某別墅地塊開發(fā)可行性分析報告(存儲版)
【正文】 。 產(chǎn)品選擇：大三房或復式 購買力強 低調(diào)的奢華 頂級客戶 銅仁經(jīng)濟金字塔的最上層客戶，多從事礦業(yè)、煙草、水電站生意。 ? 高端消費群體范圍窄 ：主要集中在當?shù)貛讉€支柱行業(yè) 高端物業(yè)消費群體定向，無外來購買力，市場只能依賴本地去化。 38套別墅，銷售期兩年半。 物管、小區(qū)景觀品質(zhì)在當?shù)厥乔缚蓴?shù)，但地段優(yōu)勢略遜 5號樓為 12層復式， 270320㎡ ，總價 100120萬，共 5套。 高端公寓小結(jié)： 高端公寓項目整體去化情況較好。 獨棟平均售價 5000*=5850元 /平方 取費標準： 總開發(fā)成本 金額 費用明細 費率 總額（萬元） 一 土地費用 合計 5900 二 前期費用 1 設計、勘探費及監(jiān)理費 50元 /㎡ 195 合計 195 三 建安工程成本 1 建安成本 1000元 /㎡ 3900 2 橋梁費用 800 3 其他各類配套費 800元 /㎡ 3120 合計 7820 四 其他辦證費用 1 各類辦證費用 20元 /㎡ 78 合計 78 五 企業(yè)管理費 二 +三 +四提 5% 六 財務費用 七 預提土地增值稅 總銷金 2% 八 不可預見費 除土地外成本 3% 300 開發(fā)成本 合計 銷售費用 費率 金額 1 銷售費用（代理費、廣告費） 等 總銷金 % 2 營業(yè)稅及附加 總銷金 % 銷售費用 合計 項目總投資 項目 方案（ ） 銷售收入（萬元） 22113 項目總投資（萬元） 18226 利潤總額（萬元） 3887 稅前利潤率 % 經(jīng)濟測算 雖然此經(jīng)濟測算采取的是靜態(tài)計算方法，實際操作項目是滾動開發(fā)，利潤率有一定上浮。 產(chǎn)品總價超過 100萬，市場結(jié)束度明顯驟降。 ? 高端主力戶型面積在 120140㎡ ，成交總價 5060萬。 8月底推出 6號樓。其開盤初期成交緩慢，主要是受對面火葬場影響。 高端物業(yè)目標消費群體特定，客群范圍窄。 產(chǎn)品選擇：大三房、復式或別墅 基數(shù)小 普通購房群體 銅仁主力購房群體，當?shù)仄笫聵I(yè)職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)，首置或改善型住房，經(jīng)濟基礎有限。 ? 分配體系不均衡 ： 同時，由于當?shù)氐V產(chǎn)、水利資源豐富，財富集中在少數(shù)人手中，兩級分化非常大 ? 集中度低 ：銅仁市吸納力弱，財富掌控群體在整個地區(qū)非常分散。 ?煙草種植、加工已成為拉動銅仁經(jīng)濟的主要行業(yè)之一，主要集中在德江縣。 預計需要 8001000萬投資 項目認知 — 開發(fā)劣勢 4 產(chǎn)權劣勢： 40年的商業(yè)屬性，以及養(yǎng)老名義立項產(chǎn)生的限制問題 商業(yè)屬性 住宅屬性 客戶心理影響 ? 40年產(chǎn)權 ? 水、電、管理費等生活成本上升 ? 交易成本高（首付、利率上浮、營業(yè)稅等） ? 70年產(chǎn)權 ? 民用水、電 ? 當?shù)仄胀ㄗ≌瑹o限購 商業(yè)產(chǎn)權作類住宅只適用于成熟市場，做投資類或低門檻低端產(chǎn)品。同時錦江水位上移，還將覆蓋部分紅線面積。 同時出讓土地規(guī)模性較小，低密度住宅基本絕跡。 項目認知 — 開發(fā)優(yōu)勢 1 資源優(yōu)勢：面臨錦江，背靠山巒，景色優(yōu)美， 滿足別墅對于稀缺資源占有性的要求。 本地塊能夠算上銅仁第一個，也是目前來看近 12年內(nèi)，唯一的低密度住宅區(qū)。 ? 地塊四周都無法延展，開發(fā)完畢后，即
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