洛陽市某地塊可行性分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 南邊：緊鄰名雅園居住小區(qū) 北面：緊鄰交通二公司修車廠； 。 劣勢(shì) 北邊 廠房 和南邊 名雅苑 的樓房距宗地邊界較近，本項(xiàng)目需退讓日照間距，降低了 土地的利用率； 區(qū)域形象在洛陽處于洼地區(qū)，地塊較小 。 三、產(chǎn)品定位 地塊面積： 畝； 容積率： ； 限高： 58 米 總建筑面積： 萬 ㎡； 產(chǎn)品定位： 產(chǎn)品形式 面積（ 萬㎡） 售價(jià)（元 /㎡ ） 點(diǎn)式高層（ 18 層） 3300 商業(yè) 5000 合計(jì) 億 洛陽市 XX 路地塊可行性研究報(bào)告 12 四、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏（ 單位：萬㎡） 項(xiàng)目體量較小，可一期全部開發(fā)： 開工時(shí)間 2021年 08月 開盤時(shí)間 2021年 03月 清盤時(shí)間 2021年 8 月 完 工時(shí)間 2021年 12月 第五部分 成本測(cè)算 一、土地成本 150 萬 /畝 時(shí)的收益 項(xiàng)目 占總投資比例 控制指標(biāo)（元 /㎡） 總投資（萬元） 土地及大配套費(fèi) % 2, 前期費(fèi)用 % 60 建安工程費(fèi) % 1, 5, 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) % 150 公用配套設(shè)施 % 5 貸款利息 % 15 直接成本小計(jì) % 2, 8, 銷售、管理費(fèi)用 % 90 營業(yè)稅及其它 % 總成本合計(jì) 2, 9, 銷售價(jià)格 3, 12, 毛利率 % 2, 洛陽市 XX 路地塊可行性研究報(bào)告 13 二、不同土地成本下的收益 不同土地價(jià)格下的利潤率 土地成本（萬元 /畝） 樓面地價(jià)（元 /㎡） 總成本（元 /㎡） 銷售價(jià)格（元 /㎡） 毛利潤 % % % % % % 毛利潤額 (萬元 ) 第六部分 結(jié)論建議 洛陽老城區(qū)土地供應(yīng)以小規(guī)模的舊工廠拆遷和城市改造為主，高昂的拆遷成本必將導(dǎo)致土地價(jià)格繼續(xù)上漲； XX 路 地塊位于洛陽市成熟生活區(qū)域，周邊自然人文環(huán)境良好，老城區(qū) 內(nèi)很難有較大 規(guī)模地塊；雖然目前 區(qū)域形象為洛陽市洼地 ，但從長期發(fā)展來看，該區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)可度極高，此時(shí)以 合適 價(jià)格獲取地塊仍是較為適宜； 近幾年是洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的重要階段，該地塊可以 集團(tuán)的發(fā)展提供持續(xù)的現(xiàn)金流支持，進(jìn)一步提升 在 中原 地區(qū)的品牌知名度，建議全力獲取。 區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境較好。 （二）周邊項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱 建筑形式 銷售均價(jià)（元 /M2） 建筑面積（萬 M2） 恒大綠洲 小高層、高層 4500 300 鈺泰九龍?jiān)? 小高層、多層 3000 16 居業(yè)美麗家 小高層、多層 3100 20 萬熹福瑞 多層 售罄 5 瀍河區(qū) 除恒大綠洲項(xiàng)目外，基本沒有中高端項(xiàng)目投放，市場(chǎng)供應(yīng)有很大空白，區(qū)域市場(chǎng)購買力雖然有限，但是老城區(qū)的完善配套及周邊生活配套的豐富及成熟仍使得此區(qū)域有很強(qiáng)的競(jìng)爭力，區(qū)域市場(chǎng)的需求強(qiáng)勁。 洛陽市 XX 路地塊可行性研究報(bào)告 6 20212021年商 品房成交均價(jià)對(duì)比圖2555288132690500100015002021250030003
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