某別墅地塊開發(fā)可行性分析報告-資料下載頁
2025-01-15 22:52本頁面
【正文】 0㎡ ，成交總價 5060萬。 ? 大戶型主要集中在頂層復(fù)式，面積在 200320㎡ ，總價 80120萬左右，供應(yīng)量少，去化情況緩慢。 高端公寓小結(jié)： 高端公寓項(xiàng)目整體去化情況較好。 但滯銷產(chǎn)品，基本都是大戶型復(fù)式，總價超過 80萬以上。 高端市場購買力分析 %%%%%≤90m290120m2120144m2144180m2≥180m2 建筑面積 80— 90平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 90— 120平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 120— 144平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 144— 180平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 180平方米以上占銷售總套數(shù)的占銷售總套數(shù)的 %。 數(shù)據(jù)來源：房管局年報 2023年上半年商品住房成交戶型結(jié)構(gòu)圖： 高端市場供應(yīng)量有限。 成交量相對更為有限。 市場上主力成交總價在 5060萬。 產(chǎn)品總價超過 100萬，市場結(jié)束度明顯驟降。 高端市場判定： 一個高端購買力斷檔嚴(yán)重的市場 一個尚處最初級階段的市場 一個需要培育的市場 產(chǎn)品方案： ?總占地面積： 130000平方米 ?總建筑面積： 39000平方米 ?容積率： ?產(chǎn)品： 300平方米獨(dú)棟 ?規(guī)劃總套數(shù)： 126套 ?可售面積： 37800平方米 ?公建配套： 1200平方米 經(jīng)濟(jì)測算 ?土地成本按 5900萬元 ?自架橋梁成本按 800萬元 ?土建按 1000元 /平方計算 ?自有資金投入按土地款 50%+總工程投資 30%計算 ?財務(wù)費(fèi)用按年 20%計算 ?開發(fā)周期按 3年計算 ?售價按市場年 20%增幅，計算 3年復(fù)合售價為基數(shù)的 。 獨(dú)棟平均售價 5000*=5850元 /平方 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 總開發(fā)成本 金額 費(fèi)用明細(xì) 費(fèi)率 總額（萬元） 一 土地費(fèi)用 合計 5900 二 前期費(fèi)用 1 設(shè)計、勘探費(fèi)及監(jiān)理費(fèi) 50元 /㎡ 195 合計 195 三 建安工程成本 1 建安成本 1000元 /㎡ 3900 2 橋梁費(fèi)用 800 3 其他各類配套費(fèi) 800元 /㎡ 3120 合計 7820 四 其他辦證費(fèi)用 1 各類辦證費(fèi)用 20元 /㎡ 78 合計 78 五 企業(yè)管理費(fèi) 二 +三 +四提 5% 六 財務(wù)費(fèi)用 七 預(yù)提土地增值稅 總銷金 2% 八 不可預(yù)見費(fèi) 除土地外成本 3% 300 開發(fā)成本 合計 銷售費(fèi)用 費(fèi)率 金額 1 銷售費(fèi)用（代理費(fèi)、廣告費(fèi)） 等 總銷金 % 2 營業(yè)稅及附加 總銷金 % 銷售費(fèi)用 合計 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目 方案（ ） 銷售收入（萬元） 22113 項(xiàng)目總投資（萬元） 18226 利潤總額（萬元） 3887 稅前利潤率 % 經(jīng)濟(jì)測算 雖然此經(jīng)濟(jì)測算采取的是靜態(tài)計算方法，實(shí)際操作項(xiàng)目是滾動開發(fā)，利潤率有一定上浮。但基本數(shù)量級不會發(fā)生過大浮動。 開發(fā)周期樂觀估計需要三年 利潤總額有限，年回報率過低 風(fēng)險點(diǎn) ?地塊面積小，且四周不具備可持續(xù)性 項(xiàng)目最終判定 ?商業(yè)產(chǎn)權(quán)抗性，變性難度大 ?當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場基數(shù)小，封閉 ?高端市場處于最初級階段，購買力斷檔嚴(yán)重，需要培育引導(dǎo)。 ?經(jīng)濟(jì)測算回報率低 建議：考慮操作項(xiàng)目的機(jī)會成本
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