【正文】 安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng)?。?）周邊防范系統(tǒng)?。?）電子巡更系統(tǒng)　?。?）可視對講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場管理系統(tǒng)　　 （2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng)　?。?）一卡通系統(tǒng)　 （4）背景音樂，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng)?。?）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個(gè)性化的服務(wù)、24小時(shí)物業(yè)服務(wù)十一、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用對于別墅我們這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要?！“?、 開發(fā)時(shí)機(jī)選擇的思考 A、開發(fā)總體戰(zhàn)略——后發(fā)先至，產(chǎn)品取勝　B、入市基礎(chǔ)：城區(qū)規(guī)劃落實(shí)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段；基礎(chǔ)配套建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段；本案產(chǎn)品規(guī)劃完善九、 對會(huì)所功能設(shè)置的思考對于我們這種別墅項(xiàng)目，設(shè)置會(huì)所是必須的，那么本案會(huì)所的功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮：服務(wù)性：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運(yùn)動(dòng)型：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕電影）、健身房、韻律*房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲類：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其　它：閱覽室、保健診療室等。少量面市，試探市場在本項(xiàng)目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前本地塊處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實(shí)，同時(shí)本案產(chǎn)品和所針對的消費(fèi)群都需要經(jīng)過市場的檢驗(yàn)，因此在推廣初期以少量別墅的推出進(jìn)行產(chǎn)品和價(jià)格的市場檢驗(yàn)，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進(jìn)行充分的蓄勢和市場預(yù)熱。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個(gè)有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢為打造精品準(zhǔn)備了充分條件；——不是頂級價(jià)格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個(gè)性——?jiǎng)e墅的特性和消費(fèi)者消費(fèi)偏好要尊重，但成都的客戶可教育；——只有突出個(gè)性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競爭中脫穎而出。 藍(lán)堡 碧水為藍(lán)，藍(lán)是一種身份的向征，是一種顏色的代名，讓人有一種藍(lán)天白云，碧水相連的無限遐想。5）、制造局部賣方市場：主動(dòng)把握買家心理，有意控制供應(yīng)量，制造樓盤旺銷勢態(tài)，在“機(jī)不可失”的心理驅(qū)使下，有助于吸引部分觀望買家。另售樓處除具備硬件資料外（如模型、效果圖、樓書等印刷資料外），更需要有高素質(zhì)、專業(yè)的銷售人員?！　≈饕腔诒镜貕K所處的豐富資源著手　　以“建造低密度大面積豪華別墅”為假想進(jìn)行“莊園”概念的包裝　　同時(shí)將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)　　本方向僅作思考的方向，在實(shí)際操作中有一定難度。依水而筑、臨水而居更是前百年來貴族精英與建筑師之間不變的心靈默契。C、 水舞廣場：　　在會(huì)所外設(shè)計(jì)水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個(gè)小區(qū)的“水概念”，同時(shí)也能成為一大景點(diǎn)。　　在提高“水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團(tuán)（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）?！　纳疃葋碇v，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；　　從動(dòng)態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；　　從聲音來講，從猛烈到潺潺細(xì)語……　　水的多種多樣和豐富變幻使我們在產(chǎn)品的落實(shí)上可以有多種思考：　　從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等；　　從組團(tuán)上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；　　從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場；　　從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。因此本案對于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。 崇尚自然，追求靜雅。 非常注重產(chǎn)品的個(gè)性。 需要絕對私密性。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過程，才能達(dá)到對本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：　　消費(fèi)特征——　　amp。威脅分析：　　盤量大，運(yùn)作周期長，不確定因素多；　　本案屬高檔物業(yè)，客源分散，存在市場高位風(fēng)險(xiǎn)；　　成熟板塊向市場提供的總體量巨大，對本案去化形成壓力；　　牧馬山大體量的高檔別墅極與本案同時(shí)面對市場，對本案的高端市場造成威脅；　　第四章 項(xiàng)目營銷思路提案一、客源分析　　定位原則：　　基于本項(xiàng)目大型體量，高檔物業(yè)定位的市場特征，結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)考慮，主體目標(biāo)客戶界定的原則有三：　　第一：主體目標(biāo)客戶階層中的個(gè)體物業(yè)消費(fèi)承受能力強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿薮?；　　第二：主體目標(biāo)客戶應(yīng)具備充分的地域?qū)挾龋弧　〉谌褐黧w目標(biāo)客戶階段層具備符合未來生活潮流的共同價(jià)值取向，必須作為本項(xiàng)目定位的重要依據(jù)。開發(fā)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢：amp。 內(nèi)部資源：基地內(nèi)部縱向引入一條河流、并排一條自然河流，豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。 精準(zhǔn)、到位的市場定位；　　amp。 價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)　　如：過分依賴產(chǎn)品優(yōu)勢和外部市場環(huán)境，而輕視營銷作用；營銷模式簡陋單一或者不恰當(dāng)，例如不重視營銷策略，僅依靠大量粗放式的廣告投放或者夸大宣傳等　　對策　　在競爭激烈的市場環(huán)境下，別墅開發(fā)商應(yīng)高度重視開發(fā)中存在價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)。為本案發(fā)展水景特色提供了先決條件。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目總占地面積約149畝，%，綠化率達(dá)到了35%，總戶數(shù)248戶，車位為420個(gè)。樓盤優(yōu)勢基地內(nèi)地勢中間高，四周低，坡度大小合適，富于變化，這樣視野顯得很開闊，并且在山頂還有一個(gè)1800平方米的天然湖。今年1—11月，二手房交易市場交易戶數(shù)比去年同期下降7%，但下降勢頭在逐月降低。全縣共辦理商品房備案14673戶，%。特別是今年以來，以麓山國際社區(qū)等為代表的一批精品大盤和高檔社區(qū)的陸續(xù)推出，極大的提升了雙流房產(chǎn)的品質(zhì)，形成高品質(zhì)的生活理念，使得雙流房產(chǎn)的中、高不同檔次的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更趨合理，客觀上也對房屋均價(jià)起到了拉動(dòng)作用。流溪?jiǎng)e院”、“水云華都”、“歐城花園”、“緯度18”、“天府景秀”、“錦繡華都”等高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，從整體上提升了東升的房產(chǎn)開發(fā)和居住環(huán)境。牧馬山新城的規(guī)劃性質(zhì)，是以高尚人居、運(yùn)動(dòng)休閑、商務(wù)會(huì)展三大主題為主的新型山水新城。陽隨著府河音樂花園、出水芙蓉、親水灣、翠擁天地、左岸花都、綠水康城、濱河花園等樓盤的建設(shè)，其教育文化、體育健身、娛樂休閑、集會(huì)交往等配套設(shè)施也在不斷完善。二、雙流房產(chǎn)總體概要 總體印象四大居住組團(tuán)精彩紛呈雙流是全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣之一，縣城近幾年在新區(qū)建設(shè)和老城改造上齊頭并進(jìn)，在道路、市政建設(shè)方面，取得了長足的進(jìn)展，人居環(huán)境有了較大的改善。2005年10月底，連接雙楠新城和市區(qū)的雙 楠大道開工建設(shè)，同時(shí)也拉開了新城建設(shè)的序幕。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境改善，雙流已成為成都乃至西部最具活力的投資熱土，也成為成都、省內(nèi)外以及回川人士居家的首選地。而遠(yuǎn)郊的別墅市場對于該區(qū)域目標(biāo)客戶群的消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于市內(nèi),別墅戶型面積設(shè)計(jì)相應(yīng)縮小,同時(shí)戶型面縮小,總價(jià)減少。由此可以看出,市區(qū)別墅開發(fā)空間不大,綜合城東南近郊(中和,華陽)板塊和城西近郊(溫江)板塊,由于城市規(guī)劃和地貌特征優(yōu)勢,近郊別墅將會(huì)超過市區(qū)。中產(chǎn)階級將成為未來別墅主要消費(fèi)群體,而面積更趨向于經(jīng)濟(jì)實(shí)用,別墅之間越來越激烈,進(jìn)而向整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)蔓延。市場原因是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。由圖可看出，成都郊區(qū)別墅土地目前已推出約3970余畝，后單位（萬平方）期土地儲(chǔ)備量為5229畝，%，郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲(chǔ)備不樂觀。機(jī)場路別墅開發(fā)熱的結(jié)果是留下了大批的積壓別墅和爛尾樓盤,成都的別墅樓市在經(jīng)歷了短短兩年的輝煌后從此一蹶不振,重重地摔入了低谷。項(xiàng)目特點(diǎn)：一、多元化、成熟的產(chǎn)品市場別墅開始向低中檔市場靠近二、別墅市場向草堂之春、金林半島類型的極品別墅和向中產(chǎn)階層的經(jīng)濟(jì)別墅實(shí)現(xiàn)兩極化發(fā)展。二、是有較大的開發(fā)規(guī)模和完善的生活配套,如:泳池會(huì)所、網(wǎng)球場、超市等。其中較成功的“芙蓉古城”，以成都本土休閑文化為基礎(chǔ)，精心打造老四合院居家方式，獲得了大眾的青睞，同時(shí)雙流牧馬山周邊的別墅群，也成為了成都市場相當(dāng)有影響力區(qū)域。二環(huán)路與三環(huán)路之間的住宅錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚(yáng)高貴的生活品質(zhì)，利用地理位置特點(diǎn)把外國別墅豪華生活與內(nèi)地居家現(xiàn)實(shí)生活巧妙結(jié)合，滿足消費(fèi)者一種折中的高品質(zhì)居家生活夢想。公告時(shí)間2006年3月11日；交易時(shí)間：2006年4月10日；交易形式：拍賣屆時(shí)，市民和外地游客一下地鐵就可以通過地下連接通道進(jìn)入周邊商場休閑、購物，也可以從周邊商場直接由地下通道到達(dá)天府廣場地鐵站乘坐地鐵。據(jù)有關(guān)專業(yè)人事介紹“整治后的金牛支渠將對城區(qū)西北片區(qū)的防洪起到至關(guān)重要的作用，過去這里的防洪設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是50年一遇，整治后這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)提高到可以抵御100年一遇的洪水”。該工程是成都繼錦江、沙河綜合整治工程后實(shí)施的又一大型河道整治工程。目前，二環(huán)路清水河大橋的施工單位已開始在清水河大橋東、西兩側(cè)修建各寬10米左右的輔橋，同時(shí)在河道中建設(shè)輔