【正文】 六、前景分析：上海世博會申辦成功后,將給長江三角洲地區(qū)帶來更多的機(jī)遇,將.花園別墅開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告會有更多的成功人士在此地區(qū)聚集,必將產(chǎn)生更多的別墅居住區(qū)的需求,根據(jù)上述形勢分析和數(shù)據(jù)分析,本項(xiàng)目的前景應(yīng)當(dāng)是樂觀的。 營業(yè)利潤總額：101500 萬元（1750 元 X58 萬平方米） 投資回報(bào)率：％。 附：12 項(xiàng)稅費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ⒈建設(shè)單位管理費(fèi)： 2％ ⒉投資方向調(diào)節(jié)稅： 5％（住宅項(xiàng)目無此項(xiàng)） ⒊建設(shè)工程許可證： 1％ ⒋竣工圖費(fèi)： ‰ ⒌設(shè)計(jì)費(fèi)： 3％ ⒍勘察費(fèi)： 5‰ ⒎建筑工程合同鑒證費(fèi)： 2‰ ⒏標(biāo)底編制費(fèi)： 1％ ⒐合同審查費(fèi)： 5‰ ⒑質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)： ％ ⒒工程監(jiān)理費(fèi)： 6‰ ⒓招投標(biāo)管理費(fèi)： 6‰ 概算中各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均按平均取費(fèi)計(jì)算。 按 200 萬平方米土地,建設(shè) 60 萬平方米別墅及及公建(容積率 計(jì)算）.花園別墅開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告二、單位面積投資概算 ●每建筑平方米折合地價(jià) 元(含土地出讓金)； ●每建筑平方米建安費(fèi) 元（依照 97 年標(biāo)準(zhǔn)磚混結(jié)構(gòu)每平方米 1071 元加 10％為 1178[1200]元。 ＊成本核算見第八章 投資概算。二、工程進(jìn)度 一期開工 1/8～1/5,平均開發(fā)周期１年,一、二、三、四期交叉施工,其中：準(zhǔn)備期 6～8 個月,建設(shè)期 4～5 年,銷售期 5 年 6 個月。.花園別墅開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告四、價(jià)格定位 均價(jià)在 5000 元/㎡左右，起價(jià)不低于 4200 元/㎡，特高檔型的價(jià)格可在 6200～7100 元/㎡左右(預(yù)期收入未考慮此項(xiàng))。 ●后期可考慮部分特高檔、特豪華型的別墅滿足少數(shù)希望能表現(xiàn)自己的特別實(shí)力的特殊客戶需求。 ●對環(huán)境，綠化和會所有較高的要求。⒉目標(biāo)客戶的價(jià)值取向 ●購房時，看中的是項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，不特別在意價(jià)格。 ●有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，消費(fèi)能力較強(qiáng)。⒈目標(biāo)客戶的主要特征 ●自身具有較高的文化素質(zhì)，一般具有大專以上學(xué)歷，重視對子女文化修養(yǎng)的培養(yǎng)。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)幽靜，區(qū)外稍感繁華，有助于對后代文化的熏陶。其中最具價(jià)值的是來自周邊項(xiàng)目的真實(shí)數(shù)據(jù)。 ⑶. 市政設(shè)施基礎(chǔ)薄弱，可能加大投資成本。⒉項(xiàng)目劣勢 ⑴. 上海地區(qū)別墅項(xiàng)目眾多，供應(yīng)量大，市場競爭激烈，尤其擔(dān)心國家政策變化，項(xiàng)目進(jìn)展中如半途而廢是最大的風(fēng)險(xiǎn)。 ⑸. 在蓮湖地區(qū)同類型項(xiàng)目無強(qiáng)力競爭對手，有利于市場價(jià)格定位。 ⑶. 項(xiàng)目可以借助蓮湖老城中心地帶的商業(yè)、旅游、娛樂設(shè)施，豐富居民的休閑生活，也可以發(fā)展水鄉(xiāng)花園新設(shè)施，增強(qiáng)當(dāng)?shù)氐男蓍e娛樂氣氛。可以說，只要宣傳得當(dāng)，可發(fā)揮項(xiàng)目先天具有地域基礎(chǔ)和吸引人心取向方面的優(yōu)勢。三、周邊地區(qū)別墅項(xiàng)目價(jià)格參考項(xiàng) 目 名 稱 區(qū) 域 (位 置 ) 起 價(jià) 均 價(jià) 最 高價(jià)單 棟 面積類型備 注豐 澤 灣 金 山 、 蓮 湖 鎮(zhèn)淀 山 湖4200 4400 4600 240～ 320獨(dú)棟售 16棟 、剩 4棟陽 明 山 莊 金 山 、 張 浦 鎮(zhèn)雙 洋 湖7000 300～ 500獨(dú)棟共 80棟 、 剩10棟 (租 )一 墅 情 園 金 山 、 張 浦 鎮(zhèn)雙 洋 湖4200 4350 4500 240～ 300獨(dú)棟金 山 別 館 金 山 南 北 公 路 5000 6000 7000 獨(dú)棟淀 山 湖 花 園別 墅淀 山 湖 北 4000 200～ 300獨(dú)棟16棟 (一 期 )、已 售 完青 陽 寶 島花 園金 山 市 4000 4250 4500 獨(dú) 棟連 排獨(dú)棟已售完英 郡 金 山 市 長 江 北路5000 6000 7000 獨(dú)棟未 開 盤 、 已認(rèn) 購 80%郁 金 香 花 苑 金 山 市 4600新 港 灣 金 山 市 4500圓 緣 別 墅 金 山 市 8000 1000012000亭 林 山 莊 金 山 市 5200 6200 7200.花園別墅開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告水 秀 藝 園 金 山 市 4300 256 盤 、 售出 17套花 園 世 紀(jì) 城 金 山 市 4200威 尼 斯 花 園 青 浦 朱 家 角 南 4500 8000 15000獨(dú)棟僅 剩 2套太 湖 之 星 蘇 州 太 湖 狀 元樓 島4200 5200 6200西 郊 景 園 滬 青 平 、 高 涇路 交 界 處4500 5000 5500 192～ 278獨(dú) 棟連 排西 郊 莊 園 閔 行 區(qū) 120001350015000250～ 1000獨(dú)棟上 海 10大 特 色別 墅 之 一西 郊 美 林 館 滬 青 平 、 高 涇 路689弄6800 309～ 558獨(dú)棟雙 泳 池 、雙 車 庫中 海 疊 翠 滬 青 平 1481弄 7000 300～ 500雙拼湖 畔 佳 苑 滬 青 平 1517弄 7000 8000 9000 200～ 500獨(dú)棟上 海 10大 特 色別 墅 之 一世 貿(mào) 湖 濱花 園浦 東 、 云 閘 路 15000300～ 400獨(dú)棟精 裝 修長 堤 花 園 .濕地 坡 景青 埔 徐 涇 4500 5000 獨(dú)棟居 禮 青 埔 徐 涇 5000 6000 獨(dú)棟九 溪 十 八 島 青 埔 徐 涇 7000 9000 12000獨(dú)棟特 色 別 墅之 一四、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析⒈優(yōu)勢分析 ⑴. 項(xiàng)目地處古今文化發(fā)達(dá)的蓮湖,周邊文化旅游氣氛濃郁。如果單純降低價(jià)格來吸引白領(lǐng)階層,不一定有效,不如索性提高標(biāo)準(zhǔn),創(chuàng)造精品、珍藏品別墅,為成功人士居住、投資服務(wù)。就有可能在金山乃至上海地區(qū)別樹一幟。我們?nèi)绻麑?3000畝全部拿下，在蓮湖就不會有第三家，蓮湖幾乎再沒有可用于建設(shè)的土地，在蓮湖地區(qū)無競爭性；我們擬占的地塊，是金山地區(qū)距上海最近的地塊；湖岸線最長，約有 2 公里以上；朝向最好，全部都是座北朝南；環(huán)境幽靜，周邊沒有城市或村莊；距旅游風(fēng)景區(qū)最近，離蓮湖老城約 1 公里，離周莊約 9 公里，離上海大觀園約 8 公里。二、區(qū)域分析蓮湖富有傳統(tǒng)的文化底蘊(yùn)，在海內(nèi)外有大批的蓮湖名人，平時常有國內(nèi)外名人和上級領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常光顧，僅在“十六大”前后，中科院院長路甬祥、文化部副部長 等許多人士到蓮湖游玩視察。我們應(yīng)當(dāng)抓緊大好時機(jī)，辦好項(xiàng)目立項(xiàng)、土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。在此局.花園別墅開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告面下，如果我們能夠推出既有西方別墅的舒適溫馨，又有中國園林建筑的古樸典雅風(fēng)格的、有創(chuàng)造性的別墅項(xiàng)目，定能讓人刮目相看，甚至可能產(chǎn)生轟動效應(yīng)。建筑設(shè)計(jì)方面多是照抄照搬國外產(chǎn)品，看不到一丁半點(diǎn)中國園林、中國建筑文化的韻味。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，為了家家戶戶靠水，人造運(yùn)河，沿河兩側(cè)擺設(shè)別墅，形成單調(diào)的一字長蛇陣的設(shè)計(jì)比比皆是。⒋項(xiàng)目之間日趨雷同、競爭激烈隨著市場上別墅項(xiàng)目增多，尤其是許多項(xiàng)目集中在一個地區(qū)，競爭越來越激烈，發(fā)展商使用的策略也日趨雷同，在買點(diǎn)上的選擇也趨于實(shí)際，下一輪競爭的焦點(diǎn)將是誰能推陳出新。太奇怪了，真是有水則靈啊。⒊有水則靈，在同一項(xiàng)目區(qū)域仍有較大的價(jià)格差異在上海及其周邊的別墅項(xiàng)目中有一個共同的特點(diǎn)，無論是在高山、平原或湖畔的別墅項(xiàng)目，都拼命地追求在近水傍水的地方建造別墅建.花園別墅開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告筑，有湖的盡量靠湖，沒有湖畔可依的則引水上別墅區(qū)，在小區(qū)內(nèi)制造人工河流，別墅則依河兩側(cè)而建。所以，一些地理位置得天獨(dú)厚、經(jīng)營開發(fā)正規(guī)可信的別墅項(xiàng)目（如九溪十八島）是有較大的升值空間。而且許多地段好、規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)精良的優(yōu)秀項(xiàng)目入市價(jià)格相對較高。就象青浦徐涇離虹橋機(jī)場僅 10 分鐘路程的地區(qū),別墅起