某別墅地塊開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-15 22:52本頁(yè)面
【正文】 0㎡ ，成交總價(jià) 5060萬(wàn)。 ? 大戶(hù)型主要集中在頂層復(fù)式，面積在 200320㎡ ，總價(jià) 80120萬(wàn)左右，供應(yīng)量少，去化情況緩慢。 高端公寓小結(jié)： 高端公寓項(xiàng)目整體去化情況較好。 但滯銷(xiāo)產(chǎn)品，基本都是大戶(hù)型復(fù)式，總價(jià)超過(guò) 80萬(wàn)以上。 高端市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力分析 %%%%%≤90m290120m2120144m2144180m2≥180m2 建筑面積 80— 90平方米占銷(xiāo)售總套數(shù)的 %； 建筑面積 90— 120平方米占銷(xiāo)售總套數(shù)的 %； 建筑面積 120— 144平方米占銷(xiāo)售總套數(shù)的 %； 建筑面積 144— 180平方米占銷(xiāo)售總套數(shù)的 %； 建筑面積 180平方米以上占銷(xiāo)售總套數(shù)的占銷(xiāo)售總套數(shù)的 %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局年報(bào) 2023年上半年商品住房成交戶(hù)型結(jié)構(gòu)圖： 高端市場(chǎng)供應(yīng)量有限。 成交量相對(duì)更為有限。 市場(chǎng)上主力成交總價(jià)在 5060萬(wàn)。 產(chǎn)品總價(jià)超過(guò) 100萬(wàn)，市場(chǎng)結(jié)束度明顯驟降。 高端市場(chǎng)判定： 一個(gè)高端購(gòu)買(mǎi)力斷檔嚴(yán)重的市場(chǎng) 一個(gè)尚處最初級(jí)階段的市場(chǎng) 一個(gè)需要培育的市場(chǎng) 產(chǎn)品方案： ?總占地面積： 130000平方米 ?總建筑面積： 39000平方米 ?容積率： ?產(chǎn)品： 300平方米獨(dú)棟 ?規(guī)劃總套數(shù)： 126套 ?可售面積： 37800平方米 ?公建配套： 1200平方米 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ?土地成本按 5900萬(wàn)元 ?自架橋梁成本按 800萬(wàn)元 ?土建按 1000元 /平方計(jì)算 ?自有資金投入按土地款 50%+總工程投資 30%計(jì)算 ?財(cái)務(wù)費(fèi)用按年 20%計(jì)算 ?開(kāi)發(fā)周期按 3年計(jì)算 ?售價(jià)按市場(chǎng)年 20%增幅，計(jì)算 3年復(fù)合售價(jià)為基數(shù)的 。 獨(dú)棟平均售價(jià) 5000*=5850元 /平方 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 總開(kāi)發(fā)成本 金額 費(fèi)用明細(xì) 費(fèi)率 總額（萬(wàn)元） 一 土地費(fèi)用 合計(jì) 5900 二 前期費(fèi)用 1 設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)及監(jiān)理費(fèi) 50元 /㎡ 195 合計(jì) 195 三 建安工程成本 1 建安成本 1000元 /㎡ 3900 2 橋梁費(fèi)用 800 3 其他各類(lèi)配套費(fèi) 800元 /㎡ 3120 合計(jì) 7820 四 其他辦證費(fèi)用 1 各類(lèi)辦證費(fèi)用 20元 /㎡ 78 合計(jì) 78 五 企業(yè)管理費(fèi) 二 +三 +四提 5% 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 七 預(yù)提土地增值稅 總銷(xiāo)金 2% 八 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 除土地外成本 3% 300 開(kāi)發(fā)成本 合計(jì) 銷(xiāo)售費(fèi)用 費(fèi)率 金額 1 銷(xiāo)售費(fèi)用（代理費(fèi)、廣告費(fèi)） 等 總銷(xiāo)金 % 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 總銷(xiāo)金 % 銷(xiāo)售費(fèi)用 合計(jì) 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目 方案（ ） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 22113 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元） 18226 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 3887 稅前利潤(rùn)率 % 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 雖然此經(jīng)濟(jì)測(cè)算采取的是靜態(tài)計(jì)算方法，實(shí)際操作項(xiàng)目是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)率有一定上浮。但基本數(shù)量級(jí)不會(huì)發(fā)生過(guò)大浮動(dòng)。 開(kāi)發(fā)周期樂(lè)觀估計(jì)需要三年 利潤(rùn)總額有限，年回報(bào)率過(guò)低 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ?地塊面積小，且四周不具備可持續(xù)性 項(xiàng)目最終判定 ?商業(yè)產(chǎn)權(quán)抗性，變性難度大 ?當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)基數(shù)小，封閉 ?高端市場(chǎng)處于最初級(jí)階段，購(gòu)買(mǎi)力斷檔嚴(yán)重，需要培育引導(dǎo)。 ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算回報(bào)率低 建議：考慮操作項(xiàng)目的機(jī)會(huì)成本
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