【正文】 助于對后代文化的熏陶。而且項目地理位置座北朝南，湖岸線長(2022 多米),總用地面積大，自然水系發(fā)達，容積率低，綠化面積大，綠化條件好，具有塑造高檔別墅區(qū)的優(yōu)越條件，建議本項目的目標客戶應為較有實力的成功人士。⒈目標客戶的主要特征 ●自身具有較高的文化素質(zhì)，一般具有大專以上學歷，重視對子女文化修養(yǎng)的培養(yǎng)。 ●有成就感，需要著名的、優(yōu)秀的別墅居住區(qū)與之匹配。 ●有一定的經(jīng)濟實力，消費能力較強。 ●追求生活質(zhì)量，對居住環(huán)境要求較高。⒉目標客戶的價值取向 ●購房時，看中的是項目的自身條件，不特別在意價格。 ●面積相對寬裕,并充分考慮使用的方便性和功能性。 ●對環(huán)境，綠化和會所有較高的要求。 ●對別墅希望能表現(xiàn)自己的個性。 ●后期可考慮部分特高檔、特豪華型的別墅滿足少數(shù)希望能表現(xiàn)自己的特別實力的特殊客戶需求。三、產(chǎn)品定位 中高檔住宅，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，外立面風格，戶型設(shè)計，設(shè)備選型以及裝修標準等方面為成功人士定做，充分考慮目標客戶的需求。.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告四、價格定位 均價在 5000 元/㎡左右，起價不低于 4200 元/㎡，特高檔型的價格可在 6200～7100 元/㎡左右(預期收入未考慮此項)。第六章 項目開發(fā)進度一、開發(fā)計劃 暫按四期開發(fā)，啟動時間為合作協(xié)議簽署 6～8 個月內(nèi)開工，全部開發(fā)周期約為 4～5 年。二、工程進度 一期開工 1/8～1/5,平均開發(fā)周期１年,一、二、三、四期交叉施工,其中：準備期 6～8 個月,建設(shè)期 4～5 年,銷售期 5 年 6 個月。第七章 財務(wù)分析 以容積率為 ,土地成本為 3000 畝 x14 萬元/畝= 億元計為例,財務(wù)分析如下:一、財務(wù)分析假設(shè)條件 規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 規(guī)劃別墅面積 萬平方米 影視及配套公建面積 萬平方米 可售公建面積 萬平方米 土地成本 億元 實際可售面積 萬平方米二、主要經(jīng)濟指標 指標 開盤價 均價 最高價 特高檔最高價一期售價 4200 4700 5200 6200二期售價 4500 5000 5500 6500三期售價 4800 5300 5800 6800四期售價 5100 5600 6100 7100.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告平均售價 4650 5150 5650 6650主要指標 萬元 元/可售面積 元/建筑面積 （開盤價:4650 元/㎡x58 萬㎡）預期收入 （平均價:5150 元/㎡x58 萬㎡） （最高價:5650 元/㎡x58 萬㎡）一類成本: 項目總投資其中：管理費用(*%) (*%) 不可預見費用(*5%) ( 預 期 收 入 *%) 利息費用(*6%) : 總成本: (開盤價) (平均價) (最高價) 最大啟動資金 (假 設(shè) 用 營 業(yè) 利 潤 代 替)期末凈現(xiàn)值 投資收益率(%) (假 設(shè) 5年 )年投資收益率(%) (開盤價) (平均價) (最高價) ＊因未做現(xiàn)金流量表，利息費用為估算，動態(tài)投資回收費未計算。 ＊成本核算見第八章 投資概算。第八章 投資概算一、概算依據(jù)： 根據(jù)京政[1993]34 號文件；京政發(fā)[1994]11 號文件；計綜合發(fā)[1994]240 號文件；《北京市九五住宅建設(shè)標準》 ；《1996 年北京市建設(shè)工程概算定額》 ；《北京市建設(shè)工程其他費用》等文件，及 99 年二季度北京市 201 處物業(yè)發(fā)售統(tǒng)計，為計算依據(jù)。 按 200 萬平方米土地,建設(shè) 60 萬平方米別墅及及公建(容積率 計算）.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告二、單位面積投資概算 ●每建筑平方米折合地價 元(含土地出讓金)； ●每建筑平方米建安費 元（依照 97 年標準磚混結(jié)構(gòu)每平方米 1071 元加 10％為 1178[1200]元。 ●每建筑平方米市政(150)、四源費(51)元； ●每建筑平方米園林景觀、河流整治及綠化 200 元(自定) ●每建筑平方米 12 項稅費共計 145 元（為建安費的 ％） 以上五項合計為每建筑平方米綜合造價 2446 元 ●貸款利息每建筑平方米 156[154]元（按貸款利率 6％計算） ； 以上各項總計為每建筑平方米綜合造價 2600 元。 附：12 項稅費的取費標準 ⒈建設(shè)單位管理費： 2％ ⒉投資方向調(diào)節(jié)稅： 5％（住宅項目無此項） ⒊建設(shè)工程許可證： 1％ ⒋竣工圖費： ‰ ⒌設(shè)計費： 3％ ⒍勘察費： 5‰ ⒎建筑工程合同鑒證費： 2‰ ⒏標底編制費： 1％ ⒐合同審查費： 5‰ ⒑質(zhì)量監(jiān)督費： ％ ⒒工程監(jiān)理費： 6‰ ⒓招投標管理費： 6‰ 概算中各項取費標準均按平均取費計算。三、投資回報： 可售建筑面積每平方米平均售價 5150 元減去綜合總成本[3400]元，余營業(yè)利潤：1750 元。 營業(yè)利潤總額：101500 萬元（1750 元 X58 萬平方米） 投資回報率：％。按 5 年期年投資回報率為 %（按.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告實際投資 18876 萬元資金滾動計算,并且未扣除所得稅）四、投資總額：⒈土地購置費： 億元(含土地出讓金)；⒉市政綜合費： 億元；⒊十二項稅費： 億元；⒋建安費： 億元；⒌貸款利息: 億元⒍影視投資: 億元 合計： 億元；五、實投資金： ⒈土地購置費： 億元（分四年付清，第一年付 億元，第二年付 億元，第三年付 億元, 第四年付 億元） ⒉市政綜合費：2412 萬元(按開工 12 萬平方米計算） ⒊十二項稅費：1744 萬元(按開工 12 萬平方米計算） ⒋建安費： 4320 萬元 (按 開 工 12萬 平 方 米 付 施 工 單 位 30％ 施 工 款 計 算 ） ⒌影視劇費： 2022 萬元 (按 30集 ， 我 方 投 資 2/3， 其 他 從 當 地 政 府 和 企 業(yè) 籌 資 ） 合計： 18876 萬元 二期投資來源使用一期銷售收入進行滾動投入，三期投資來源利用二期銷售收入進行滾動投入, 四期投資來源利用三期銷售收入進行滾動投入。六、前景分析：上海世博會申辦成功后,將給長江三角洲地區(qū)帶來更多的機遇,將.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告會有更多的成功人士在此地區(qū)聚集,必將產(chǎn)生更多的別墅居住區(qū)的需求,根據(jù)上述形勢分析和數(shù)據(jù)分析,本項目的前景應當是樂觀的。