定位 地塊面積： 畝； 容積率： ； 限高： 58 米 總建筑面積： 萬 ㎡； 產(chǎn)品定位： 產(chǎn)品形式 面積（ 萬㎡） 售價（元 /㎡ ） 點式高層（ 18 層） 3300 商業(yè) 5000 合計 億 洛陽市 XX 路地塊可行性研究報告 12 四、項目開發(fā)節(jié)奏（ 單位：萬㎡） 項目體量較小，可一期全部開發(fā)： 開工時間 2021年 08月 開盤時間 2021年 03月 清盤時間 2021年 8 月 完 工時間 2021年 12月 第五部分 成本測算 一、土地成本 150 萬 /畝 時的收益 項目 占總投資比例 控制指標（元 /㎡） 總投資（萬元） 土地及大配套費 % 2, 前期費用 % 60 建安工程費 % 1, 5, 市政基礎(chǔ)設(shè)施費 % 150 公用配套設(shè)施 % 5 貸款利息 % 15 直接成本小計 % 2, 8, 銷售、管理費用 % 90 營業(yè)稅及其它 % 總成本合計 2, 9, 銷售價格 3, 12, 毛利率 % 2, 洛陽市 XX 路地塊可行性研究報告 13 二、不同土地成本下的收益 不同土地價格下的利潤率 土地成本（萬元 /畝） 樓面地價（元 /㎡） 總成本（元 /㎡） 銷售價格（元 /㎡） 毛利潤 % % % % % % 毛利潤額 (萬元 ) 第六部分 結(jié)論建議 洛陽老城區(qū)土地供應以小規(guī)模的舊工廠拆遷和城市改造為主，高昂的拆遷成本必將導致土地價格繼續(xù)上漲； XX 路 地塊位于洛陽市成熟生活區(qū)域，周邊自然人文環(huán)境良好，老城區(qū) 內(nèi)很難有較大 規(guī)模地塊；雖然目前 區(qū)域形象為洛陽市洼地 ，但從長期發(fā)展來看，該區(qū)域的市場認可度極高，此時以 合適 價格獲取地塊仍是較為適宜； 近幾年是洛陽房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的重要階段，該地塊可以 集團的發(fā)展提供持續(xù)的現(xiàn)金流支持，進一步提升 在 中原 地區(qū)的品牌知名度，建議全力獲取。 區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境較好。 （二）周邊項目情況 項目名稱 建筑形式 銷售均價（元 /M2） 建筑面積（萬 M2） 恒大綠洲 小高層、高層 4500 300 鈺泰九龍苑 小高層、多層 3000 16 居業(yè)美麗家 小高層、多層 3100 20 萬熹福瑞 多層 售罄 5 瀍河區(qū) 除恒大綠洲項目外，基本沒有中高端項目投放，市場供應有很大空白，區(qū)域市場購買力雖然有限，但是老城區(qū)的完善配套及周邊生活配套的豐富及成熟仍使得此區(qū)域有很強的競爭力，區(qū)域市場的需求強勁。 洛陽市 XX 路地塊可行性研究報告 6 20212021年商 品房成交均價對比圖2555288132690500100015002021250030003
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