某別墅地塊開發(fā)可行性分析報(bào)告(存儲版)
【正文】 。 產(chǎn)品選擇：大三房或復(fù)式 購買力強(qiáng) 低調(diào)的奢華 頂級客戶 銅仁經(jīng)濟(jì)金字塔的最上層客戶，多從事礦業(yè)、煙草、水電站生意。 ? 高端消費(fèi)群體范圍窄 ：主要集中在當(dāng)?shù)貛讉€支柱行業(yè) 高端物業(yè)消費(fèi)群體定向，無外來購買力，市場只能依賴本地去化。 38套別墅，銷售期兩年半。 物管、小區(qū)景觀品質(zhì)在當(dāng)?shù)厥乔缚蓴?shù)，但地段優(yōu)勢略遜 5號樓為 12層復(fù)式， 270320㎡ ，總價 100120萬，共 5套。 高端公寓小結(jié)： 高端公寓項(xiàng)目整體去化情況較好。 獨(dú)棟平均售價 5000*=5850元 /平方 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 總開發(fā)成本 金額 費(fèi)用明細(xì) 費(fèi)率 總額（萬元） 一 土地費(fèi)用 合計(jì) 5900 二 前期費(fèi)用 1 設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)及監(jiān)理費(fèi) 50元 /㎡ 195 合計(jì) 195 三 建安工程成本 1 建安成本 1000元 /㎡ 3900 2 橋梁費(fèi)用 800 3 其他各類配套費(fèi) 800元 /㎡ 3120 合計(jì) 7820 四 其他辦證費(fèi)用 1 各類辦證費(fèi)用 20元 /㎡ 78 合計(jì) 78 五 企業(yè)管理費(fèi) 二 +三 +四提 5% 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 七 預(yù)提土地增值稅 總銷金 2% 八 不可預(yù)見費(fèi) 除土地外成本 3% 300 開發(fā)成本 合計(jì) 銷售費(fèi)用 費(fèi)率 金額 1 銷售費(fèi)用（代理費(fèi)、廣告費(fèi)） 等 總銷金 % 2 營業(yè)稅及附加 總銷金 % 銷售費(fèi)用 合計(jì) 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目 方案（ ） 銷售收入（萬元） 22113 項(xiàng)目總投資（萬元） 18226 利潤總額（萬元） 3887 稅前利潤率 % 經(jīng)濟(jì)測算 雖然此經(jīng)濟(jì)測算采取的是靜態(tài)計(jì)算方法，實(shí)際操作項(xiàng)目是滾動開發(fā)，利潤率有一定上浮。 產(chǎn)品總價超過 100萬，市場結(jié)束度明顯驟降。 ? 高端主力戶型面積在 120140㎡ ，成交總價 5060萬。 8月底推出 6號樓。其開盤初期成交緩慢，主要是受對面火葬場影響。 高端物業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群體特定，客群范圍窄。 產(chǎn)品選擇：大三房、復(fù)式或別墅 基數(shù)小 普通購房群體 銅仁主力購房群體，當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)，首置或改善型住房，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有限。 ? 分配體系不均衡 ： 同時，由于當(dāng)?shù)氐V產(chǎn)、水利資源豐富，財(cái)富集中在少數(shù)人手中，兩級分化非常大 ? 集中度低 ：銅仁市吸納力弱，財(cái)富掌控群體在整個地區(qū)非常分散。 ?煙草種植、加工已成為拉動銅仁經(jīng)濟(jì)的主要行業(yè)之一，主要集中在德江縣。 預(yù)計(jì)需要 8001000萬投資 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開發(fā)劣勢 4 產(chǎn)權(quán)劣勢： 40年的商業(yè)屬性，以及養(yǎng)老名義立項(xiàng)產(chǎn)生的限制問題 商業(yè)屬性 住宅屬性 客戶心理影響 ? 40年產(chǎn)權(quán) ? 水、電、管理費(fèi)等生活成本上升 ? 交易成本高（首付、利率上浮、營業(yè)稅等） ? 70年產(chǎn)權(quán) ? 民用水、電 ? 當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑹o限購 商業(yè)產(chǎn)權(quán)作類住宅只適用于成熟市場，做投資類或低門檻低端產(chǎn)品。同時錦江水位上移，還將覆蓋部分紅線面積。 同時出讓土地規(guī)模性較小，低密度住宅基本絕跡。 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開發(fā)優(yōu)勢 1 資源優(yōu)勢：面臨錦江，背靠山巒，景色優(yōu)美， 滿足別墅對于稀缺資源占有性的要求。 本地塊能夠算上銅仁第一個，也是目前來看近 12年內(nèi)，唯一的低密度住宅區(qū)。 ? 地塊四周都無法延展，開發(fā)完畢后，即
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