【正文】 根據(jù)對 成都 別墅市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在規(guī)劃設(shè)計中，考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》之 3A級標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和 VOD 點(diǎn)播。 69 十 、 智能化系統(tǒng)思考 建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。 66 七 、分批推案思考 我們建議本項目按 二 階段分批推出，具體分期如下： 第一階段： 以 緊靠棠湖路的 小區(qū)主入口、會所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部 分； 建立 樣板間 ， 樹立高檔形象，撥高地價，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響品牌； 第二階段： 在第一階段品牌基本樹立、去化達(dá) 50%情況下，加推項目 北面的所有剩余別墅 地帶 ， 在本階段，力求實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠； 實(shí)現(xiàn)本盤的完全去化。 65 正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。 初期推廣要謹(jǐn)慎。這一階段，我們可以通過假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場定位是否合理而準(zhǔn)確，同時了解其抗性和購買阻力。 高臺蓄水，概念傳播 無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進(jìn)行。 64 六 、關(guān)于項目整體推廣的思考 我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。 還有更多的 冠華莊園 碧水莊園 流水別墅 水云別墅 63 五、整體開發(fā)理念 理念之一：圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得 利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。堡，意指城堡，是一個獨(dú)立、私家、圍合的空間。 尊爵府邸 尊爵 ： 表示尊貴，意指向西方有爵位的人事，高貴、典雅 的人文氣質(zhì)； 府?。褐袊糯鷻?quán)貴人士居住的比較大的住所； 把西方高貴的文化和中國古文化流傳下來傳統(tǒng)意義的觀念有機(jī)的結(jié)合到了一起，形成了一個集高貴 、 典雅 、權(quán)勢、現(xiàn)代為一體的尊貴享受。 61 四、對 項目重新命名的思考 項目命名構(gòu)想： 別墅項目，就在于建筑外觀、關(guān)心文化內(nèi)涵、對人文環(huán)境及物業(yè)配套服務(wù)有相當(dāng)高的要求，人們購買別墅就是買理想、買生活、買追求、買感覺和買體驗(yàn)。 4）、 活動造勢 ： 在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)和地點(diǎn)，有計劃地與銷售目標(biāo)結(jié)合開展促銷活動，針對性和互動性強(qiáng)，能夠有效地制造銷售熱點(diǎn)，是維系和加強(qiáng)客戶認(rèn)知和情感的重要手段。 2）、 工地形象誘導(dǎo) ： 工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的媒體、 工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。因此，營銷中心的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。 59 三 、產(chǎn)品總體銷售策略 原則 高調(diào)入市，集中優(yōu)勢，在短時間內(nèi)通過小眾傳播、各種促銷活動和媒體炒作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。 主要從亞熱帶風(fēng)情建筑與景觀 以及亞熱帶人文、文化方面進(jìn)行概念的發(fā)想 同時將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn) 58 思考方向三： 從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘。無數(shù)水岸名宅，如 同維納斯般，從水的幻夢中誕生而后永恒。地球其實(shí)是藍(lán)色的，陸地之于海洋只是星星點(diǎn)點(diǎn)，人類對這片蔚藍(lán)，有著與生俱來、不可割舍的眷戀。 57 D、“后花園”中的水景運(yùn)用： 在控制成本的前提下進(jìn)行小水景在花園中的運(yùn)用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚池等小品。 B、 水幕電影： 充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設(shè)計獨(dú)特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。水與景 的相融、水與人的親近、水與建筑的結(jié)合；動水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無窮！ 對細(xì)部的思考 基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對會所等細(xì)部提出如下建議： （ 1）關(guān)于會所： 作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設(shè)計顯得尤為重要。我們的產(chǎn)品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將“通波塘”的活水引入小區(qū)，營造出“戶戶有水”、“處處是水景”。 獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率” “水化率”的新概念 避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率” 強(qiáng)調(diào)水的概念，同時暗含“綠化太好無須多談”之妙 以“水化率”改寫別墅豪宅的歷 史 在我們的別墅社區(qū)里，“生態(tài)走廊”、“生態(tài)的綠”和“奢侈的綠”讓我們的“綠化率”成為多余的贅述。要將水的概念做到極至，我們必須從多個角度進(jìn)行思考、落實(shí)。 我們努力將水的概念做到極至 自由之水是自然景觀中的奇麗角色。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時在市場上風(fēng)光了一陣，但 是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。 53 二、 項目營銷 策略 思考方向一： （主推） 從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位 amp。喜歡獨(dú)一無二、惟我獨(dú)尊的感覺 amp。由于這部分人身價較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一 amp。這部分消費(fèi)者非常獨(dú)立，所以對產(chǎn)品的的私密性要求很高 amp。 amp。 不講究性價比，講究性能比。 從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級 的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。 定位： 通過對別墅消費(fèi)群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時符合這三個條件的階層是： 主力目標(biāo)客戶 —— 所有承受別墅總價 150 萬元以上的精英階層； 職業(yè)特征 —— 1） 、各類和營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 2） 、經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 51 3） 、專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會 計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 4） 、社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 5） 、有隱性收入的政界人員 地域特征 —— 本地客源： 成都 本地購房客 /來 蓉 工作的外地精英 外地客源：國內(nèi)各地來 蓉 購房客 /香港、臺灣來 蓉 購房客 /外籍客戶 年齡特征 —— 主體年齡分布在 35— 50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。 公路未建成之前，交通尚不便利； 48 機(jī)會分析： 雙流 新城建設(shè)日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度； 棠湖中 學(xué)的逐步 擴(kuò)大 將給本案帶來有利影響； 成都 房地產(chǎn)市場特別是別墅市場繼續(xù)升溫，別墅需求有增無減； 目前成都市不批別墅用地使以后別墅價值得到充分的體現(xiàn) 。 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力； amp。 外部資源： 走高速到本項目只要 10 分鐘，離機(jī)場相當(dāng)近。 在雙流別墅群里 并未多見，使本案增添 了巨大的發(fā)想空間。 創(chuàng)新的營銷手段 47 三、 SWOT 分析 優(yōu)勢分析： 資源優(yōu)勢 amp。 創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品 amp。 細(xì)致、充分、深入的市場研判； amp。這要求在別墅的開發(fā)有一個正確的策劃方法和過程。 價值創(chuàng)造風(fēng)險 如：開發(fā)在遠(yuǎn)郊，車程在一小時以上且交通不方便的聯(lián)排別墅； 開發(fā)總價在二三百萬一套，品質(zhì)卻又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨(dú)立別墅； 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量等有明顯缺陷； amp。 45 二、目前雙流別墅市場的開發(fā)風(fēng)險及對策 風(fēng)險點(diǎn) 目前，別墅市場紅紅火火，但高位風(fēng)險也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾，分別體現(xiàn)在： amp。最大的資源是 “水 ”：基地內(nèi)部 縱 向 引入一條 河流、 并排一條 自然河流 ， 豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。 交通 狀況 目前本項目處在成都出川的交通要道上面，機(jī)場路就早旁邊，公交路線主要以 303路為主，走高速到此地只要 10 分鐘，最主要是本項目離機(jī)場相當(dāng)近。 樓盤劣勢 周邊生活配套還有待完善 42 第 三 章 項目分析 43 44 一、 本項目概況 項目位置 項目北接機(jī)場高速，南和雙流棠湖中學(xué)相對，處于棠湖路上，東面臨江安河，離成都市區(qū)不到 20分鐘車程，離雙流城區(qū)不到 5 分鐘車程，到雙流機(jī)場也比較方便。 樓盤劣勢 周邊生活配套還有待完善 40 2）、牧馬山易 城 地理位置 41 樓盤名稱 牧馬山易 城 位置 雙流縣 牧馬山 開發(fā)商 上海中城聯(lián)盟投資管理公司 建筑形態(tài) 別墅 公交線路 開盤時間 交房時間 車位數(shù)量 568輛 占地面積 241623 平方米 總建面 平方米 綠地率 % 容積率 總戶數(shù) 239戶 面積區(qū)間 265㎡ 340㎡ 住房均價 5000 元 /㎡ 銷售進(jìn)度 住余 26套 配套 緊鄰四川唯一的 18洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場， 樓盤特色 大面積的森林、綠化用地為主，突出高尚人居、運(yùn)動休閑、商務(wù)會展三大主題，是成都未來最為純粹的高尚生態(tài)（別墅）居住帶。 38 分區(qū)剖析 1）、 半山衛(wèi)城 地理 位置 39 樓盤名稱 半山衛(wèi)城 位置 雙流縣 牧馬山 開發(fā)商 成都富邦投資有限公司 建筑形態(tài) 別墅 公交線路 開盤