某別墅地塊開發(fā)可行性分析報(bào)告(完整版)
【正文】 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開發(fā)劣勢(shì) 2 宗地形狀：西邊有一塊 狹長(zhǎng)面積，降低了土地利用率 ，并將對(duì)整個(gè)社區(qū)規(guī)劃布局造成較大難度。 20232023年，銅仁市國(guó)民生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)速度為 %。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ?銅仁市第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭，自 2023年起至2023年，第三產(chǎn)業(yè)占比最高，約為 44%45%； 2023年全區(qū)旅游人次過 1000萬 ? 銅仁地區(qū) 轄 1個(gè)縣級(jí)市、 4個(gè)縣、4個(gè)自治縣、 1個(gè)特區(qū)， 總?cè)丝诩s342萬 。 ?從 2023年的金融危機(jī)以及 20232023年房地產(chǎn)快速發(fā)展期，到國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策，均沒有對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)造成影響，可見其市場(chǎng)較為閉塞，受外界影響小，沒有大量外來購(gòu)房客戶，價(jià)格上漲平穩(wěn)。非盲目選擇最貴。 別墅項(xiàng)目 代表樓盤： 清水花園 水晶江岸 高端住宅市場(chǎng)格局 高端公寓中 頂層復(fù)式 代表樓盤 金灘金苑 時(shí)代商匯 盛世銘城 別墅項(xiàng)目 —— 清水花園 建筑形態(tài)：獨(dú)棟、雙拼 總套數(shù)：約 20套左右 報(bào)價(jià)： 6800元 /㎡ 裝修狀況：毛坯 開盤時(shí)間： 2023年 3月成交一套，成交單價(jià)5000元 /㎡ ，剩余 3棟 500㎡ 總價(jià)在 250萬左右。 項(xiàng)目體量小，但去化周期緩慢 總價(jià)對(duì)當(dāng)?shù)乜蛻粲绊戄^大，市場(chǎng)購(gòu)買力需要一個(gè)引導(dǎo)過渡的過程 ? 總占地面積： ? 總建筑面積： 20萬方 ? 建筑結(jié)構(gòu)：框架 ? 裝修狀況：毛坯 ? 物業(yè)形態(tài)：住宅 ? 建筑形態(tài)：高層 ? 主力面積： 144 ? 開盤時(shí)間： 20230329 ? 售價(jià)： 3700元起，樓層差價(jià) 20元，均價(jià) 3900元 /平方米。 ?總價(jià) 80100萬 項(xiàng)目位于老城區(qū)，南長(zhǎng)城路，金灘橋頭，以三房和四房的大戶型產(chǎn)品為主，建筑密度很高，小區(qū)內(nèi)無任何綠化及環(huán)境景觀。 高端市場(chǎng)購(gòu)買力分析 %%%%%≤90m290120m2120144m2144180m2≥180m2 建筑面積 80— 90平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 90— 120平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 120— 144平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 144— 180平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 180平方米以上占銷售總套數(shù)的占銷售總套數(shù)的 %。 開發(fā)周期樂觀估計(jì)需要三年 利潤(rùn)總額有限，年回報(bào)率過低 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ?地塊面積小，且四周不具備可持續(xù)性 項(xiàng)目最終判定 ?商業(yè)產(chǎn)權(quán)抗性，變性難度大 ?當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)基數(shù)小，封閉 ?高端市場(chǎng)處于最初級(jí)階段，購(gòu)買力斷檔嚴(yán)重，需要培育引導(dǎo)。 成交量相對(duì)更為有限。 ? 銅仁房地產(chǎn)開發(fā)只利用外部江景資源，而忽略小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的打造。去化 4套。 20套別墅，還剩余 3套，銷售周期 4年半。 產(chǎn)品選擇：市中心高品質(zhì)電梯房的大復(fù)式或別墅產(chǎn)品 別墅主要購(gòu)買群體 消費(fèi)存在外溢 客戶解析 市場(chǎng)封閉，外來客戶基本沒有，以當(dāng)?shù)丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民為主。 數(shù)據(jù)來源：市房管局 謝橋新政府板塊 老城區(qū)板塊 火車站板塊 3公里 銅仁住宅市場(chǎng)劃分為三大板塊： 老城區(qū)板塊：（供求主力） 火車站板塊：（老城區(qū)的延伸） 謝橋
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