【正文】 中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”　　“水化率”的新概念　　避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率”　　強調(diào)水的概念，同時暗含“綠化太好無須多談”之妙　　以“水化率”改寫別墅豪宅的歷史　　在我們的別墅社區(qū)里，“生態(tài)走廊”、“生態(tài)的綠”和“奢侈的綠”讓我們的“綠化率”成為多余的贅述?！　　八省备拍畹膭?chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。我們的產(chǎn)品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將“通波塘”的活水引入小區(qū)，營造出“戶戶有水”、“處處是水景”?！　≡谔岣摺八省钡幕A(chǔ)之上，我們將水做出組團（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結(jié)合；動水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無窮！ 對細部的思考　　基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對會所等細部提出如下建議：　　（1）關(guān)于會所：　　作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設(shè)計顯得尤為重要。A、 會所與水景的互生相融：　　會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所，或者會所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計都可以體現(xiàn)會所與水景的互生相融。B、 水幕電影： 　　充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設(shè)計獨特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。C、 水舞廣場：　　在會所外設(shè)計水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個小區(qū)的“水概念”，同時也能成為一大景點。　　D、“后花園”中的水景運用：　　在控制成本的前提下進行小水景在花園中的運用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚池等小品?！　腍ONGKONG、TOKYO、SYDNEY到CALIFORNIA的ORANGE COUNTRY，富有的身價總在天然水岸邊顯山露水。地球其實是藍色的，陸地之于海洋只是星星點點，人類對這片蔚藍，有著與生俱來、不可割舍的眷戀。依水而筑、臨水而居更是前百年來貴族精英與建筑師之間不變的心靈默契。無數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢中誕生而后永恒。思考方向二：　　從“亞熱帶風(fēng)情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。　　主要從亞熱帶風(fēng)情建筑與景觀　　以及亞熱帶人文、文化方面進行概念的發(fā)想　　同時將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點思考方向三：　　從“別墅莊園”方向進行發(fā)想和挖掘?！　≈饕腔诒镜貕K所處的豐富資源著手　　以“建造低密度大面積豪華別墅”為假想進行“莊園”概念的包裝　　同時將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點　　本方向僅作思考的方向，在實際操作中有一定難度。三、產(chǎn)品總體銷售策略原則高調(diào)入市，集中優(yōu)勢，在短時間內(nèi)通過小眾傳播、各種促銷活動和媒體炒作成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進物業(yè)銷售。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)1）、營銷中心現(xiàn)場展示：營銷中心作為銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。因此，營銷中心的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處除具備硬件資料外（如模型、效果圖、樓書等印刷資料外），更需要有高素質(zhì)、專業(yè)的銷售人員。2）、工地形象誘導(dǎo)：工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟和有效的媒體、工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。3）、樓盤視覺形象：使樓盤概念具像化、專業(yè)化、建立典藏園二期獨有的識別系統(tǒng)和視覺形象，以便于其在后續(xù)推廣中給買家留下深刻、明確的印象。4）、活動造勢：在適當?shù)臅r機和地點，有計劃地與銷售目標結(jié)合開展促銷活動，針對性和互動性強，能夠有效地制造銷售熱點，是維系和加強客戶認知和情感的重要手段。5）、制造局部賣方市場：主動把握買家心理，有意控制供應(yīng)量，制造樓盤旺銷勢態(tài)，在“機不可失”的心理驅(qū)使下，有助于吸引部分觀望買家。四、對項目重新命名的思考項目命名構(gòu)想：　　別墅項目，就在于建筑外觀、關(guān)心文化內(nèi)涵、對人文環(huán)境及物業(yè)配套服務(wù)有相當高的要求，人們購買別墅就是買理想、買生活、買追求、買感覺和買體驗。因此，好的項目名字，本身就對項目就是一個很大的提升。　　　尊爵府邸 尊爵：表示尊貴，意指向西方有爵位的人事，高貴、典雅的人文氣質(zhì)； 府邸：中國古代權(quán)貴人士居住的比較大的住所； 把西方高貴的文化和中國古文化流傳下來傳統(tǒng)意義的觀念有機的結(jié)合到了一起，形成了一個集高貴、典雅、權(quán)勢、現(xiàn)代為一體的尊貴享受。 藍堡 碧水為藍，藍是一種身份的向征，是一種顏色的代名，讓人有一種藍天白云，碧水相連的無限遐想。堡，意指城堡，是一個獨立、私家、圍合的空間。藍堡，給人一種我們項目本身就是一個別墅項目很直觀的感覺，親近自然，融入現(xiàn)代，是一個不可多的的名稱。還有更多的　　冠華莊園　 　　 碧水莊園 流水別墅　　　水云別墅五、整體開發(fā)理念理念之一：圍繞市場，賺足利潤——作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有遠大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件；——不是頂級價格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個性——別墅的特性和消費者消費偏好要尊重，但成都的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競爭中脫穎而出。六、關(guān)于項目整體推廣的思考我們根據(jù)經(jīng)驗認為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。 前期蓄勢要充分。高臺蓄水，概念傳播無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進行充分的蓄勢和市場預(yù)熱。這一階段，我們可以通過假想目標客戶的拜訪檢驗?zāi)繕讼M群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻力。同時我們的重要任務(wù)是進行產(chǎn)品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費群的關(guān)注。初期推廣要謹慎。少量面市，試探市場在本項目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前本地塊處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實，同時本案產(chǎn)品和所針對的消費群都需要經(jīng)過市場的檢驗，因此在推廣初期以少量別墅的推出進行產(chǎn)品和價格的市場檢驗，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。正式推廣要層次清晰、組團性強。分期推出，滾動開發(fā)別墅尤其是獨棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團性強?！∑?、分批推案思考我們建議本項目按二階段分批推出，具體分期如下：　　第一階段：　　以緊靠棠湖路的小區(qū)主入口、會所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；建立樣板間，樹立高檔形象，撥高地價，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響品牌；　　第二階段：　　在第一階段品牌基本樹立、去化達50%情況下，加推項目北面的所有剩余別墅地帶，在本階段，力求實現(xiàn)資金的迅速回籠；實現(xiàn)本盤的完全去化?！“?、 開發(fā)時機選擇的思考 A、開發(fā)總體戰(zhàn)略——后發(fā)先至，產(chǎn)品取勝　B、入市基礎(chǔ)：城區(qū)規(guī)劃落實進入實質(zhì)性階段；基礎(chǔ)配套建設(shè)進入實質(zhì)性階段；本案產(chǎn)品規(guī)劃完善九、 對會所功能設(shè)置的思考對于我們這種別墅項目，設(shè)置會所是必須的，那么本案會所的功能設(shè)置可從以下各項考慮：服務(wù)性：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運動型：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕電影）、健身房、韻律*房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲類：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其　它：閱覽室、保健診療室等。十、 智能化系統(tǒng)思考建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點播。安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng)　（2）周邊防范系統(tǒng)?。?）電子巡更系統(tǒng)　?。?）可視對講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場管理系統(tǒng)　　 （2）耗能自動接收系統(tǒng)　?。?）一卡通系統(tǒng)　 （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災(zāi)自動報警，設(shè)備管理系統(tǒng)?。?）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個性化的服務(wù)、24小時物業(yè)服務(wù)十一、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用對于別墅我們這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。根據(jù)對成都別墅市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在規(guī)劃設(shè)計中，考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料　　 ——防滲漏、噪音材料　　——新型門窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水　　　 ——綠色環(huán)保建材　　建議按照國家康居示范工程十大標準、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之3A級標準和《綠色生態(tài)住宅九大指標》的相關(guān)規(guī)定?！　?6