【正文】 密性精神層次178。廣告訴求多數(shù)樓盤在推廣過程中，立足于產(chǎn)品占據(jù)的優(yōu)越地理位置以及周邊的自然、文化氛圍，結(jié)合產(chǎn)品自身的品質(zhì)，來進行廣告推廣。在獨特的自然景觀中體現(xiàn)出細微的人性關(guān)懷、整個居住的環(huán)境中能彰顯出人文精神和價值取向，這是別墅項目環(huán)境設(shè)計所需要的追求。目前成都聯(lián)排別墅的銷售情況明顯好于獨棟別墅，主要原因是，聯(lián)排別墅的單價相對較低，戶型面積較小，適宜的總價使得其面向的消費群體較獨立別墅而言更為廣泛，所以市場接受度高，銷售良好；216。銷售率低于50%的別墅主要分布在龍泉、溫江、高新西區(qū)以及青城山，它們多數(shù)為今年新開盤或供應(yīng)體量較大的樓盤，如玉龍山莊二期、西區(qū)花園別墅等。目前，獨立別墅供應(yīng)在遠郊也有相當規(guī)模，%，其位置主要分布于青城山附近，如青城高爾夫山莊。別墅區(qū)域分布特征表33規(guī)模區(qū)域分布表（單位：萬㎡/個）平均體量主城區(qū)近郊區(qū)遠郊區(qū)遠郊別墅供應(yīng)仍集中在青城山一帶，由于該區(qū)域景觀資源的稀缺性和獨占性，使得其目前的供應(yīng)體量也相當可觀，超過到總供量的20%以上比重，盡管目前已有限制在該區(qū)域開發(fā)別墅的規(guī)定出臺，但短期內(nèi)的潛在別墅供應(yīng)仍未有減少。 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒216。最近幾年，港澳臺的投資、股份制經(jīng)濟比例增在逐年下降。2003年，成都房地產(chǎn)市場投資整體水平下降的趨勢，別墅投資出現(xiàn)小幅下跌，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整體投資下跌幅度。聯(lián)排別墅：即townhouse，是在結(jié)構(gòu)上有一面或二面墻是與他人共用的不完全獨立的建筑，多位于市郊區(qū)域，對地理位置及周邊環(huán)境的要求比較寬松。從1996年至2002年，成都市別墅的開發(fā)投資呈持續(xù)上升勢頭，2003年投資勢頭有所回落216。216。216。表37不同價格段的區(qū)域分布表價格段（元/㎡）主要分布區(qū)域說明2000新繁178。150200青城山、新津、高新西區(qū)、城西201250雙流、高新西區(qū)、新津、251300龍泉、城西、雙流、溫江、青城山301400龍泉、城南、青城山、雙流、新繁各區(qū)域銷售情況分析圖39各區(qū)域銷售率分布圖（按數(shù)量計，單位：個）216。1不同類型別墅的主力戶型分析圖311不同類型別墅的戶型分布圖（按體量計，單位：萬㎡ ）216。 成都市主要別墅類型產(chǎn)品特點一、成都市別墅設(shè)計風格總體情況簡析成都市別墅設(shè)計風格總體情況目前成都的別墅設(shè)計緊跟國內(nèi)、國際潮流吸收別人的先進經(jīng)驗，目前設(shè)計水平已有大大的提高，建筑風格較為多樣，更加緊貼不斷提高的消費者的審美情趣。建筑材料獨立別墅的建筑結(jié)構(gòu)多采用水泥現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)其對高品質(zhì)、高檔次的要求。 高層次社交的需要178?？蛻粜枨蠓治?16。 時尚生活方式的追求和需要178。建筑結(jié)構(gòu)聯(lián)排別墅較多采用框架結(jié)構(gòu)以提高品質(zhì)，并利于室內(nèi)空間布局。 高品質(zhì)、國際化的物管服務(wù)178。二、成都市獨立別墅產(chǎn)品特點分布特征獨立別墅的分布特點主要是由其業(yè)態(tài)特征而決定，作為頂級住宅類型，其業(yè)態(tài)特征體現(xiàn)為對稀缺的自然、人文資源的獨占性。其中20004000元/㎡的別墅是供應(yīng)主力，各種供應(yīng)類型均有分布。（3）聯(lián)排+獨棟別墅表36聯(lián)排+獨棟別墅區(qū)域供應(yīng)分布表（按體量比例計）主城區(qū)近郊區(qū)遠郊區(qū)城西城南雙流龍泉溫江高新西區(qū)新繁青城山新津大邑%%%%%%%%%%%%%216。對于各個不同區(qū)域來看，平均供應(yīng)體量開發(fā)規(guī)模存在較大差別，像城南地區(qū)和龍泉地區(qū)。第三部分第二部分在主城區(qū)中，我們又按成都市民日常的生活習慣引入了城東、城西、城南、城北及市中區(qū)的概念，各板塊基本情況及其對比詳見我司撰寫的《成都市房地產(chǎn)住宅市場概況》，以下所用數(shù)據(jù)來源于中原市場調(diào)查。歷年別墅開發(fā)情況分析圖24 圖歷年別墅開發(fā)情況圖（單位：萬元）216。（注：此處的“大眾”特指別墅購買群體中的主力群體）。近郊區(qū)、遠郊區(qū)別墅平均體量相差不大，其中主城區(qū)的別墅項目由于其土地獲得難度增加，以及政府規(guī)劃等原因，目前市場供應(yīng)數(shù)量少，單個平均體量較小。216。 低于2000元/㎡低檔別墅，區(qū)域分布較為單一；178。目前成都聯(lián)排別墅的均價基本上都低于6000元/㎡，高于6001元/㎡的主要分布在主城區(qū)浣花風景區(qū)，如城西的金林半島，其高昂的價格帶動了整個城西的平均房價。天下青城位于幽深的青城后山山澗，享有世界名山的秀麗和寧靜，這里擁有建造豪華獨棟別墅天然環(huán)境。購買行為的發(fā)生，是因為獨立別墅產(chǎn)品能夠在物質(zhì)和精神兩個方面滿足消費者需求，并且鑒于獨立別墅的稀缺性，其更能在精神方面給客戶帶來滿足感。 對稀缺資源占有的滿足感三、成都市聯(lián)排別墅產(chǎn)品特點分布特征聯(lián)排別墅對地理位置及周邊環(huán)境的要求比較寬松，主要是要求有比較大的地塊面積可進行規(guī)模開發(fā)。 較好生態(tài)環(huán)境以及回歸自然的需要178。216。 高舒適、奢華的家居生活需要178。物業(yè)管理國際級的高水平物管是獨立別墅開發(fā)中相