杭州某別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-14 01:49本頁(yè)面
【正文】 綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)：品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套等方面。二、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。三、結(jié)論和建議由于前述費(fèi)用因素，將地塊內(nèi)的現(xiàn)有存量房全部予以拆除，并重新進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。已銷售的1套別墅業(yè)主可回遷或拆遷處理。同時(shí)，該地塊具有以下特點(diǎn)：A、地處下沙工業(yè)園區(qū)核心區(qū)塊內(nèi)，周邊為大學(xué)城，對(duì)于小高層、高層中檔住宅產(chǎn)品潛在市場(chǎng)需求較大。B、別墅產(chǎn)品對(duì)自然環(huán)境資源依托程度高，而該區(qū)域缺少開發(fā)高檔別墅產(chǎn)品的必要相關(guān)資源。因此，在重新規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，應(yīng)考慮改變項(xiàng)目的產(chǎn)品及市場(chǎng)定位，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，建設(shè)建筑密度及容積率更高的小高層、高層產(chǎn)品，確保必要的利潤(rùn)水平。第九部分：在新區(qū)塊開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容一、區(qū)塊土地市場(chǎng)情況由于下沙地塊條件不成熟，配套設(shè)施有限，該區(qū)域2000年2002年沒有招、拍、掛的土地推出，進(jìn)入2003年后，由于周邊條件的逐漸成熟，以及政府土地轉(zhuǎn)讓的規(guī)范，招、拍、掛等方式方成為區(qū)域供地的主要方式。根據(jù)2003年和2004年兩年的土地出讓情況，該區(qū)域非住宅用地供給十分有限，兩年僅推出6宗土地，，由于2004年3宗用于商業(yè)的土地沒有轉(zhuǎn)讓成功，因此，實(shí)際轉(zhuǎn)讓成功的僅2003年3宗土地。在土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格方面，從2003年到2005年初，下沙地價(jià)分別為1701元/平方米、1844元/，但由于在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中將九堡也納入到下沙區(qū)域，而納入2005年統(tǒng)計(jì)的兩宗土地都位于九堡。因此，剔除上述因素的影響，統(tǒng)計(jì)該區(qū)域2004年年底的樓面地價(jià)在2000元/平方米的水平。從容積率指標(biāo)看，綜合及商業(yè)類土地容積率較高，而商業(yè)（汽車4S店）容積率則較低。二、區(qū)塊內(nèi)其它樓盤情況樓盤情況匯總表項(xiàng)目名稱位置占地建筑面積建筑形態(tài)均價(jià)開盤時(shí)間交付時(shí)間主力戶型下沙2號(hào)大街和3號(hào)大街交叉口52畝11萬(wàn)平米多層、小高層6500元基本售完2005年底剩余130140野風(fēng)海天城下沙10號(hào)路之間。50萬(wàn)小高層、高層未定2007年90170下沙錢塘江西岸，27號(hào)路以東，10號(hào)路以北107畝25萬(wàn)小高層、高層4600200890160下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)45號(hào)路交界處未定6萬(wàn)高層未定未定未定未定下沙錢塘江西岸，25號(hào)路以東，12號(hào)路以南300畝50萬(wàn)排屋、小高層、高層未定未定主力120160（公寓）、250350（排屋）福雷德廣場(chǎng)大學(xué)城核心區(qū)塊、學(xué)源街與學(xué)林街82畝19萬(wàn)4幢高層、1幢26層酒店公寓6000200760120下沙四號(hào)路與五號(hào)路交叉口7萬(wàn)小高層、高層5000均價(jià)，余尾房200㎡左右躍層2004年底，現(xiàn)房天元2005六號(hào)路南，19號(hào)大街西10萬(wàn)高層4800101170四號(hào)路和五號(hào)路交叉口7萬(wàn)多層、小高層已售完，開盤時(shí)3300，尾盤時(shí)50002003年底下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3號(hào)路、4號(hào)路交匯處五幢高層、小高層圍合僅余1套160㎡，開盤時(shí)3800，尾盤60002004年11月底130180下沙43號(hào)地塊東源房產(chǎn)60萬(wàn)平方江景公寓未定未定未定下沙新城，4號(hào)路以南、6號(hào)路以北20萬(wàn)多層、高層向教師定向銷售的公寓，價(jià)格、銷售對(duì)象由政府指定，不屬于商品房范疇 樓盤具體示意圖16 / 1
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