中原地產(chǎn)成都市別墅市場(chǎng)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-14 03:04本頁(yè)面
【正文】 青城高爾夫山莊青城山旅游天然風(fēng)景、高爾夫球場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)除了頂級(jí)獨(dú)立別墅的建筑設(shè)計(jì)聘請(qǐng)了國(guó)外或者新、港、澳設(shè)計(jì)師事務(wù)所外，大多數(shù)為本省的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，產(chǎn)品在風(fēng)格上多采用歐美風(fēng)格，具有較強(qiáng)的現(xiàn)代感，但是也有比較嚴(yán)重的同質(zhì)性。面積分布獨(dú)立別墅在各個(gè)面積段均有分布，以滿足不同消費(fèi)層次的需求，但主要供應(yīng)的面積段集中在300400㎡之間，并且目前市場(chǎng)上大多數(shù)獨(dú)立別墅的面積大于300㎡。建筑材料獨(dú)立別墅的建筑結(jié)構(gòu)多采用水泥現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)其對(duì)高品質(zhì)、高檔次的要求。多數(shù)項(xiàng)目在建筑材料的使用上，遵循就近取材原則，選取省內(nèi)優(yōu)質(zhì)的建材，以降低成本，僅個(gè)別的項(xiàng)目引進(jìn)了全套的國(guó)外材料（如早期的中華園）。配套設(shè)施獨(dú)立別墅對(duì)配套設(shè)施有較高的要求，尤其是可供社交及商務(wù)用的會(huì)所，因此大部分樓盤均配置了帶商務(wù)功能的豪華會(huì)所，并且根據(jù)自身及周邊環(huán)境的需求，還配備了比較完善的生活配套設(shè)施和高尚運(yùn)動(dòng)設(shè)施。物業(yè)管理國(guó)際級(jí)的高水平物管是獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)中相當(dāng)重要的一環(huán)，而成都市目前在售樓盤中罕有能在物管上為人稱道的，物管水平的低下與高檔項(xiàng)目的定位矛盾突出。目前成都開(kāi)發(fā)商較常采用方式是聘請(qǐng)知名公司作物管顧問(wèn)，或者請(qǐng)省內(nèi)、國(guó)內(nèi)比較知名的物管公司管理。廣告訴求多數(shù)樓盤在推廣過(guò)程中，立足于產(chǎn)品占據(jù)的優(yōu)越地理位置以及周邊的自然、文化氛圍，結(jié)合產(chǎn)品自身的品質(zhì)，來(lái)進(jìn)行廣告推廣。廣告訴求點(diǎn)主要有：文化積淀、生態(tài)環(huán)境、自然美景、生活方式等。另外由于高端產(chǎn)品的特殊性，獨(dú)立別墅的見(jiàn)報(bào)率不高，平面廣告采用不多，而較多的依靠電視廣告和口碑傳播等方式，更直接地、有較強(qiáng)感染力和說(shuō)服力的方式來(lái)帶動(dòng)銷售?？蛻羧禾卣鳘?dú)立別墅的目標(biāo)客戶群主要是社會(huì)階層中位于金字塔尖端的中上層人士，主要包括高級(jí)公務(wù)員、中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員及學(xué)者、大中私營(yíng)企業(yè)主及高級(jí)經(jīng)理，以及少量外藉人士。購(gòu)買行為的發(fā)生，是因?yàn)楠?dú)立別墅產(chǎn)品能夠在物質(zhì)和精神兩個(gè)方面滿足消費(fèi)者需求，并且鑒于獨(dú)立別墅的稀缺性，其更能在精神方面給客戶帶來(lái)滿足感。表44 獨(dú)立別墅購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析表需求層次購(gòu)買動(dòng)機(jī)物質(zhì)層次178。 高舒適、奢華的家居生活需要178。 高品質(zhì)、國(guó)際化的物管服務(wù)178。 高私密性精神層次178。 尊貴的享受，身份與地位的顯現(xiàn)178。 自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的肯定與人生的回報(bào)178。 高層次社交的需要178。 對(duì)稀缺資源占有的滿足感三、成都市聯(lián)排別墅產(chǎn)品特點(diǎn)分布特征聯(lián)排別墅對(duì)地理位置及周邊環(huán)境的要求比較寬松，主要是要求有比較大的地塊面積可進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)。其在區(qū)域分布上的特征是：多位于郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部，散布在各個(gè)板塊之中，而且樓盤的供應(yīng)數(shù)量和體量所占比重很大。面積分布200250㎡之間的戶型供應(yīng)量最多，接近聯(lián)排總供應(yīng)量的50%，這也代表了當(dāng)前市場(chǎng)的主要需求；低于200㎡的小戶型也占到一定的份額，主要的供應(yīng)來(lái)源于郊區(qū)的大盤，多是以滿足度假、養(yǎng)老性質(zhì)的需求；面積大于300㎡的供應(yīng)量最小。建筑結(jié)構(gòu)聯(lián)排別墅較多采用框架結(jié)構(gòu)以提高品質(zhì)，并利于室內(nèi)空間布局。配套設(shè)施一般性的購(gòu)物場(chǎng)所、體育與休閑設(shè)施、會(huì)所等是目前多數(shù)主城區(qū)項(xiàng)目都有的配套，以滿足較高層次的生活需求；而郊區(qū)樓盤其自身配套設(shè)施普遍較差，又受到交通和周邊市政配套的條件限制，現(xiàn)狀和需求之間的矛盾比較突出。物業(yè)管理聯(lián)排別墅對(duì)物管水平的要求比較高，目前成都市在售的大多數(shù)樓盤提供的物管服務(wù)可以滿足客戶的要求，也有部分檔次較高的樓盤提供了高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)（如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等）。廣告訴求各個(gè)樓盤的廣告宣傳投入量比較大，主要訴求點(diǎn)有：樓盤的位置及周邊的大環(huán)境（如交通、生活配套、自然資源等）、區(qū)塊未來(lái)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)（如政府政策方針、策略引導(dǎo)等）、產(chǎn)品自身的素質(zhì)（如用材、園林、戶型等）；倡導(dǎo)的生活方式（如1+1，5+2等）。客戶需求分析216。聯(lián)排別墅的產(chǎn)品差異性比較大，因此其目標(biāo)客戶群較獨(dú)立別墅的客戶群更為廣泛，包括中高層公務(wù)員、各類企業(yè)經(jīng)理及管理人員、中高級(jí)技術(shù)專業(yè)人員、中小企業(yè)主、個(gè)體工商戶、外地來(lái)蓉工作人員、退休的機(jī)關(guān)單位干部、返蓉的援藏中高層干部等。216。此類購(gòu)買行為的發(fā)生，同樣因?yàn)楫a(chǎn)品在物質(zhì)和精神方面提供給購(gòu)買者雙重的滿足，而聯(lián)排產(chǎn)品更傾向于滿足客戶物質(zhì)層次的需求。表45 聯(lián)排別墅購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析表需求層次購(gòu)買動(dòng)機(jī)物質(zhì)層次178。 比較舒適的生活及家居生活需要178。 較高品質(zhì)的物管服務(wù)178。 安全性高、私密程度較好精神層次178。 身份與社會(huì)地位的體現(xiàn)178。 較好生態(tài)環(huán)境以及回歸自然的需要178。 時(shí)尚生活方式的追求和需要178。 養(yǎng)生養(yǎng)老的需求以上報(bào)告內(nèi)容由四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司提供
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