【正文】 形態(tài)別墅公交線路開盤時間交房時間車位數(shù)量占地面積169636 平方米總建面79000 平方米綠地率 %容積率總戶數(shù)352戶面積區(qū)間166㎡369m2㎡住房均價5000元/㎡銷售進(jìn)度接受咨詢中配套3600平方米主題會所樓盤特色原始山地地形，地勢逶迤起伏，從山頂最高點到主入口處達(dá)12米的高差，創(chuàng)造坡地的建筑，創(chuàng)造山的時尚，創(chuàng)造最佳的山居產(chǎn)品，并且結(jié)合項目地塊優(yōu)勢開發(fā)的三種不同別墅產(chǎn)品類型使不同坡地地形的山居價值開發(fā)到最優(yōu)，同時這種地勢在成都是絕無僅有的。樓盤優(yōu)勢基地內(nèi)地勢中間高，四周低，坡度大小合適，富于變化，這樣視野顯得很開闊，并且在山頂還有一個1800平方米的天然湖。樓盤劣勢周邊生活配套還有待完善2）、牧馬山易城地理位置樓盤名稱牧馬山易城位置雙流縣 牧馬山開發(fā)商上海中城聯(lián)盟投資管理公司建筑形態(tài)別墅公交線路開盤時間交房時間車位數(shù)量568輛占地面積241623平方米總建面 平方米綠地率 %容積率總戶數(shù)239戶面積區(qū)間265㎡340㎡住房均價5000元/㎡銷售進(jìn)度住余26套配套緊鄰四川唯一的18洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，樓盤特色大面積的森林、綠化用地為主，突出高尚人居、運動休閑、商務(wù)會展三大主題，是成都未來最為純粹的高尚生態(tài)（別墅）居住帶。樓盤優(yōu)勢項目融入了最新的國際建筑設(shè)計元素，運用現(xiàn)代建筑技術(shù)與材料、時尚的國際化設(shè)計手法，使產(chǎn)品呈現(xiàn)出其多元文化背景下的原創(chuàng)性與時代特征。樓盤劣勢周邊生活配套還有待完善第三章 項目分析一、本項目概況 項目位置項目北接機場高速，南和雙流棠湖中學(xué)相對，處于棠湖路上，東面臨江安河，離成都市區(qū)不到20分鐘車程，離雙流城區(qū)不到5分鐘車程，到雙流機場也比較方便。 項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目總占地面積約149畝，，%，綠化率達(dá)到了35%，總戶數(shù)248戶，車位為420個。 交通狀況 目前本項目處在成都出川的交通要道上面，機場路就早旁邊，公交路線主要以303路為主，走高速到此地只要10分鐘，最主要是本項目離機場相當(dāng)近?；刭Y源基地內(nèi)無坡，呈平地地貌。最大的資源是“水”：基地內(nèi)部縱向引入一條河流、并排一條自然河流，豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。為本案發(fā)展水景特色提供了先決條件。二、目前雙流別墅市場的開發(fā)風(fēng)險及對策風(fēng)險點　　目前，別墅市場紅紅火火，但高位風(fēng)險也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾，分別體現(xiàn)在：　　amp。 價值選擇風(fēng)險　　如：受靜態(tài)市場局面誘惑，高價位拿地，而開發(fā)與銷售動作遲緩；　　以后來進(jìn)入高度競爭的板塊區(qū)域，但產(chǎn)品又無明顯差異和優(yōu)勢；　　遠(yuǎn)離市場熱點區(qū)域、或過早進(jìn)入“尚無人氣”的潛力板塊，“單打獨斗”；　　amp。 價值創(chuàng)造風(fēng)險　　如：開發(fā)在遠(yuǎn)郊，車程在一小時以上且交通不方便的聯(lián)排別墅；　　開發(fā)總價在二三百萬一套，品質(zhì)卻又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨立別墅；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量等有明顯缺陷；　　amp。 價值傳播風(fēng)險　　如：過分依賴產(chǎn)品優(yōu)勢和外部市場環(huán)境，而輕視營銷作用；營銷模式簡陋單一或者不恰當(dāng)，例如不重視營銷策略，僅依靠大量粗放式的廣告投放或者夸大宣傳等　　對策　　在競爭激烈的市場環(huán)境下，別墅開發(fā)商應(yīng)高度重視開發(fā)中存在價值選擇風(fēng)險、價值創(chuàng)造風(fēng)險、價值傳播風(fēng)險。這要求在別墅的開發(fā)有一個正確的策劃方法和過程?！　mp。 細(xì)致、充分、深入的市場研判；　　amp。 精準(zhǔn)、到位的市場定位；　　amp。 創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品　　amp。 準(zhǔn)確的營銷主題 amp。 創(chuàng)新的營銷手段三、 SWOT分析 優(yōu)勢分析：資源優(yōu)勢amp。 內(nèi)部資源：基地內(nèi)部縱向引入一條河流、并排一條自然河流，豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。在雙流別墅群里并未多見，使本案增添了巨大的發(fā)想空間。amp。 外部資源：走高速到本項目只要10分鐘，離機場相當(dāng)近。開發(fā)團(tuán)隊優(yōu)勢：amp。 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗和實力；amp。 優(yōu)秀的環(huán)境規(guī)劃單位和建筑設(shè)計單位支持 劣勢分析：本地塊處新開發(fā)城區(qū)，區(qū)域尚不成熟，人氣不足。公路未建成之前，交通尚不便利；機會分析：　　雙流新城建設(shè)日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度；　　棠湖中學(xué)的逐步擴大將給本案帶來有利影響；　　成都房地產(chǎn)市場特別是別墅市場繼續(xù)升溫，別墅需求有增無減； 目前成都市不批別墅用地使以后別墅價值得到充分的體現(xiàn)。威脅分析：　　盤量大，運作周期長，不確定因素多；　　本案屬高檔物業(yè)，客源分散，存在市場高位風(fēng)險；　　成熟板塊向市場提供的總體量巨大，對本案去化形成壓力；　　牧馬山大體量的高檔別墅極與本案同時面對市場，對本案的高端市場造成威脅；　　第四章 項目營銷思路提案一、客源分析　　定位原則：　　基于本項目大型體量，高檔物業(yè)定位的市場特征，結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)考慮，主體目標(biāo)客戶界定的原則有三：　　第一：主體目標(biāo)客戶階層中的個體物業(yè)消費承受能力強，發(fā)展?jié)摿薮?；　　第二：主體目標(biāo)客戶應(yīng)具備充分的地域?qū)挾龋弧　〉谌褐黧w目標(biāo)客戶階段層具備符合未來生活潮流的共同價值取向，必須作為本項目定位的重要依據(jù)。定位：　　通過對別墅消費群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時符合這三個條件的階層是：　　主力目標(biāo)客戶——　　所有承受別墅總價150萬元以上的精英階層；　　職業(yè)特征——　　1）、各類和營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主　　2）、經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員　　3）、專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員　　4）、社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授　　5）、有隱性收入的政界人員　　地域特征——　　本地客源：成都本地購房客/來蓉工作的外地精英　　外地客源：國內(nèi)各地來蓉購房客/香港、臺灣來蓉購房客/外籍客戶　　年齡特征——　　主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。　　其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右?！　哪繕?biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達(dá)到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：　　消費特征——　　amp。 不講究性價比，講究性能比。購買高級或頂級別墅的消費者一般不很關(guān)心價格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能。　　amp。 需要絕對私密性。這部分消費者非常獨立，所以對產(chǎn)品的的私密性要求很高　　amp。 需要絕對的安全性。由于這部分人身價較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一　　amp。 非常注重產(chǎn)品的個性。喜歡獨一無二、惟我獨尊的感覺　　amp。 附庸風(fēng)雅。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位　　amp。 崇尚自然，追求靜雅。二、項目營銷策略思考方向一：（主推）　　從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破?！　∫粋€別墅社區(qū)的營造無外乎兩點：“山”與“水”　　從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點　　也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點的最大出發(fā)點　　因此在思考方向一上我們把思考重點放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新　　同時將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點　?。ㄒ唬└拍顒?chuàng)意：　　尋求水概念的升華和突破成為我們的重點——獨創(chuàng)“水居時代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念——獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”　　跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念　　現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時在市場上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。因此本案對于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新?！　∥覀兣⑺母拍钭龅綐O至　　自由之水是自然景觀中的奇麗角色。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有人都有著不可抗拒的吸引力。要將水的概念做到極至，我們必須從多個角度進(jìn)行思考、落實。　　從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；　　從動態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；　　從聲音來講，從猛烈到潺潺細(xì)語……　　水的多種多樣和豐富變幻使我們在產(chǎn)品的落實上可以有多種思考：　　從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等；　　從組團(tuán)上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；　　從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場；　　從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水