某別墅地塊開發(fā)可行性分析報(bào)告(參考版)
2025-01-17 22:52本頁面
【正文】 開發(fā)周期樂觀估計(jì)需要三年 利潤總額有限，年回報(bào)率過低 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ?地塊面積小，且四周不具備可持續(xù)性 項(xiàng)目最終判定 ?商業(yè)產(chǎn)權(quán)抗性，變性難度大 ?當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場基數(shù)小，封閉 ?高端市場處于最初級階段，購買力斷檔嚴(yán)重，需要培育引導(dǎo)。 獨(dú)棟平均售價(jià) 5000*=5850元 /平方 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 總開發(fā)成本 金額 費(fèi)用明細(xì) 費(fèi)率 總額（萬元） 一 土地費(fèi)用 合計(jì) 5900 二 前期費(fèi)用 1 設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)及監(jiān)理費(fèi) 50元 /㎡ 195 合計(jì) 195 三 建安工程成本 1 建安成本 1000元 /㎡ 3900 2 橋梁費(fèi)用 800 3 其他各類配套費(fèi) 800元 /㎡ 3120 合計(jì) 7820 四 其他辦證費(fèi)用 1 各類辦證費(fèi)用 20元 /㎡ 78 合計(jì) 78 五 企業(yè)管理費(fèi) 二 +三 +四提 5% 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 七 預(yù)提土地增值稅 總銷金 2% 八 不可預(yù)見費(fèi) 除土地外成本 3% 300 開發(fā)成本 合計(jì) 銷售費(fèi)用 費(fèi)率 金額 1 銷售費(fèi)用（代理費(fèi)、廣告費(fèi)） 等 總銷金 % 2 營業(yè)稅及附加 總銷金 % 銷售費(fèi)用 合計(jì) 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目 方案（ ） 銷售收入（萬元） 22113 項(xiàng)目總投資（萬元） 18226 利潤總額（萬元） 3887 稅前利潤率 % 經(jīng)濟(jì)測算 雖然此經(jīng)濟(jì)測算采取的是靜態(tài)計(jì)算方法，實(shí)際操作項(xiàng)目是滾動(dòng)開發(fā)，利潤率有一定上浮。 產(chǎn)品總價(jià)超過 100萬，市場結(jié)束度明顯驟降。 成交量相對更為有限。 高端市場購買力分析 %%%%%≤90m290120m2120144m2144180m2≥180m2 建筑面積 80— 90平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 90— 120平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 120— 144平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 144— 180平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 180平方米以上占銷售總套數(shù)的占銷售總套數(shù)的 %。 高端公寓小結(jié)： 高端公寓項(xiàng)目整體去化情況較好。 ? 高端主力戶型面積在 120140㎡ ，成交總價(jià) 5060萬。 ? 銅仁房地產(chǎn)開發(fā)只利用外部江景資源，而忽略小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的打造。 ?總價(jià) 80100萬 項(xiàng)目位于老城區(qū)，南長城路，金灘橋頭，以三房和四房的大戶型產(chǎn)品為主，建筑密度很高，小區(qū)內(nèi)無任何綠化及環(huán)境景觀。 物管、小區(qū)景觀品質(zhì)在當(dāng)?shù)厥乔缚蓴?shù)，但地段優(yōu)勢略遜 5號樓為 12層復(fù)式， 270320㎡ ，總價(jià) 100120萬，共 5套。 8月底推出 6號樓。去化 4套。 項(xiàng)目體量小，但去化周期緩慢 總價(jià)對當(dāng)?shù)乜蛻粲绊戄^大，市場購買力需要一個(gè)引導(dǎo)過渡的過程 ? 總占地面積： ? 總建筑面積： 20萬方 ? 建筑結(jié)構(gòu)：框架 ? 裝修狀況：毛坯 ? 物業(yè)形態(tài)：住宅 ? 建筑形態(tài)：高層 ? 主力面積： 144 ? 開盤時(shí)間： 20230329 ? 售價(jià)： 3700元起，樓層差價(jià) 20元，均價(jià) 3900元 /平方米。 38套別墅，銷售期兩年半。其開盤初期成交緩慢，主要是受對面火葬場影響。 20套別墅，還剩余 3套，銷售周期 4年半。 別墅項(xiàng)目 代表樓盤： 清水花園
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